LMNP : définition & conseils

Vous envisagez un investissement immobilier dans le neuf ? Investir avec le statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP) vous permet de conjuguer les atouts d’un logement neuf avec le cadre fiscal très avantageux de la location meublée. Chez VINCI Immobilier, nos experts vous conseillent et vous accompagnent dans la réalisation de votre projet d’investissement immobilier et vous aident à optimiser les avantages de l’investissement en LMNP.

Le régime LMNP, c’est quoi ?

Le LMNP est un dispositif d’investissement immobilier qui consiste à acheter un bien (appartement ou maison) et à le louer meublé. Cet investissement est ouvert à tout le monde, que vous soyez une personne morale (SCI IS, SARL de famille, SAS…) comme une personne physique, imposable ou non imposable, résident fiscal français ou non (étrangers ou expatriés).

Pour être reconnu comme une location meublée, votre logement doit comporter une liste d’équipements mobiliers, définie par un décret ⁽¹⁾, indispensables à l’occupation par un locataire : literie, cuisine équipée (réfrigérateur, plaque de cuisson, four…), rangements, luminaires, rideaux ou volets dans les chambres et matériel d’entretien du logement.

Investir en LMNP ou LMP, que choisir ?

Vous pouvez louer un logement meublé à titre professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP). Le statut LMNP est attribué par défaut, tant que vos recettes locatives annuelles ne dépassent pas 23 000 € ou la moitié des revenus professionnels de votre foyer. Autrement dit, elles doivent rester inférieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer.

En revanche, si vous souhaitez accéder au statut LMP, il vous faut remplir les deux conditions à la fois : vos recettes locatives liées à l’activité de location meublée doivent excéder 23 000 € par an et être supérieures aux autres revenus professionnels imposables perçus par votre foyer.

Investir en LMNP nécessite toutefois de déclarer votre activité, assimilée commerciale, auprès d’un centre de formalités des entreprises (CFE) ou du greffe du Tribunal de commerce dont dépend le bien à louer (ou celui qui génère les revenus les plus élevés s’il y en a plusieurs) avant ou dès que vous commencez à louer votre logement meublé.

Le LMNP, un statut fiscal attractif

Les avantages du dispositif LMNP sont nombreux. Il présente un fort intérêt d’un point de vue fiscal. Les revenus d’une location meublée bénéficient d’abattements et de déductions plus importants que les revenus perçus sur un logement loué nu (déclarés en revenus fonciers) :

Le régime réel est très attractif. Toutes vos charges sont déductibles de vos recettes locatives pour leur montant réel. Vous pouvez ainsi déduire : vos charges de copropriété (uniquement la partie non récupérable sur le locataire si les charges sont remboursées par le gestionnaire), la taxe foncière (moins la taxe sur les ordures ménagères si remboursée par le gestionnaire), vos dépenses de travaux ainsi que vos intérêts d’emprunt si vous avez financé votre investissement avec un prêt immobilier et les assurances de prêt. De plus, et c’est un avantage spécifique du statut LMNP/LMP, la valeur d’achat du bien immobilier, mobilier compris, est aussi déductible par fraction annuelle, sous forme d’amortissements comptables (calculés par composant, hors terrain). Avec le régime réel d’imposition, vous avez la possibilité de déduire de vos revenus locatifs des amortissements représentant jusqu’à 85 % de la valeur du bien immobilier et 100 % de la valeur du mobilier, sur une durée moyenne de 30 ans. Toutes déductions comprises, investir en LMNP vous permet ainsi de percevoir des revenus locatifs peu imposés voire sans impôt.

Si le montant des charges est inférieur à 50 % de votre chiffre d’affaires hors taxes, il peut être plus intéressant d’opter pour le régime micro-BIC. Complémentaire du régime réel, ce régime fiscal LMNP vous permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur le montant des loyers encaissés au titre de la location meublée, avec un abattement minimum de 305 €. Autrement dit, si vos charges ne dépassent pas la moitié de vos recettes locatives, vous avez plutôt intérêt à choisir l’abattement forfaitaire plutôt que le régime réel. Attention, il existe un plafond à ne pas dépasser pour pouvoir bénéficier du régime fiscal LMNP micro-BIC. Le régime micro s’applique lorsque le montant de vos recettes de l’année précédente ou de l’avant-dernière année n’excède pas 72 600 €.

L’avantage du LMNP est ainsi de pouvoir choisir une fiscalité attractive sur les revenus fonciers. Pour en savoir plus et sélectionner la solution la mieux adaptée à votre situation personnelle, n’hésitez pas à en parler à un avocat fiscaliste ou à votre conseiller VINCI Immobilier.

Des revenus quasi sans impôt pendant plus de 10 ans

Si, une année, les charges déductibles (hors amortissements) excédent vos revenus locatifs, et génèrent donc un déficit, vous bénéficiez d’un délai de 10 ans pour les imputer sur de prochains revenus BIC positifs.

De leur côté, les amortissements sont déductibles des revenus locatifs nets (après déduction des autres charges) sans pouvoir créer, ni aggraver un déficit BIC. Mais la part qui ne peut être déduite est reportable et cumulable avec les autres amortissements à venir sans limite de montant ni de temps. Ils pourront tous être progressivement imputés sur les bénéfices locatifs nets annuels.

Ainsi, si les intérêts d’emprunt génèrent un déficit pendant les premières années, le montant du déficit annuel peut être imputé sur les revenus perçus de la location meublée au cours des 10 années suivantes. Pendant ce temps, les amortissements annuels sont stockés et cumulés pour être utilisés dès que la location du bien meublé générera un bénéfice net.

Investir en LMNP peut donc vous permettre de percevoir des revenus peu ou non fiscalisés pendant minimum 10 ans (selon la rentabilité de l’investissement et le financement). L’avantage du LMNP est donc de vous procurer un complément de revenus sur une longue durée tout en vous donnant accès à un certain nombre d’avantages fiscaux. C’est en cela que le LMNP peut être considéré comme un excellent placement en vue de la retraite.

Les atouts d’un logement neuf…

Investir en LMNP dans un logement neuf ou en VEFA situé dans une résidence avec services vous assure de bénéficier d’un bien immobilier aux dernières normes en vigueur, construit avec des matériaux de qualité et couvert par les garanties de l’immobilier neuf. L’avantage du LMNP est donc de permettre de bénéficier de l’ensemble des atouts de l’immobilier neuf. C’est un facteur de réassurance supplémentaire pour l’investisseur.

De plus, en investissant dans une résidence services, vous achetez un logement déjà meublé et équipé pour la location. Il est également assorti de prestations de services assurées par l’exploitant de la résidence : conciergerie, restauration, blanchisserie, ménage, accueil/intendance/gardiennage, espace bien-être…

Investir dans une résidence avec services neuve, vous permet aussi de bénéficier de la récupération immédiate de la TVA de 20 % sur le prix d’acquisition du logement meublé. In fine, cela revient à acheter le bien à son prix HT puisque vous récupérez la TVA. VINCI Immobilier propose un portage de TVA sur l’immobilier. L’acquisition peut donc se faire directement en HT. Cependant, vous devez conserver le logement pendant 20 ans pour que cette remise de TVA vous soit définitivement acquise. Si vous le vendez avant, vous devrez reverser à l’État la part correspondant aux années de non-détention, sauf si le logement est vendu avec le bail commercial conclu avec l’exploitant de la résidence, en charge de la gestion locative.

… sur des marchés à fort potentiel locatif

Les résidences services se développent sur des secteurs où l’offre de logements peine à satisfaire une demande locative croissante, liée à des évolutions démographiques et sociologiques. Les chiffres parlent d’eux-mêmes :

• La population étudiante a progressé de 2,1 % sur l’année 2018-19, avec 2,7 millions d’étudiants inscrits en enseignement supérieur ⁽²⁾, alors que la capacité d’accueil des étudiants est estimée à moins de 400 000 logements
• Chez les seniors, la proportion des 60 ans et plus ne cesse de croître, représentant aujourd’hui plus de 26 % de la population totale, avec plus de 17 millions de seniors recensés au 1^er janvier 2019. Avant 2000, elle était inférieure à 20 %, d’après les données de l’Insee ⁽³⁾
• Ces évolutions démographiques favorisent un bon taux de remplissage et sécurisent les loyers des investisseurs dans les différentes résidences services éligibles au dispositif LMNP (les résidences étudiants et les résidences seniors). Les forts besoins locatifs sur ces différents marchés sont aussi favorables à la valorisation des logements meublés dans une optique de constitution ou de développement de patrimoine et dans la perspective d’une revente avec plus-value à moyen ou long terme.

Les avantages de l’investissement locatif sans les soucis de la gestion locative

La résidence services est entièrement gérée par un exploitant professionnel qui prend en charge la gestion locative : recherche et mise en place du locataire, rédaction du bail, état des lieux d’entrée/de sortie, gestion courante et rotations de locataires, encaissement des loyers, versement des revenus locatifs au propriétaire, entretien du bâtiment, gestion des travaux de réparation et rénovation…

Cette délégation de gestion est établie par un bail commercial, d’une durée minimum de 9 ans (renouvelable tacitement par période de 3 ans), qui encadre et sécurise toute la relation entre l’exploitant de la résidence et les propriétaires des logements meublés. Ce contrat de location définit, notamment, le montant des revenus locatifs à recevoir sur la durée de location, la répartition des charges et des taxes entre le bailleur (propriétaire) et le preneur à bail (gestionnaire de la résidence).

En tant qu’investisseur propriétaire du logement meublé, l’investissement en résidence services vous apporte un grand confort puisque vous n’avez pas à vous occuper ni de la gestion de votre appartement, ni des démarches.

Revendre un logement meublé en résidence services

Les personnes qui ont investi en LMNP sont libres de revendre leur bien quand bon leur semble, puisqu’il n’y a pas de durée de détention minimale liée à ce régime fiscal.

Depuis plusieurs années, un marché secondaire s’est constitué qui permet aux investisseurs de revendre leur bien en résidence services et aux acheteurs qui le souhaitent de faire l’acquisition d’un bien ancien. Les personnes intéressées peuvent notamment être des investisseurs qui ont besoin de revenus immédiats et ne souhaitent pas patienter pendant la durée de construction avant de percevoir leurs premier loyers. Du point de vue du vendeur, cette opération permet de dégager une somme d’argent qui servira éventuellement à réaliser un nouvel investissement dans un bien neuf en résidence services.

Pour revendre votre appartement en résidence services, vous pouvez notamment vous adresser au promoteur immobilier neuf ou à l’intermédiaire qui vous a vendu le bien initialement.

Plusieurs possibilités au terme du bail commercial

À l’échéance du bail commercial , plusieurs cas de figure sont possibles :

• Le bail commercial est reconduit tacitement et la relation locative continue dans les mêmes conditions, avec la poursuite des avantages LMNP
• Le bail commercial peut être révisé avec la signature d’un nouveau contrat pour 9 ans, notamment pour réévaluer le loyer à la valeur locative de marché, et la poursuite des avantages du statut LMNP
• Vous pouvez refuser le renouvellement du bail pour récupérer votre logement meublé, moyennant le paiement d’une indemnité d’éviction au gestionnaire en compensation du préjudice causé. Elle est toutefois comptablement déductible et donc fiscalement récupérable en partie. Par ailleurs, si vous vendez le bien avant 20 ans de détention, vous devrez régulariser le trop-perçu sur la TVA.

Régime fiscal des locations meublées : quels sont les cas d’exonération ?

Dans certains cas, les locations meublées ne sont pas imposées. C’est notamment le cas lorsque les recettes locatives encaissées au cours de l’année ne dépassent pas 760 € et qu’il s’agit de locations destinées à des personnes qui n’y élisent pas domicile, comme des chambres d’hôtes. Autre cas d’exonération possible : lorsque les pièces louées constituent la résidence principale du locataire et que le prix de location est fixé dans des conditions raisonnables. Dans les deux cas, il s’agit de la location ou de la sous-location de parties de la résidence principale du propriétaire.

Vous l’aurez compris, les avantages LMNP sont nombreux. Ce type d’investissement immobilier s’intègre harmonieusement dans votre stratégie patrimoniale et vous offre des opportunités de diversification, tout en profitant d’avantages fiscaux et d’un rendement intéressant. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à contacter un conseiller VINCI Immobilier.

(1) Décret n° 2015-981 en vigueur depuis le 1^er septembre 2015, en application de la loi ALUR de mars 2014

(2) Les effectifs dans l’enseignement supérieur en 2018-19, note flash août 2019, ministère de l’Enseignement supérieur

(3) Insee.fr