Rentabilité d'un achat neuf ou ancien : le comparatif

Fin du dispositif Pinel

Le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Découvrez nos autres dispositifs pour investir dans le neuf. Vous pouvez investir dans nos résidences en bénéficiant des avantages du LMNP.

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Montant réel des travaux à effectuer, consommation énergétique du logement… autant de critères parfois négligés qui, au final, rendent l’achat neuf parfois moins cher que l’ancien. Décryptage.

Logement neuf ou ancien, pourquoi le prix d’achat ne suffit pas pour comparer ?

Se baser sur le prix de vente est un réflexe de consommateur. C’est donc, naturellement, le critère prédominant dans un projet d’achat. Et c’est pourquoi certains acquéreurs préfèrent donc se tourner vers les biens anciens, moins onéreux que les biens neufs. Mais au fond, est-ce réellement le cas ? Oui, si l’on regarde uniquement les prix affichés. Excepté pour certains logements anciens de standing dans des quartiers très prisés, un logement neuf est généralement plus cher qu’un bien ancien d’une surface équivalente. Mais certains éléments sont également à prendre en compte, car ils peuvent considérablement changer la donne.

Travaux : un budget supplémentaire à anticiper dans l’ancien

Dans l’ancien, des travaux de rénovation sont le plus souvent à prévoir, ne serait-ce que pour personnaliser le logement à son goût. De plus, certains logements anciens, notamment les plus énergivores, peuvent être soumis à des obligations d'audit énergétique ou à des contraintes croissantes en matière de rénovation. Des mesures engagées sous l’impulsion des pouvoirs publics, qui entendent ainsi améliorer les conditions de vie des citoyens et lutter pour la préservation de l’environnement. Pour les propriétaires, cela implique très souvent de lourds et onéreux travaux de réhabilitation, qui pèsent forcément sur leur budget.

Frais de notaire : un avantage financier indéniable pour le neuf

L’achat dans le neuf permet aux acquéreurs de profiter de frais de notaire moins importants, de 2 à 3% du prix de vente contre 7 à 8% dans l’ancien. Certains logements neufs peuvent bénéficier, sous conditions et selon les décisions des collectivités locales, d'une exonération temporaire de taxe foncière.

Selon votre situation, certains montages ou dispositifs fiscaux (LMNP, LLI...) peuvent être mobilisés pour optimiser un investissement locatif. La TVA réduite peut également s'appliquer.

Garanties et entretien : davantage de visibilité budgétaire dans le neuf

Différentes garanties liées à l’achat dans le neuf vous protègent contre les malfaçons et préservent ainsi votre budget en cas de mauvaise surprise :

• La garantie de parfait achèvement. Elle vous couvre de toutes les imperfections relevées le jour de la réception ou au cours de l’année qui suit.
• La garantie biennale. Valable deux ans, elle prend en charge les malfaçons sur les éléments dissociables du logement, tels que les portes intérieures ou les volets.
• La garantie décennale. Elle assure l’acheteur pendant dix ans à partir de la date de réception du logement. Elle couvre les dégâts qui mettent en cause la solidité, l’usage ou la destination du bâtiment et rendent le logement inhabitable (défaut d’étanchéité, fissures importantes...).

À retenir : à l’usage, le neuf peut donc coûter moins cher que l’ancien. Aussi, avant d’acheter, prenez le réflexe de réfléchir au coût global sur une période de dix années ou plus.

Performance énergétique : quel impact sur le coût du logement ?

Au-delà du prix d'achat, la performance énergétique d'un logement joue un rôle déterminant dans sa rentabilité à long terme.

Dans le neuf, des consommations mieux maîtrisées

Les appartements neufs construits conformément à la réglementation environnementale RE2020 affichent un excellent niveau de performance énergétique, ce qui se traduit par une consommation plus faible et des factures de chauffage ou de climatisation mieux maîtrisées.

Pour un investisseur, un logement performant constitue également un atout sur le marché locatif. Les biens affichant un bon DPE sont souvent plus attractifs pour les locataires, tout en étant moins exposés aux contraintes réglementaires qui concernent progressivement les logements les plus énergivores. Ils offrent ainsi une meilleure pérennité de l'investissement et contribuent à préserver la valeur du patrimoine au moment de la revente.

Bon à savoir : un appartement neuf répond aux exigences de la RE2020, qui vise à réduire les consommations énergétiques, les émissions de carbone et à améliorer le confort des occupants, notamment lors des épisodes de fortes chaleurs.

Dans l’ancien, le DPE peut entraîner des travaux supplémentaires

À l'inverse, un logement ancien peut nécessiter des travaux de rénovation énergétique pour améliorer son diagnostic de performance énergétique (DPE). Isolation, remplacement du système de chauffage ou des menuiseries, ces interventions représentent un coût supplémentaire qui doit être intégré dans le budget global de l'acquisition.

Confort, entretien, copropriété : quelles différences entre le neuf et l'ancien ?

Les avantages et inconvénients du neuf comparé à l’ancien doivent intégrer des critères de confort, d'entretien et de travaux pouvant faire une réelle différence sur le coût global d'un logement.

Le neuf : confort et dépenses d’entretien limitées

Acheter un appartement neuf, c’est faire le choix d’un logement confortable et performant sur le plan énergétique, répondant aux demandes actuelles : présence d’un extérieur (balcon, terrasse, jardinet), luminosité, isolation phonique et thermique… De nos jours, de nombreux logements neufs sont également connectés, permettant aux occupants de piloter et d’optimiser leurs consommations d’énergie, mais aussi de gérer automatiquement certaines fonctions telles que l’ouverture des volets ou encore l’éclairage.

Du côté des inconvénients, l’emplacement, l’utilisation de matériaux de qualité ou encore la présence d’équipements modernes (chauffage, domotique…) peuvent se traduire par un prix d’achat plus élevé. Mais ce surcoût potentiel est en partie compensé par le fait que les frais de notaire sont moins élevés que dans l’ancien. Il est par ailleurs possible, selon les cas, de bénéficier d’avantages fiscaux (exonération de taxe foncière, dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier locatif…).

L’ancien : davantage de cachet, mais des dépenses plus variables

Un appartement ancien peut avoir du cachet. Le charme des vieilles pierres séduit de nombreux acquéreurs. Un logement ancien peut également jouir d’un emplacement exceptionnel, par exemple s’il se situe au cœur d’un centre historique où il n’y a pas de programmes neufs à la vente.

Cependant, il ne faut pas perdre de vue le fait qu’un logement ancien peut se révéler plus coûteux sur la durée. Même si le prix d’achat peut être plus intéressant qu’un bien neuf comparable, il faut bien avoir à l’esprit que les prestations proposées (confort thermique et acoustique, optimisation des espaces…) ne sont pas toujours identiques. De plus, les travaux dans le logement ou dans la copropriété sont souvent plus fréquents dans un immeuble ancien. Sans oublier la facture énergétique, qui peut se révéler plus importante en raison de l’utilisation d’équipements de chauffage obsolètes ou d’une mauvaise isolation.

Achat dans le neuf ou dans l’ancien : le comparatif

Investissement locatif : le neuf est-il plus rentable que l'ancien ?

Dans le cadre d'un investissement locatif, le prix d'achat ne suffit pas à déterminer la rentabilité d'un bien. Si les appartements anciens affichent souvent un coût d'acquisition inférieur et donc un rendement locatif brut potentiellement plus élevé, ils peuvent également engendrer davantage de dépenses au fil des années.

Des travaux de rénovation, des mises aux normes, des charges de copropriété plus importantes ou encore des dépenses énergétiques élevées peuvent peser sur la rentabilité réelle de l'investissement. À l'inverse, un appartement neuf offre une meilleure visibilité financière. Les premières années, les frais d'entretien sont limités grâce aux garanties constructeur et aux équipements récents. Les copropriétés neuves nécessitent également moins de travaux importants, ce qui réduit le risque d'appels de fonds exceptionnels.

Les bonnes performances énergétiques des logements neufs constituent également un avantage. Elles permettent de limiter les charges pour les occupants, tout en renforçant l'attractivité du bien sur le marché locatif. Un logement performant est plus susceptible d'attirer des locataires et de conserver sa valeur dans le temps.

Acheter dans le neuf ou l'ancien : ce qu'il faut retenir

Pour comparer la rentabilité d'un appartement et savoir s'il vaut mieux acheter dans le neuf ou l'ancien, il est essentiel de prendre en compte :

• Le prix d'achat ;
• Les frais de notaire ;
• Les charges de copropriété ;
• Les travaux à prévoir ;
• Les dépenses énergétiques ;
• La fiscalité ;
• Le potentiel de revente.

Ainsi, même si le rendement brut d'un appartement ancien peut sembler plus élevé au premier abord, le rendement net d'un logement neuf peut se révéler particulièrement compétitif lorsque l'ensemble des coûts (travaux, charges, entretien et dépenses énergétiques) est pris en compte dans le calcul de la rentabilité.

FAQ sur l'achat dans le neuf ou l'ancien

Est-il plus rentable d'acheter un appartement neuf ?

Cela dépend de nombreux critères (prix d'achat, emplacement, travaux, fiscalité et durée de détention). Malgré un prix d'achat souvent plus élevé, les économies réalisées sur les travaux, les charges et l'énergie peuvent améliorer la rentabilité sur le long terme.

L'ancien offre-t-il un meilleur rendement locatif ?

Le rendement brut est souvent plus élevé dans l'ancien, mais les travaux, les charges et les rénovations peuvent réduire le rendement net.

Pourquoi le DPE influence-t-il la rentabilité ?

Un logement bien classé consomme moins d'énergie, est plus attractif à la location et conserve généralement mieux sa valeur.

Le neuf coûte-t-il vraiment moins cher ?

Le prix d'achat est souvent supérieur, mais le coût global peut être inférieur grâce aux économies réalisées pendant les premières années.

Un appartement neuf est-il plus facile à louer ?

Oui. Grâce à ses bonnes performances énergétiques, à son confort et à ses équipements récents, un logement neuf est souvent plus attractif pour les locataires.

Faut-il comparer uniquement le prix d'achat entre le neuf et l'ancien ?

Non. Pour évaluer la rentabilité d'un projet immobilier, il est préférable de prendre en compte le coût global : frais de notaire, travaux, charges, dépenses énergétiques, fiscalité et potentiel de revente.