Questions Immobilier
Qu’est-ce que le DPE ?
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) a été mis en place afin de mieux informer un acquéreur potentiel sur la consommation d’énergie et les taux d’émission de gaz à effet de serre d’un logement proposé à la vente. Ce DPE a été mis à jour en 2022, donnant naissance à un nouveau DPE.
Quand et pourquoi mesurer la performance énergétique ?
Dans un contexte où la législation et la réglementation se montrent de plus en plus incitatives quant à la rénovation énergétique des bâtiments, la mesure des consommations et des émissions de carbone constitue une information essentielle.
D’après le 11e baromètre « Les Français et les énergies renouvelables », réalisé par l’institut de sondages OpinionWay pour Qualit’EnR, les Français sont de plus en plus attentifs aux questions relatives à la performance énergétique. Ils sont ainsi 84% à penser que la dépense en énergie pour le chauffage, l’eau chaude et l’électricité représente une part assez importante ou très importante de leur budget. Presque quatre Français sur cinq (74%) accordent plus d’importance à la performance énergétique de leur logement qu’il y a cinq ans. Et 73% des répondants estiment que la performance énergétique de leur logement contribue à améliorer leur pouvoir d’achat.
Mesurer la performance énergétique d’un logement répond donc à un fort besoin d’information de la part de la population générale. Mais quand effectuer cette mesure ? Si la vente d’un logement apparaît comme un temps fort et incontournable pour effectuer cette démarche, il est également possible de mesurer la performance énergétique avant et après un chantier de rénovation, afin d’évaluer les économies d’énergie obtenues grâce à ces travaux. Cet examen peut être réalisé périodiquement, afin de mesurer l’impact d’actions de rénovation thermique engagées sur le long terme. Par exemple, le décret tertiaire – qui s’applique à tous les bâtiments publics ou privés, abritant des activités tertiaires, dont la surface est égale ou supérieure à 1 000 m² – impose aux entreprises ou institutions concernées de renseigner leurs données énergétiques sur une plateforme dédiée. Cette déclaration annuelle concerne les données bâtimentaires (superficie, activité…) et les consommations énergétiques (électricité, gaz, fioul…). Ainsi, la mesure de la performance énergétique est indissociable de la vie d’un bâtiment.
Comment définir le DPE ?
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document. Il est intégré au dossier de diagnostic technique (DDT). Le DDT comprend également d’autres informations dont l’état de l’installation intérieure d’électricité, l’état de l’installation intérieure de gaz naturel, le constat de risque d’exposition au plomb, l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante ou encore l’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment.
Ainsi, le DPE fait partie de ce qu’on appelle les diagnostics immobiliers obligatoires. Il doit nécessairement être fourni par le propriétaire lorsqu’il souhaite louer ou vendre son logement. Par ailleurs, les résultats du DPE sont obligatoirement transmis par le diagnostiqueur à l’Ademe (Agence de la transition écologique). L’Ademe délivre ensuite un numéro à 13 chiffres qui est apposé sur le DPE et sans lequel ce document n’est pas valable.
Quel est le contenu du DPE ?
Le contenu du DPE est très codifié. Ce document doit ainsi contenir a minima :
- Les caractéristiques du logement et le descriptif de ses équipements de chauffage, production d’eau chaude sanitaire, refroidissement, ventilation (y compris les conditions d’utilisation et consommations énergétiques) ;
- Une indication de la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée pour chaque catégorie d’équipements (y compris évaluation des dépenses annuelles de consommation) ;
- Une évaluation de la quantité d’émissions de gaz à effet de serre (GES) liée à la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée ;
- Une information sur les énergies renouvelables produites par les équipements installés et utilisées dans le logement ;
- Une information sur les conditions d’aération ou de ventilation du logement (avec des recommandations pour améliorer les performances du logement dans ce domaine) ;
- L’étiquette énergie du logement ;
- L’étiquette climat du logement ;
- La dernière attestation d’entretien annuel de la chaudière qui équipe le logement ;
- Des recommandations pour améliorer la performance énergétique du logement accompagné d’une évaluation de leur coût et de leur efficacité.
De façon facultative, le DPE peut également intégrer des éléments d’appréciation sur la capacité du logement à assurer un confort thermique l’été.
Quels sont les critères du DPE ?
Les deux grandes échelles de référence utilisées dans le cadre du DPE sont l’étiquette énergie et l’étiquette climat :
- D’une part, l’étiquette énergie prend en compte divers critères tels que la zone climatique et l’altitude. Cette étiquette énergie est déterminée en fonction de la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée rapportée à la surface du logement, pour le chauffage, le refroidissement, la production d’eau chaude sanitaire, l’éclairage et les auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d’eau chaude sanitaire et de ventilation ;
- D’autre part, l’étiquette climat du logement dépend de la quantité d'émissions de gaz à effet de serre en fonction de la surface du logement, pour le chauffage, le refroidissement, la production d’eau chaude sanitaire, l’éclairage et les auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d’eau chaude sanitaire et de ventilation.
Quelles sont les recommandations du DPE ?
Comme évoqué dans la partie consacrée au contenu obligatoire du DPE, ce document contient des recommandations de travaux. Ces recommandations peuvent porter sur trois items principaux :
- L’usage du logement (température en été ou en hiver, consommation d’eau chaude…) ;
- La bonne gestion et l’entretien des équipements (VMC, chaudière, fenêtres…) ;
- Les travaux, avec une distinction entre les travaux considérés comme prioritaires (sortie impérative de l’état de passoire énergétique) et les autres travaux (passage en classe A ou B).
Bon à savoir, si le propriétaire ou l’acquéreur souhaite mettre en œuvre ces recommandations de travaux, il peut se faire accompagner par le service public de la rénovation énergétique France Rénov’. Des conseillers spécialisés peuvent ainsi aider à affiner les scénarios de travaux et identifier les aides financières accessibles.
Quand le DPE est-il obligatoire ?
Depuis 2006, le DPE doit être réalisé dans l’ensemble des logements, y compris lors de la construction d’un bâtiment ou d’une extension de bâtiment. Il doit être réalisé en cas de mise en vente ou de mise en location du logement. Le seul cas où le DPE n’est pas obligatoire concerne les logements n’ayant pas vocation à être occupés plus de quatre mois par an.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi « Climat et Résilience » du 22 août 2021, le DPE est également obligatoire pour tous les bâtiments d’habitation collective, à l’échelle de l’immeuble tout entier. La mise en œuvre de cette nouvelle obligation est étalée dans le temps :
- Le 1er janvier 2024 pour les immeubles en monopropriété et pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
- Le 1er janvier 2025 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots ;
- Le 1er janvier 2026 pour les copropriétés d’au maximum 50 lots.
On distingue ainsi entre le « DPE logement », d’une part, et le « DPE immeuble », de l’autre. Sous certaines conditions, le diagnostiqueur peut extraire certaines données du DPE immeuble dans le but de réaliser un DPE à l’appartement. Il est cependant nécessaire que certains éléments essentiels (menuiseries, systèmes de ventilation et chauffage) soient similaires, et que les systèmes de production d’eau chaude sanitaire utilisent la même énergie.
De plus, il convient de préciser que, si le DPE est obligatoire dans un certain nombre de situations, les recommandations fournies dans le cadre de ce diagnostic ont une valeur purement indicative. Il s’agit uniquement de conseils de bon usage du logement et de ses équipements. Les recommandations du DPE n’ont donc pas de valeur contraignante.
Le DPE est applicable en France métropolitaine. La loi « Climat et Résilience » prévoit néanmoins la mise en place d’un DPE opposable dans les départements et régions d’outre-mer, au plus tard le 1er juillet 2024. À noter que la Guadeloupe et la Martinique ont déjà mis en place ce type de diagnostic.
Quel DPE pour un logement neuf ?
Le DPE concerne uniquement les biens immobiliers déjà achevés. Il n’est donc pas applicable aux logements vendus en l’état futur d’achèvement (VEFA). Un appartement neuf est un appartement écologique dans la mesure où sa construction respecte les dernières normes en vigueur et est conforme à des exigences élevées en matière de performance environnementale.
Quelles sanctions en cas de non-respect de l’obligation de DPE ?
Des sanctions sont prévues par les textes en cas de non-respect de l’obligation de réaliser le DPE. Leur nature dépend de l’interlocuteur concerné :
- S’agissant du vendeur ou du bailleur. En l’absence de transmission du DPE à l’acheteur ou au locataire, ce dernier peut former un recours auprès du tribunal afin de réclamer des dommages et intérêts. En cas d’annonce mensongère publiée dans la presse écrite, sur internet ou affichée en agence, l’acquéreur ou le locataire peut faire un recours auprès du tribunal pour demander des dommages et intérêts, voire demander l’annulation de la vente ou du contrat de location ;
- S’agissant du diagnostiqueur. Si le professionnel transmet un DPE erroné, le propriétaire, l’acquéreur ou le locataire peut se retourner contre lui et engager des poursuites. Seule exception : lorsque l’erreur provient d’informations volontairement fausses et transmises par le propriétaire. Si le professionnel exerce sans certification, il peut se voir infliger une amende de 1 500 € (ou 3 000 € en cas de récidive). Une amende de 1 500 € peut également être prononcée à l’encontre du diagnostiqueur si celui-ci omet de transmettre les résultats du DPE à l’Ademe ;
- S’agissant du notaire. Lorsque le notaire valide la vente en l’absence de DPE, ou a connaissance d’informations mensongères relatives au DPE, il engage sa responsabilité. Cela signifie que l’acquéreur a la possibilité de saisir le tribunal et de réclamer des dommages et intérêts, voire l’annulation de la vente ;
- S’agissant de l’agent immobilier. Les annonces de vente ou de location doivent contenir un certain nombre d’informations sur la consommation énergétique du logement. Les annonces publiées dans la presse écrite ou affichées en agence doivent ainsi faire apparaître la classe énergie et la classe climat. Les annonces mises en ligne doivent comporter l’étiquette énergie. Si les informations requises ne figurent pas sur l’annonce, le professionnel concerné peut se voir infliger une amende d’un montant de 15 000 € maximum.
Quelle est la durée de validité du DPE ?
En règle générale, le DPE a une durée de validité de dix ans.
Il existe cependant deux exceptions :
- Les DPE effectués entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valables jusqu’au 31 décembre 2024 ;
- Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valables jusqu’au 31 décembre 2022.
Quelle est la portée juridique d’un DPE ?
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est devenu pleinement opposable. Avant cette date, le DPE avait une valeur uniquement informative. Depuis l’été 2021, il possède donc la même portée juridique que les autres diagnostics immobiliers obligatoires : on dit qu’il est opposable juridiquement. Cela n’est pas sans incidence pour le propriétaire, qui doit conserver tout justificatif (factures de travaux…) des informations utilisées pour établir le DPE.
Attention, cette opposabilité ne concerne pas les recommandations de travaux contenues dans le DPE.
À qui s’adresser pour établir le DPE ?
Le DPE doit impérativement être réalisé par un professionnel certifié. Le diagnostiqueur doit disposer d’un certificat de compétences délivré par un organisme de formation. Cet organisme formateur doit lui-même être accrédité. Cette procédure permet de garantir que le professionnel met en œuvre une organisation et des moyens appropriés. Il doit notamment respecter une méthode de calcul déterminée par l’arrêté du 8 octobre 2021.
En cas de recours à un diagnostiqueur non certifié, le vendeur ou le bailleur peut se voir infliger une amende allant jusqu’à 1 500 € (ou 3 000 € en cas de récidive).
Quelle différence entre le DPE et l’audit énergétique ?
À partir du 1er avril 2023, l’audit énergétique devient obligatoire en cas de vente d’un logement classé D, E, F ou G ayant une consommation énergétique primaire d’au minimum 331 kilowattheures par mètre carré et par an. Il s’agit des logements qualifiés de « passoires thermiques ». L’objectif de l’audit énergétique est de proposer des travaux à réaliser pour améliorer le classement de l’habitation.
Les modalités d’établissement de cet audit ont été précisés par un décret et un arrêté publiés par le 5 mai 2022. L’audit énergétique est structuré de la manière suivante :
- Un état des lieux général du bien, comprenant une présentation des caractéristiques thermiques et géométriques, ainsi qu’une information sur les équipements de chauffage, de production d’eau chaude, de ventilation, de refroidissement, d’éclairage) ;
- Une estimation de la performance du bâtiment, à partir des indications contenues dans le DPE ;
- Des propositions de travaux permettant d’atteindre, en une seule ou plusieurs étapes, le niveau de performance minimale. Les logements classés F ou G doivent ainsi passer en classe C. Les logements classés E ou D doivent, quant à eux, passer en classe B.
L’audit énergétique décrit ainsi un parcours de travaux qui propose, pour chaque étape, une estimation des économies d’énergie, une estimation de l’impact supposé des travaux sur la facture d’énergie, une évaluation du coût des travaux ainsi qu’une information sur les différentes aides financières, qu’elles soient locales ou nationales.
L’audit énergétique doit être réalisé par un professionnel qualifié. Le niveau de qualification requis dépend du type de bien :
- S’il s’agit d’un immeuble, les professionnels qualifiés sont les bureaux d’études « Audit énergétique des bâtiments (tertiaires et/ou habitations collectives) » (qualification OPQIBI 1905) et les sociétés d’architecture et architectes inscrits à l’ordre et ayant suivi une formation ;
- S’il s’agit d’une maison individuelle, les professionnels qualifiés sont les bureaux d’études et entreprises qualifiés « Audit énergétique en maison individuelle » (qualification OPQIBI 1911), les entreprises certifiées « RGE offre globale » et les diagnostiqueurs immobiliers certifiés (attestation délivrée par un organisme de certification, obligatoirement jointe à leur audit).
L’audit énergétique et le DPE constituent ainsi deux documents bien distincts. C’est la classe déterminée par le DPE qui permet de savoir si l’audit énergétique est ou non nécessaire en cas de mise en vente du logement.
Quelles sont les autres mesures prévues pour lutter contre les passoires thermiques ?
Outre l’obligation de réaliser un audit énergétique, les logements classés F et G dans le DPE doivent faire face à d’autres mesures d’encadrement. Les loyers des logements classés F ou G sont ainsi gelés depuis le 25 août 2022.
De plus, les logements F et G ne pourront, à terme, plus être proposés à la location car ils seront considérés comme non décents. La mise en œuvre de cette interdiction sera échelonnée dans le temps :
- Le 1er janvier 2023 pour les logements consommant plus de 450 kWh d’énergie finale par mètre carré et par an ;
- À compter de 2025 pour les logements classés G ;
- À compter de 2028 pour les logements classés F ;
- À compter de 2034 pour les logements classés E.
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