Prêt in fine : comment l’utiliser ?

Le prêt in fine fait partie des multiples possibilités qui s’offrent à vous si vous êtes à la recherche d’un prêt immobilier. Sachez que nous mettons à votre disposition un outil afin de calculer votre capacité d'emprunt gratuitement.

Dans cet article, découvrez comment fonctionne le prêt in fine et ses modalités.

C’est quoi, un prêt in fine ?

Dans le cadre du prêt in fine, vous ne remboursez la somme empruntée que lors de la dernière échéance du prêt. Pendant toute la durée du prêt, vous remboursez donc uniquement les intérêts et l’assurance du prêt. Ce type de prêt se distingue notamment du prêt amortissable, plus fréquemment rencontré. Quelles sont les différences entre ces deux types de prêts ?

Dans le cadre d’un prêt amortissable classique, votre mensualité reste la même, mais la part d’intérêts contenue dans cette mensualité diminue progressivement. Par un système de vases communicants, la part de capital remboursée augmente ainsi chaque mois. Vous remboursez donc davantage d’intérêts au début de votre prêt qu’à la fin de celui-ci. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle il est parfois préférable de conserver un bien immobilier sur le moyen et long terme : plus le temps passe, plus vous capitalisez.

Contrairement à un crédit immobilier classique, les intérêts remboursés dans un prêt in fine ne diminuent pas au fil du temps mais restent identiques pendant toute la durée du prêt. Cela signifie qu’un prêt in fine est plus coûteux pour l’emprunteur qu’un prêt immobilier traditionnel.

Parallèlement, avec un prêt in fine, l’emprunteur va rembourser le capital en une seule fois à la fin du prêt. La banque ne va donc pas récupérer une fraction du capital emprunté chaque mois, comme c’est le cas dans le cadre d’un prêt amortissable. Cela conduit l’établissement prêteur à exiger des garanties plus importantes de la part de l’emprunteur : c’est ce qu’on appelle le nantissement. Afin de garantir le prêt immobilier, la banque va saisir des biens meubles, à savoir des placements financiers. Il peut s’agir, par exemple, d’un contrat d’assurance-vie avec un encours équivalent au montant emprunté. De cette manière, l’organisme de crédit est certain de récupérer la somme accordée à la fin du prêt.

On distingue habituellement deux catégories de nantissement :

• D’une part, le nantissement-placement unique. L’emprunteur dispose déjà de l’intégralité de la somme sous la forme d’un placement financier qu’il met en garantie.
• D’autre part, le nantissement-placement régulier. Dans ce dernier cas, l’emprunteur dispose d’une partie seulement de la somme demandée (en général, au minimum 30%). Il va alors déplacer son épargne vers la banque prêteuse et effectuer des versements réguliers afin d’arriver à la somme totale avant la fin du crédit. Selon les cas, la banque peut imposer le choix du placement de destination des fonds placés en nantissement. Si le montant des intérêts générés par le déplacement dépasse le montant du prêt, l’emprunteur a la possibilité de conserver le delta.

Pour toutes ces raisons, le prêt in fine est généralement attribué à des profils d’emprunteurs bénéficiant d’une bonne assise financière et capables de proposer des placements financiers en nantissement. Le prêt in fine est également plutôt utilisé en investissement locatif.

Combien peut-on emprunter avec un prêt in fine ?

Le montant minimal d’un prêt in fine est d’environ 20 000 €. Cependant, un crédit in fine n’est pas plafonné et peut atteindre des sommes très importantes, dès lors que l’emprunteur présente des garanties suffisantes.

En règle générale, les sommes empruntées doivent être remboursées sur une période variant entre 3 et 15 ans dans le cadre d’un prêt in fine.

Quel taux pour un prêt in fine ?

Le taux d’un prêt in fine est souvent plus élevé qu’un crédit immobilier classique. Le différentiel de taux entre un prêt amortissable classique et un prêt in fine est ainsi de l’ordre de 20% à 30%, en moyenne.

Cette différence s’explique par le fait que les intérêts du prêt in fine sont calculés sur le capital emprunté et non sur le capital restant dû. De plus, certaines banques proposent un taux supérieur en cas de crédit in fine car elles jugent que le risque est plus important : elles ne récupéreront la somme empruntée qu’en une seule fois, à la fin du prêt, au lieu de se rembourser petit à petit comme c’est le cas avec un crédit amortissable.

Quel intérêt de faire un crédit in fine ?

Pour un emprunteur, l’intérêt du crédit in fine est de pouvoir :

• Déduire les intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers dans le cadre d’un investissement locatif. Certes, le montant total des intérêts d’emprunt sera plus élevé dans le cadre d’un prêt in fine. Mais cela vous permettra de réduire dans des proportions importantes le montant imposé de vos revenus de location.
   
• Faire travailler votre épargne en lien avec votre prêt immobilier. Grâce au prêt in fine, vous faites d’une pierre deux coups : d’un côté, vous empruntez de l’argent et, de l’autre, vous encaissez des intérêts générés par votre placement financier placé en nantissement. À la fin de l’opération, vous disposez d’un bien immobilier entièrement remboursé sans avoir dû renoncer aux produits de votre patrimoine financier.
   
• Bénéficier d’une protection en cas de décès de l’emprunteur. Dans cette hypothèse, les ayants droit héritent du bien immobilier mais aussi de l’ensemble du placement financier proposé en garantie. Le prêt in fine constitue donc une opportunité supplémentaire de mettre vos proches à l’abri.
   
• Avoir des mensualités moins élevées pendant la durée du prêt. Dans un prêt amortissable classique, vous remboursez chaque mois une part de capital et une part d’intérêts. Avec un prêt in fine, vous ne remboursez que les intérêts. Même avec des intérêts plus élevés qu’en moyenne, le montant à débourser chaque mois est donc moins important.

Quels sont les inconvénients d’un prêt in fine ?

Parmi les inconvénients du prêt in fine, on peut évoquer les points suivants :

• Le prêt in fine est réservé aux investisseurs disposant d’un patrimoine financier conséquent.
   
• Le taux d’intérêt et, donc, le montant total des intérêts à rembourser est plus élevé.
   
• Le placement financier placé en nantissement doit être suffisamment performant si vous espérez générer une plus-value.

Vous recherchez une alternative au prêt in fine ? Le crédit Lombard permet de bénéficier d’une avance de trésorerie sur une durée comprise entre un et quatre ans.

En amont de votre recherche de financement immobilier, il est indispensable de réaliser une simulation de votre capacité d’emprunt. Pour vous aider dans vos démarches, nous mettons à votre disposition un outil afin de calculer votre capacité d'emprunt gratuitement.