Calcul investissement locatif : les dispositifs de défiscalisation

Comment payer moins d’impôts en 2024 ? L’immobilier neuf permet de réduire ses impôts tout en réalisant un investissement pertinent. Découvrez les différents dispositifs de défiscalisation immobilière et les clés pour bien calculer votre investissement locatif en immobilier neuf.

Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. Investir dans l'immobilier comporte des risques.

Défiscaliser dans le neuf

La loi Pinel (ou loi Pinel Métropole) vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôts (1) calculée sur le prix d'achat du logement neuf. Cette réduction peut ainsi atteindre en 2024 9 % du prix de revient (2) sur 6 ans, 12 % sur 9 ans ou 14 % sur 12 ans, selon la durée de location de votre bien. Pour en profiter, vous devez respecter des plafonds de loyer et de ressources des locataires pour l'année 2024. Les logements anciens sont également éligibles au dispositif d’investissement locatif Pinel lorsqu’ils ont fait l’objet d’une opération de réhabilitation pour atteindre les performances techniques du neuf, par exemple. Notre simulateur Pinel vous permet de calculer votre réduction d’impôts Pinel. La loi Pinel prendra fin au 31 décembre 2024. Les taux de réduction d’impôt ont été progressivement réduits en 2023 et 2024. Pour continuer de bénéficier de la loi Pinel avec les taux maximaux, il sera nécessaire de respecter certaines exigences environnementales ainsi que des critères de confort et de qualité dans le cadre du dispositif Super Pinel.

La loi Pinel Outre-Mer s’appuie sur les principes de la loi Pinel Métropole. Ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôts pour l’investissement dans un logement neuf ou réhabilité sur les territoires ultra-marins.

Pour défiscaliser dans le neuf, il est aussi possible de profiter des avantages du LMNP classique (3). Le statut du loueur en meublé non professionnel permet d’opter pour le régime micro-BIC (ou régime forfaitaire) ou le régime réel. Avec le régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux), vous bénéficiez d'un abattement de 50% sur les loyers encaissés à condition que vos recettes totales ne dépassent pas 70 000€. Avec le régime réel, vous avez la possibilité de déduire différentes dépenses telles que les intérêts d'emprunt, la fiscalité sur votre investissement, les travaux ou les frais de syndic. Vous avez ainsi le choix entre deux solutions pour réduire votre impôt. Pour calculer votre investissement locatif LMNP, retrouvez notre simulateur LMNP Classique.

Défiscaliser dans l’ancien

Il existe également plusieurs dispositifs qui permettent de défiscaliser en réalisant un investissement dans l’ancien. On retrouve le LMNP classique mais aussi le dispositif Malraux, le déficit foncier, le dispositif Monuments historiques ou encore, plus récemment, le dispositif Denormandie ancien.

Comparer les dispositifs de défiscalisation

Pour choisir le dispositif de défiscalisation le mieux adapté à votre situation, vous pouvez fonder votre analyse sur 3 critères :

• Le rendement (immédiat ou futur, en intégrant une éventuelle plus-value). Attention à ne pas surestimer le prix de revente afin de ne pas fausser votre calcul d'investissement locatif.
• Le risque qui peut venir impacter votre revenu locatif (vacance locative, survenue de nuisances sonores ou visuelles, changement de fiscalité…)
• La liquidité (possibilité de revendre votre bien immobilier facilement, horizon d’investissement, conditions de sortie…).

Pour toute demande d’information, n’hésitez pas à contacter un conseiller VINCI Immobilier.

(1) Le dispositif Pinel permet une réduction d’impôts pour certains investissements immobiliers locatifs sous réserve de remplir des conditions liées au locataire et à la location. L’éligibilité au dispositif Pinel n’est pas garantie par VINCI IMMOBILIER, les conditions d’application étant fixées et vérifiées par l’administration fiscale. Renseignements et informations disponibles auprès de nos conseillers commerciaux ou à l’adresse : https://www.vinci-immobilier.com/investissement-locatif/pinel/reduire-ses-impots-avec-pinel

(2) Le prix de revient s’entend du prix d’acquisition majoré des frais afférents à cette acquisition : honoraires de notaires, commissions versées aux intermédiaires, TVA…

(3) Conformément au dispositif LMNP classique, le loueur en meublé non professionnel imposé d’après un régime réel simplifié peut, sous certaines conditions, déduire des loyers de ses locations meublées certaines charges (intérêts d’emprunt et assurance, taxe foncière, charges de copropriété, frais de notaire et frais de dossier, frais de garantie, par exemple). Le loueur en meublé non professionnel imposé d’après un régime réel simplifié peut également déduire l’amortissement du prix d’achat des biens mobiliers pendant 7 à 10 ans et immobiliers pendant 20 à 40 ans à condition que ceux-ci soient inscrits à l’actif de son bilan. Si les charges déduites sont supérieures ou égales aux loyers, le résultat de la balance est nul ou déficitaire, ce qui entraînera pour le loueur en meublé non professionnel des loyers non-fiscalisés. Le statut de loueur non professionnel peut être conservé tant que les recettes locatives sont inférieures à 23 000€ par an, ou que leurs montants ne dépassent pas la moitié des revenus du foyer fiscal de l’investisseur et lorsqu’aucun membre du foyer fiscal n’est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel. L’éligibilité au dispositif LMNP Classique n’est pas garantie par VINCI IMMOBILIER, les conditions d’application étant fixées et vérifiées par l’administration fiscale. Renseignements et informations disponibles auprès de nos conseillers commerciaux ou à l’adresse : https://www.vinci-immobilier-investissement.com/investisseurs-lmnp/