Quelle est la différence entre la nue-propriété et l’usufruit ?

En matière de démembrement de propriété, on distingue l’usufruit, d’une part, et la nue-propriété, d’autre part. Que recouvrent ces deux notions ?

Usufruit : définition

En droit, l’« usus » désigne l’usage, tandis que le « fructus » se définit comme le fruit, c’est-à-dire le revenu tiré d’un bien. Le terme d’usufruit combine ces deux notions. Autrement dit, l’usufruit comprend le droit d’utiliser et de percevoir les revenus.

Il peut être :

Viager (cas le plus fréquent). Cela signifie que l’usufruit s’éteint au décès de l’usufruitier. À la mort de ce dernier, la pleine propriété est alors automatiquement reconstituée et réunie entre les mains du nu-propriétaire ;
Temporaire. Dans ce cas, l’usufruit est conclu pour une durée fixe, déterminée par conventionnement.

Au-delà du décès de l’usufruitier et de l’arrivée à échéance du contrat, d’autres situations peuvent mettre fin à l’usufruit. C’est notamment ce qui se produit lorsque l’usufruitier et le nu-propriétaire deviennent une seule et même personne ; en cas de non-usage pendant 30 ans ; en cas de renonciation à l’usufruit ; en cas de perte totale de la chose sur laquelle l’usufruit est établi (par exemple, la destruction totale du bâtiment objet de l’usufruit par un incendie).

Il convient de ne pas confondre l’usufruit et le droit d’usage et d’habitation. Moins connu que la réserve d’usufruit, le droit d’usage et d’habitation est un droit personnel qui correspond à la possibilité d’utiliser le logement. Comme l’usufruit, ce droit permet à son titulaire d’occuper le logement ou d’en tirer des revenus. Cependant, cette fois-ci à la différence de l’usufruit, le droit d’usage et d’habitation ne peut être vendu, cédé ou transmis par donation ou succession.

Qui peut être usufruitier ? L’usufruitier peut se trouver dans une des situations suivantes :

L’usufruitier peut être un parent, qui a l’usufruit sur les biens de vos enfants âgés de moins de 16 ans. Dans ce cas, les enfants sont alors uniquement les nus-propriétaires des biens ;
L’usufruitier peut également être le veuf ou la veuve, qui reçoit en usufruit le patrimoine de son époux ou épouse décédé(e). Les enfants du défunt deviennent alors les nus-propriétaires des biens ;
Enfin, l’usufruitier peut être le bénéficiaire d’un usufruit par testament ou par contrat. Ce cas de figure se rencontre notamment en cas de vente ou donation d’un droit d’usufruit.

Nue-propriété : définition

Nu propriété et usufruit

La nue-propriété se définit comme la propriété des murs seuls. En langage juridique, on dit que la nue-propriété est « grevée d’usufruit » dans la mesure où le nu-propriétaire n’a pas tous les droits sur le bien en question. Ainsi, le nu-propriétaire ne peut pas vendre le bien sans l’accord de l’usufruitier, occuper le logement ni en tirer un revenu locatif.

Si la nue-propriété d’un bien immobilier est le cas le plus fréquemment rencontré, la nue-propriété se décline également sous d’autres formes en fonction de la nature du bien démembré. Il est ainsi possible de détenir en nue-propriété des parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), des contrats d’assurance vie ou encore des parts de société.

Les obligations réciproques de l’usufruitier et du nu-propriétaire

Compte tenu du fait que l’usufruitier et le nu-propriétaire se partagent la propriété d’un même bien, ils ont des obligations réciproques.

Ainsi, chacun doit régler les frais qui lui incombent :

D’après l’article 606 du Code civil, le nu-propriétaire doit prendre à sa charge les grosses réparations (gros murs et voûtes, rétablissement des poutres et des couvertures, réparation des digues, murs de soutènement et clôtures) ;
L’usufruitier, de son côté, doit financer l’entretien courant du logement qui recouvre toutes les dépenses autres que celles énumérées précédemment, qu’elles portent sur des parties privatives ou communes.

Les deux parties doivent s’entendre en cas de revente. Le nu-propriétaire ne peut pas vendre sans l’accord de l’usufruitier. L’usufruitier et le nu-propriétaire doivent également se mettre d’accord pour participer aux assemblées générales (AG) de copropriété, dans la mesure où ils possèdent les mêmes droits.

Les obligations spécifiques du nu-propriétaire

Le nu-propriétaire ne doit pas faire obstacle à la remise en location du logement, si l’usufruitier souhaite le faire.

Le nu-propriétaire doit également consulter l’usufruitier et respecter sa décision s’il souhaite revendre le logement.

Les obligations spécifiques de l’usufruitier

Si l’usufruitier souhaite occuper le logement, il doit impérativement :

Faire réaliser un inventaire des biens avant leur utilisation ;
Établir un état des lieux contradictoire du bien avant son utilisation s’il s’agit d’un bien immobilier (terrain, appartement ou maison) ou d’un objet qui fait partie intégrante du bien (clôture du terrain…) ;
Entretenir le bien et veiller à la bonne conservation de ce dernier ;
S’engager via un document signé et remis au propriétaire, à jouir raisonnablement du bien ;
Honorer ses obligations fiscales et, notamment, payer la taxe foncière.

Pourquoi l’achat d’un bien immobilier en nue-propriété est-il une solution d’investissement intéressante ?

En matière d’immobilier, l’investissement en nue-propriété peut prendre deux formes différentes : la nue-propriété d’un bien immobilier classique ou bien la nue-propriété de parts de SCPI.

Ce type d’investissement comporte de très nombreux avantages :

L’achat d’un bien immobilier en nue-propriété permet d’économiser sur le prix d’achat. On observe généralement une décote de l’ordre de 30% à 40% par rapport à l’acquisition d’une pleine propriété ;
La nue-propriété permet d’éviter les frais de gestion locative, mais aussi d’entretien du bien puisque ceux-ci sont pris en charge par l’usufruitier aux termes du Code civil ;
La nue-propriété permet de limiter au maximum la fiscalité sur l’acquisition immobilière. Compte tenu du fait que le nu-propriétaire ne tire aucun revenu locatif du logement, il n’a à payer ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux, ni impôt sur la fortune immobilière (Ifi). Concernant l’Ifi, le nu-propriétaire n’a en effet rien à déclarer : c’est l’usufruitier qui déclare la pleine propriété du bien dans son patrimoine. Autre avantage – et non des moindres – en termes de fiscalité. Le Code général des impôts prévoit ainsi que la taxe foncière doit être prise en charge par l’usufruitier et non le nu-propriétaire. Il reste toutefois possible de déroger à cette règle par conventionnement. S’agissant de la taxe d’habitation, elle est due par l’usufruitier s’il occupe le bien, ou par son locataire s’il est loué ;
La nue-propriété offre un cadre sécurisé pour la gestion des frais de copropriété. En cas de démembrement de propriété, il existe en effet une clause de solidarité pour le paiement des charges de copropriété. En principe, les dépenses d’entretien et de fonctionnement sont prises en charge par l’usufruitier, les grosses réparations par le nu-propriétaire. Il appartient alors au syndic de ventiler les dépenses entre les deux parties. En cas de difficultés de paiement, l’usufruitier et le nu-propriétaire sont liés par la clause de solidarité : cela signifie que le nu-propriétaire peut se tourner indifféremment vers l’une ou l’autre partie pour obtenir le paiement des charges. Si ce type de situation se produit, c’est alors à l’usufruitier et au nu-propriétaire de s’entendre pour régler leurs comptes mais le syndic n’intervient pas ;
L’extinction de l’usufruit est prévue dès le départ. Une reconstitution automatique de la pleine propriété intervient ainsi au décès de l’usufruitier ou à l’arrivée à échéance du contrat, selon que l’usufruit est viager ou temporaire.

Quels sont les avantages de la nue-propriété en matière de succession ?

La nue-propriété comporte de nombreux atouts en matière de succession.

Si vous choisissez de donner votre patrimoine en nue-propriété, vous pouvez conserver l’usage du logement pour y vivre ou le louer. Dans le même temps, vous procédez à la donation de votre bien dans un cadre fiscal avantageux. En tant que donateur, vous devez régler les droits de mutation à titre gratuit. En contrepartie, vous bénéficiez d’abattement qui viennent réduire l’assiette taxable.

Le montant des abattements auxquels vous avez droit dépend du lien de parenté que vous entretenez avec le donataire. Ils s’élèvent ainsi à :

100 000 € pour une donation aux enfants vivants ou représentés ;
31 865 € pour une donation aux petits-enfants.

Par ailleurs, la valeur de la nue-propriété, sur laquelle l’impôt est calculé, est définie en fonction d’un barème fiscal qui est déterminé par l’article 669 du Code général des impôts (CGI) et varie selon l’âge de l’usufruitier :

Âge de l’usufruitier	Valeur de l’usufruit	Valeur de la nue-propriété
Moins de :
21 ans révolus	90%	10%
31 ans révolus	80%	20%
41 ans révolus	70%	30%
51 ans révolus	60%	40%
61 ans révolus	50%	50%
71 ans révolus	40%	60%
81 ans révolus	30%	70%
91 ans révolus	20%	80%
Plus de 91 ans révolus	10%	90%

Lorsque l’usufruit est constitué pour une durée fixe, sa valeur est estimée à une part forfaitaire de 23% de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l’usufruit, « sans fraction et sans égard à l’âge de l’usufruitier », ainsi que le précise l’article 669 du CGI.

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