Questions Immobilier
Comment fonctionne le barème usufruit ?
Particulièrement intéressant en matière de succession, le démembrement de propriété consiste à séparer la nue-propriété de l’usufruit. Il existe un barème fiscal permettant de calculer la valeur de cet usufruit.
Quels sont les droits respectifs de l’usufruitier et du nu-propriétaire ?
L’usufruitier et le nu-propriétaire n’ont pas les mêmes droits :
- D’un côté, l’usufruitier a le droit d’utiliser le logement et de percevoir les revenus locatifs ;
- De l’autre, le nu-propriétaire possède la propriété grevée d’usufruit. Pour vendre le logement, il faut ainsi recueillir l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire.
Qu’est-ce que le barème de l’usufruit ?
Le barème fiscal de l’usufruit et de la nue-propriété est défini à l’article 669 du code général des impôts. Il permet de calculer les droits à payer suite à une mutation, en fonction de l’âge de l’usufruitier. Ce barème fiscal peut être utilisé dans des contextes assez divers : acquisition, donation, succession, vente, apport en société…
Où trouver le barème de l’usufruit ?
Le barème de l’usufruit est accessible librement sur internet. On peut notamment le consulter sur le site officiel Légifrance.
Pour rappel, voici le tableau du barème usufruit :
Âge de l’usufruitier |
Valeur de l’usufruit (%) |
Valeur de la nue-propriété (%) |
Moins de 21 ans révolus |
90 % |
10 % |
Moins de 31 ans révolus |
80 % |
20 % |
Moins de 41 ans révolus |
70 % |
30 % |
Moins de 51 ans révolus |
60 % |
40 % |
Moins de 61 ans révolus |
50 % |
50 % |
Moins de 71 ans révolus |
40 % |
60 % |
Moins de 81 ans révolus |
30 % |
70 % |
Moins de 91 ans révolus |
20 % |
80 % |
Plus de 91 ans révolus |
10 % |
90 % |
Par exemple, si l’usufruitier est âgé de 60 ans, la valeur de l’usufruit est estimée à 50% de la valeur du bien immobilier. La nue-propriété est, elle, estimée à 50% de la valeur du bien.
Plus l’usufruitier est âgé, plus la valeur de l’usufruit diminue. Ainsi, lorsque l’usufruitier est âgé de plus de 91 ans révolus, la valeur de l’usufruit est estimée, selon le barème fiscal, à 10% de la valeur du bien tandis que la nue-propriété est estimée à 90%.
Comment est calculé le barème usufruit ?
Le barème fiscal de l’usufruit est basé sur un critère d’âge. Cependant, cette méthode d’évaluation de l’usufruit et de la nue-propriété peut paraître biaisée, ne serait-ce que parce qu’elle ne tient pas compte du sexe de l’usufruitier (ni du nu-propriétaire). Or, l’espérance de vie n’est pas la même entre les femmes et les hommes. En 2021, l’espérance de vie des femmes à la naissance est de 85,4 ans contre 79,3 ans pour les hommes d’après l’Insee. De plus, le barème fiscal ne prend pas en compte le rendement du bien, qui est pourtant une notion essentielle.
C’est pourquoi certains préfèrent calculer l’usufruit économique, qui relève d’un calcul plus complexe. La notion d’usufruit économique intègre deux éléments complémentaires que sont l’espérance de vie de l’usufruitier, d’une part, et le taux de rendement du bien, d’autre part.
Pour calculer l’usufruit économique, on applique la formule suivante :
NP = PP / (1+t) x n.
Dans cette équation :
- NP représente la nue-propriété ;
- PP est la pleine propriété ;
- t est le taux de rendement du bien ;
- N correspond à la durée du démembrement (qui dépend de l’espérance de vie).
Attention, l’usufruit économique est un usage et ne représente en aucun cas une méthode obligatoire. Dans la plupart des cas, c’est donc le barème fiscal qui s’applique.
Qui paie les droits de succession ?
Le démembrement de propriété a souvent lieu suite à une succession. Dans ce cas, le conjoint survivant conserve l’usufruit et les enfants récupèrent la nue-propriété. Les droits fiscaux de succession sont calculés en fonction de la valeur de chacun des droits, en fonction de l’âge de l’usufruitier.
Qui paie les droits de donation ?
Le démembrement de propriété peut aussi être utilisé comme un outil de transmission : la nue-propriété est alors donnée par le propriétaire de son vivant. Il se réserve alors l’usufruit. Dans ce cas, les droits de donation sont calculés sur la valeur de nue-propriété donnée. Le donateur paie les droits et frais liés à la donation. À l’extinction de l’usufruit, aucun droit supplémentaire n’est dû.
Enfin, en cas de vente d’un bien dont la propriété est démembrée entre usufruit et nue-propriété, les vendeurs peuvent :
- Soit ajouter l’usufruit au prix de la vente ;
- Soit convenir d’une répartition.
L’accord de toutes les parties (usufruitiers et nus-propriétaires) est alors nécessaire. En l’absence d’un tel accord, le juge doit être saisi. Le juge applique généralement le barème fiscal, mais il peut corriger ce barème au moyen d’éléments plus subjectifs tels que la santé de l’usufruitier, les éventuels risques professionnels de l’usufruitier…
Pour aller plus loin, découvrez comment acheter en démembrement de propriété. Que ce soit pour des raisons fiscales ou patrimoniales, l’achat en démembrement de propriété représente une solution attractive pour investir dans la pierre.