Comment calculer le montant de son investissement immobilier ?

Le calcul d’un investissement immobilier se base sur sa rentabilité brute, déterminée en divisant les loyers annuels par le prix d’acquisition du bien. En retirant les taxes et les charges, vous pouvez gagner en précision pour obtenir cette fois sa rentabilité nette !

Le calcul de votre investissement immobilier

Comme tout placement, un investissement immobilier est supposé rapporter de l’argent grâce à la perception de loyers. Ce « rendement locatif » peut être estimé de plusieurs manières :
•    Lors du calcul de votre investissement immobilier, vous pouvez vous intéresser à la rentabilité brute du logement en divisant les loyers annuels par le prix d’achat, puis en multipliant le tout par 100. Par exemple, un bien acheté 300 000 € assorti d’un loyer mensuel de 1 250 € bénéficie d’une rentabilité de 5 % : [ (1 250 x 12) / 300 000 X 100 ].
•    Cependant, ce calcul basique ne tient pas compte des impôts et des charges que vous allez devoir assumer ! Il faut donc reprendre le calcul précédent en retirant la taxe foncière, les charges non récupérables (qui ne peuvent être répercutées sur le locataire), ainsi que les frais de gestion de l’agence immobilière (si le logement est placé sous mandat). En admettant une taxe foncière de 1 500 €, des charges non récupérables annuelles de 750 €, et des frais de gestion de 10 %, les loyers annuels nets descendent à 11 250 €. Par conséquent, la rentabilité nette du logement une fois loué sera de 3,75 %.

Si vous n’avez pas encore fixé le loyer, il est possible de réaliser le calcul de l’investissement immobilier malgré tout en consultant les nombreuses bases de données en ligne qui indiquent le montant moyen d’une location et de la taxe foncière, quartier par quartier.

Un simulateur d’investissement immobilier pour vous aider

Grâce à ce simulateur complet, vous pouvez estimer la rentabilité brute et nette de votre logement, et évaluer rapidement le potentiel d’un projet d’investissement. À savoir : si vous bénéficiez d’un dispositif fiscal de type Pinel (dans le neuf) ou Cosse (dans l’ancien), la rentabilité réelle sera même supérieure à celle affichée puisque les travaux ou les intérêts d’emprunt seront déductibles !

Investissement immobilier : à quelle rentabilité s’attendre ?

Le rendement locatif d’un bien immobilier varie beaucoup d’une région à l’autre, d’une ville à l’autre, et d’un quartier à l’autre. Une rentabilité nette comprise entre 4 % à 6 % correspond à la fourchette haute, bien qu’elle puisse être encore supérieure pour les logements prisés. Toutefois, la moyenne en France tourne plutôt aux alentours de 3 % à 4 %. La rentabilité nette est plus faible à Paris, car les villes où les prix immobiliers sont très élevés s’avèrent toujours moins rentables du point de vue du rendement locatif. Cela dit, la hausse constante desdits prix permet de compenser en réalisant une plus-value à la revente ! Dans les métropoles de province telles que Lille, Rennes, Marseille ou Montpellier, la rentabilité nette est généralement proche de la moyenne nationale.

La rentabilité nette varie en outre en fonction du type de bien immobilier. Les deux à trois pièces affichent souvent le meilleur rendement : plus faciles à louer que les grandes surfaces, et moins souvent vides que les studios qui (bien que très rentables) subissent un fort turnover.