Qu’est-ce que le Bail Réel Solidaire ?

Ce nouveau dispositif d’accession à la propriété d’un logement neuf offre la possibilité de devenir propriétaire à un prix attractif en dissociant le terrain du bâti. Cette formule permet aux ménages les plus modestes de bénéficier de logements au cœur des zones tendues, comme la plupart des grandes métropoles de France hors de l’aspect spéculatif des marchés immobiliers.

Bail réel solidaire ou BRS : qu’est-ce que c’est ?

Le bail réel solidaire (BRS) est une nouvelle façon d’accéder à la propriété sans subir l’inflation du parc immobilier des grandes métropoles. En clair, cela signifie qu’un ménage devient propriétaire de son habitation mais reste locataire de son terrain. C’est pour cela que le BRS propose des logements à des prix beaucoup plus abordables que les prix du marché. Ce dispositif a été conçu pour développer l’accès au logement dans des quartiers dynamiques en plein renouveau où les prix fonciers s’envolent et freinent la construction de logements neufs. Économiser le prix du foncier peut représenter jusqu’à 30 % du prix du bien, ce qui facilite l’accès à la propriété immobilière.

Le BRS fonctionne en 2 temps. Dans un premier temps, un organisme foncier solidaire (OFS) acquiert le terrain (bâti ou non bâti) et en assure la gestion. Dans un second temps, l’OFS attribue les droits réels immobiliers sur le bien au bénéficiaire du BRS.

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C’est quoi un organisme de foncier solidaire ou OFS ?

L’OFS est un organisme chargé de favoriser l’accès au logement pour les personnes aux revenus modestes. Cette structure a été créée par la loi Alur. L’OFS est obligatoirement agréé par le préfet de la région.

Concrètement, comment fonctionne le bail réel solidaire ?

Le BRS est un projet mis en œuvre grâce à un partenariat entre un organisme de foncier solidaire (OFS) et une structure qui porte le projet de construction. VINCI Immobilier réalise l’opération auprès de l’OFS et s’engage à construire les logements et à les vendre dans le cadre de ce dispositif. En d’autres termes, vous achetez votre logement à VINCI Immobilier et vous signez pour le terrain auprès de l’OFS. Vous êtes donc propriétaire de votre résidence principale ! VINCI Immobilier sera à vos côtés jusqu’à votre installation dans le logement et vous verserez une redevance mensuelle à l’OFS pendant la durée du BRS pour la location du terrain. Dans le cadre d’une revente, l’OFS vous accompagnera en cas de besoin et s’assurera du respect des engagements inclus dans le BRS.

Quels sont les avantages du bail réel solidaire ?

Dans le cadre de ce dispositif, les acquéreurs sont communément appelés les « preneurs ». Si vous faites partie de ces preneurs, vous bénéficiez de nombreux avantages en optant pour cette formule d’accession à la propriété. Voici les avantages concrets du bail réel solidaire :

• De véritables économies sur le prix du foncier : vous devenez propriétaire à un prix abordable.
• Tous les avantages et garanties d’un programme neuf et d’une accession sécurisée. Comme la possibilité de financer l’achat immobilier via un prêt à taux zéro ou prime Accession proposée par Action Logement (soumis à conditions).
• Une TVA à taux réduit de 5,5 % au lieu de 20 % dans le cas d’un logement neuf.
• Un abattement de la taxe foncière de 30 à 100 % sur la propriété du bâti si la commune le décide.
• Un prix de cession encadré pour rester accessible en respectant les conditions des ressources des futurs preneurs.

Bon à savoir : les droits d’un bail réel solidaire peuvent aller jusqu’à 99 ans (selon l’article L255-1 du CCH), selon la ville ou la zone d’achat, afin de le rendre perpétuel, ce qui sécurise la valeur du bâti à long terme. De plus, sachez que lorsque vous optez pour un projet en BRS, vous avez la certitude d’acquérir un logement qui correspond à vos besoins et à vos attentes.

Quelles sont vos obligations dans le cadre du bail réel solidaire ?

Le logement en BRS est obligatoirement votre résidence principale.

Pour acheter en BRS, vous devez respecter les plafonds de ressources du prêt social de location Accession (PSLA). Voici les plafonds de ressources du BRS par zone, en 2024 :

Les ressources prises en compte sont le revenu fiscal de référence de l’année n-2.

Vous devez choisir un logement en adéquation avec la taille de votre foyer fiscal.

Après l’achat de votre bien, en plus de votre mensualité d’emprunt, vous devez payer la redevance d’occupation du terrain à l’OFS correspondant au droit d’usage du foncier et des frais de gestion du terrain.

Dans quelles zones acheter en BRS ?

Les zones éligibles au BRS sont les suivantes :

• Zone A : l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, les agglomérations des villes de Lille, Lyon, Marseille et Montpellier.
• Zone B : les autres agglomérations de plus de 50 000 habitants et les départements d’Outre-mer.
• Zone C : le reste du territoire.

Que se passe-t-il en cas de revente sous BRS ?

Il est possible de revendre un bien sous BRS dans les situations suivantes :

• En cas de décès du conjoint ou descendant direct qui partage le logement avec le propriétaire.
• Si l’occupant est amené à parcourir un trajet de plus de 70 km entre son lieu de travail et son logement.
• En cas de chômage d’une durée supérieure à 1 an.
• En cas de délivrance d’une carte d’invalidité.
• En cas de divorce ou de dissolution d’un Pacs (pacte civil de solidarité).

Au-delà de ce critère relatif à la situation personnelle du vendeur, d’autres règles sont à respecter. En cas de revente d’un bien sous BRS, il convient en effet de respecter un plafond de vente, qui correspond au prix de vente maximal au m² du bien immobilier à revendre (montant HT fixé par zone géographique). De plus, il est impératif de respecter un plafond PSLA, c’est-à-dire le plafond de ressources fixé en fonction de la zone géographique de la résidence et du nombre d’habitants. Le nouvel acquéreur doit acheter le logement sous BRS à titre de résidence principale. Enfin, il est nécessaire d’associer l’OFS à la démarche de revente. L’OFS a, en effet, notamment pour mission d’encadrer et de fixer le prix de vente des logements achetés avec un bail réel solidaire.

Le bail réel solidaire, c’est aussi un dispositif responsable !

Choisir un projet en BRS, c’est s’inscrire dans un dispositif responsable ! Cela signifie que vous vous engagez, dans le cadre d’une revente, à faire bénéficier les autres preneurs de conditions similaires à celles dont vous avez bénéficié. Voici les 2 principes fondamentaux à respecter :

• Le prix de revente du logement ne peut pas dépasser les plafonds de prix du prêt social de location Accession (PSLA).
• Le nouveau preneur respecte lui aussi les plafonds de revenus du PSLA.

Bon à savoir : si vous ne trouvez pas d’acheteur qui respecte les réglementations qui encadrent le BRS, l’OFS peut vous accompagner dans le rachat de votre logement ou éventuellement, vous le racheter. Vous savez tout, il ne vous reste plus qu’à télécharger notre brochure récapitulative.