Emprunt immobilier sans apport, tout ce qu’il faut savoir

Peut-on faire un emprunt immobilier sans apport ?

Il est possible de souscrire un emprunt immobilier sans apport à la condition de présenter un dossier solide et complet. Seuls les emprunteurs disposant d’une situation professionnelle stable, de revenus confortables avec un reste à vivre suffisant, d’un historique bancaire exemplaire et de charges modérées peuvent prétendre à un emprunt sans apport personnel.

L’emprunt sans apport est également appelé « prêt à 110% » :

• La première partie, équivalant à 100% du montant du prêt, sert à financer l’acquisition du bien immobilier (prix d’achat frais d’agence inclus) ;
   
• La seconde partie, correspondant à 10% du montant du prêt, permet de couvrir les frais annexes tels que les frais de dossier (1%), les éventuels frais de courtage (1%) ainsi que les frais de notaire (8% dans l'ancien). À noter que la part des frais de notaire peut être réduite lorsque vous achetez un bien immobilier neuf, puisqu’ils sont de l’ordre de 2 à 3% du prix du bien seulement.

Si cette situation fonctionne sur le papier, elle n’est pas toujours simple à mettre en œuvre en pratique. Il convient en effet de tenir compte de l’environnement général et des taux de crédit immobilier. Alors que le regain d’inflation se traduit par une réaction des banques centrales, qui remontent progressivement leurs taux directeurs, les taux d’intérêt se redressent petit à petit. S’ils demeurent à un niveau historiquement bas en 2022, cette évolution peut justifier d’augmenter la part d’apport personnel pour pouvoir acquérir un bien équivalent. À la rentrée 2022, l’Observatoire Crédit Logement/CSA observe ainsi « un déplacement de la demande vers une clientèle à revenus plus élevés ».

 

Emprunt immobilier sans apport : mode d’emploi

Alors, quels sont les éléments de votre dossier à mettre en avant pour parvenir à emprunter sans apport ? En voici quelques-uns :

• Si vous êtes jeune, mettez en avant votre âge. Un banquier acceptera d’autant plus facilement que vous n’ayez pas d’économies si vous avez 30 ans plutôt que 50 ;
   
• Insistez sur la stabilité de votre situation professionnelle. Pour être certain de votre capacité à rembourser votre crédit, les banques apprécient les clients qui sont en CDI (contrat à durée indéterminée) et dans la même entreprise depuis longtemps ;
   
• Démontrez que votre reste à vivre, c’est-à-dire la somme qui vous reste pour assumer vos dépenses courantes (alimentation, impôts, assurances, loisirs…), est suffisant une fois votre mensualité remboursée. Pour ce faire, n’hésitez pas à partager votre budget mensuel avec votre banquier, afin de lui donner un aperçu de vos dépenses récurrentes ;
   
• Choisissez une mensualité la plus proche possible de votre ancien loyer. Pour s’assurer que vous pourrez assumer vos remboursements, les établissements de crédit préfèrent que le montant de votre mensualité soit proche de celui de votre loyer actuel. N’oubliez pas qu’en tant que propriétaire, vous allez devoir supporter de nouvelles charges, comme la taxe foncière ou les gros travaux (ravalement, changement de chaudière…).

 

Emprunt immobilier sans apport personnel : pourquoi tout de même mobiliser son épargne

Votre apport personnel correspond à la part de votre épargne personnelle consacrée à votre achat immobilier. Votre apport peut venir compléter votre prêt immobilier ; certaines banques demandent par exemple que celui-ci couvre au moins les frais de notaire. Pour autant, un prêt immobilier sans apport, c’est possible ! Une solution attractive notamment pour les locataires, qui ne disposent pas du produit de la revente de leur résidence principale pour financer leur acquisition.

L’apport personnel, c’est-à-dire les fonds propres que vous allez investir dans votre achat immobilier, comporte deux avantages principaux :

• Il permet d’alléger le poids de vos mensualités. Il peut être tentant d’utiliser 100% de votre capacité d’emprunt et de maximiser votre taux d’endettement. Pour autant, il est important de conserver un reste à vivre suffisant. D’une part, le retour de l’inflation pèse sur le pouvoir d’achat et vos dépenses du quotidien seront peut-être amenées à augmenter. D’autre part, vous devez conserver les moyens financiers d’accompagner vos projets de vie : arrivée d’un enfant, acquisition d’un second véhicule en location longue durée… Garder une marge de manœuvre au niveau de votre budget vous permettra d’être plus serein ;

 

• Il contribue à rassurer votre banquier sur votre capacité à rembourser vos échéances de prêt. L’existence d’une épargne personnelle – qu’elle soit déposée sur votre livret A, votre plan d’épargne logement ou encore un contrat d’assurance-vie – démontre votre capacité à mettre régulièrement de l’argent de côté. La présence d’un apport personnel améliore aussi la solidité du dossier, en évitant de faire reposer le financement sur le seul crédit immobilier. Sans apport, vous allez devoir convaincre votre banquier avec d’autres arguments.

 

Emprunt immobilier sans apport : pourquoi il faut miser sur un bien immobilier de qualité

Enfin, votre banquier va vérifier qu’en cas de défaillance de votre part, il pourra récupérer ses fonds en vendant le bien. Il va donc regarder la qualité du bien (emplacement, état…) et son prix pour être certain que vous ne le surpayez pas. Miser sur un bien immobilier neuf constitue une garantie supplémentaire dans ce contexte.

 

Crédit immobilier : quels sont les différents types de prêts sans apport ?

Du prêt in fine aux différents prêts à l’accession, en passant par le prêt relais, il existe différents types de prêts immobiliers qui permettent de limiter le niveau d’apport.

 

Le prêt in fine

Le prêt in fine se distingue du prêt amortissable, généralement souscrit par les particuliers. Avec le crédit in fine, vous remboursez uniquement les intérêts pendant la durée de l’emprunt. Le capital est remboursé à la fin du prêt in fine, lors du versement de la dernière mensualité. Ce type de prêt est généralement choisi par les emprunteurs disposant d’un patrimoine important, qui utilisent leur épargne pour rembourser le capital à l’échéance. Le prêt in fine ne nécessite donc pas de mobiliser un important apport personnel a priori, puisque l’épargne est utilisée à la fin du prêt.

 

Le prêt relais

Comme son nom l’indique, le prêt relais permet de prendre le relais entre la revente d’un premier bien immobilier et l’acquisition d’un second bien. La banque va avancer les fonds nécessaires à l’acquisition de ce second bien (jusqu’à 70%), même si vous avez pour objectif d’utiliser le produit de la revente pour financer cette seconde acquisition. Pendant l’intervalle, vous ne payez que la cotisation d’assurance et les intérêts. Votre apport personnel n’est donc pas mobilisé pour la souscription du prêt relais.

 

Les différents prêts d’aide à l’accession

Pour les particuliers qui ne disposent pas d’apport personnel, il existe différents types de prêts aidés. Parmi eux, on peut citer le prêt à l’accession sociale (PAS), le prêt conventionné (PC), le prêt à taux zéro (PTZ) et l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ), le prêt Action logement, le prêt locatif social (PLS), le prêt locatif intermédiaire (PLI) ou encore le prêt social location-accession (PSLA). Ces différents prêts sont accordés sous conditions.

 

Investissement locatif sans apport : définition et fonctionnement

Vous ne cherchez pas à acquérir votre résidence principale (ou secondaire) mais à réaliser un investissement locatif ? Dans ce cas, les banques prêtent facilement sans apport, misant sur le fait que les loyers vont servir à rembourser les échéances du crédit. Ce type d’investissement est appelé une « opération blanche ».

Pour éviter les mauvaises surprises, prévoyez tout de même un « matelas de sécurité » pour faire face à des périodes de vacance locative ou d’éventuels loyers impayés. Pour vous prémunir contre les imprévus, vous pouvez notamment souscrire une assurance loyers impayés ou bien demander une caution.

Comment réussir un investissement locatif sans apport ? Votre dossier doit être de très grande qualité. Pour mettre toutes les chances de votre côté, veillez à présenter des informations concrètes, chiffrées et détaillées en privilégiant trois axes clés :

• Les caractéristiques liées au logement. Mettez en avant la qualité de l’emplacement car la banque sera rassurée sur sa capacité à récupérer les fonds avancés si vous n’êtes plus en mesure de faire face aux mensualités de remboursement. Vous pouvez également insister sur la qualité de construction. Un programme immobilier neuf est particulièrement prisé des investisseurs et des locataires, et sera de nature à conforter la banque dans sa décision de vous prêter de l’argent ;
   
• Les caractéristiques liées à votre situation. Vous devez disposer d’un reste à vivre suffisant et d’une capacité d’épargne ou bien d’un patrimoine assez important pour faire face aux impayés, aux travaux imprévus, aux frais de remise en état… bref, à tous les aléas financiers qui peuvent se présenter au cours du cycle de vie d’un investissement locatif ;
   
• Les caractéristiques liées à votre projet d’investissement. Montrez que vous avez étudié tous les aspects de votre investissement locatif et que vous en maîtrisez les moindres détails. Lors de la présentation de vos simulations, pensez à présenter l’ensemble des charges de manière exhaustive (taxe foncière, assurances, frais de gestion…). Mettez également le rendement locatif de l’opération et les éventuelles opportunités de défiscalisation qui permettront de minimiser l’impact de l’investissement locatif sur votre situation financière (investissement loi Pinel, investissement Censi-Bouvard…).