Est-ce que mon propriétaire peut vendre avant la fin du bail ?

Vous occupez un bien loué et votre propriétaire a décidé de mettre en vente le logement ? Vous vous interrogez sur vos droits et possibilités ? On fait le point en détail.

Quelles sont les formalités du locataire en cas de congé donné par le propriétaire ?

Si le propriétaire souhaite vendre son logement loué, il doit respecter un délai de préavis de six mois avant la fin du bail pour notifier au locataire son intention de vendre le logement. 

Cette notification doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception et doit préciser que le locataire bénéficie d’un droit de préemption lui donnant la possibilité d’acheter le bien en priorité.

Le préavis en cas de logement loué vide

On distingue deux types de situation en cas de vente d’un logement loué : 

1. Le congé pour vendre : permet au propriétaire d’informer officiellement le locataire de son intention de vendre le logement. Une fois le congé reçu, le locataire dispose d’un droit de préemption ;
2. Le congé pour reprise : utilisé lorsque le propriétaire souhaite récupérer le logement pour l’habiter. Dans ce cas, ce type de congé ne confère pas de droit de préemption au locataire puisque l’intention n’est pas de vendre le bien.

Le préavis en cas de logement loué meublé

La situation légale concernant la vente d’un logement meublé loué diffère de celle d’un logement vide. 

En location meublée, le propriétaire peut donner congé au locataire parce qu’il veut vendre le logement sans locataire.

Pour cela, il doit donner congé au locataire pour qu’il libère les lieux au plus tard à la date d’échéance du bail.

Revente du logement : quels sont les droits du propriétaire ?

Le propriétaire peut tout à fait vendre le logement qu’il loue avant la fin du bail ou à la fin du bail. Le logement peut être vendu loué. Ce type d’opération peut notamment intéresser un investisseur à la recherche de revenus immédiats.

Si le nouveau propriétaire souhaite habiter le logement ou le louer à son tour, il doit respecter certaines conditions.

Notez que le propriétaire doit respecter le droit de préemption du locataire. Alors s’il souhaite vendre à des conditions plus avantageuses à un tiers, il doit en premier lieu en informer le locataire. Sans ces conditions, le locataire peut demander l’annulation de la vente.

Revente du logement : quels sont les droits du locataire en cours de bail ?

En cas de congé demandé par le propriétaire lors d’un bail de location en cours, le locataire bénéficie :

• D’un droit de préemption. Si le locataire occupe le bien à titre de résidence principale, il bénéficie d’un droit de priorité pour acheter le logement. Il dispose d’un délai de 2 mois pour faire part de son souhait d’acquérir le logement et ses dépendances. Cette demande doit être formulée par lettre recommandée avec accusé de réception. En cas de silence du locataire après 2 mois, le droit de préemption est réputé levé ;
• D’un délai de préavis. Si le locataire ne souhaite pas acquérir le logement mis en vente, le propriétaire doit donner congé à son locataire.

Congé pour vente : quand le droit de préemption s’applique-t-il ?

Les situations dans lesquelles le locataire est prioritaire

Le droit de préemption est une protection légale offerte aux locataires lorsque le propriétaire décide de vendre le logement qu’ils occupent, uniquement lorsque le logement est loué vide.

Ce droit s’applique principalement dans le cadre de baux de location vides utilisés comme résidence principale ou à des fins mixtes, résidentielles et professionnelles. 

Lorsque le propriétaire envisage de vendre, il est tenu par la loi de notifier le locataire de son intention au moins six mois avant l’expiration du bail. Cette notification doit inclure des informations détaillées telles que le prix de vente envisagé, les conditions de vente, et la surface habitable du logement. 

Le locataire dispose alors de deux mois pour répondre à cette offre, période durant laquelle il peut étudier l’offre et entamer toute négociation de prix. Si le propriétaire accepte de vendre à un prix inférieur, il doit envoyer un nouveau congé pour vente, réaffirmant ainsi le droit de préemption du locataire.

Les situations dans lesquelles le locataire n’est pas prioritaire

Cependant, le droit de préemption ne s’applique pas dans toutes les situations. Le locataire ne sera pas prioritaire sur les autres acheteurs potentiels dans les situations suivantes : 

• Un bail de location meublé ou location saisonnière ;
• Le propriétaire décide de vendre son bien à un membre de sa famille jusqu’au troisième degré inclus, comme un neveu, une nièce, ou un cousin germain ;
• Le logement se trouve dans un immeuble jugé insalubre ou si une importante portion de sa superficie est occupée par des logements classés dans une catégorie spécifique par la loi. 

Quel préavis quand un propriétaire vend ?

Le préavis est de 3 mois avant la date d’échéance du bail dans le cadre d’une location meublée et de 6 mois avant la fin du contrat de bail dans le cadre d’une location vide.

La lettre de congé doit être adressée au locataire soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par acte d’huissier. Dans sa lettre, le propriétaire doit mentionner clairement le motif du congé (c’est-à-dire la vente), le prix et les conditions de vente du logement loué, la description du logement ainsi que les conditions de l’offre de vente au locataire (telles qu’énoncées dans les cinq premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989).

Puis-je contester la revente du logement que je loue ?

Le locataire peut contester le motif du congé (préavis de vente) donné par le propriétaire. Dans ce cas, le locataire estime que son propriétaire a prétexté la vente dans le but de récupérer son logement, sans jamais avoir eu l’intention d’exécuter un tel projet. Pour cela, il doit avoir la preuve que le propriétaire n’avait pas l’intention de vendre le logement. Ce type de procédure reste donc extrêmement incertain.

Bon à savoir, il existe certaines situations dans lesquelles le locataire est protégé :

• Si le locataire a moins de 65 ans à la date d’échéance du bail, il est considéré comme protégé dès lors qu’il a à sa charge un locataire de plus de 65 ans ou que les revenus cumulés de l’ensemble des personnes composant le foyer sont inférieurs à certains montants. Par exemple, si le locataire est une personne seule et vit à Paris, le revenu à ne pas dépasser pour un congé donné en 2022 est de : 24 316 € ;
• Si le locataire a plus de 65 ans à la date d’échéance du bail, le locataire est protégé si ses revenus sont inférieurs à certains montants à la date de la notification.

S’il s’avère que le locataire est protégé, il bénéficie du renouvellement automatique du bail. Il existe cependant trois exceptions à ce renouvellement : lorsque le propriétaire a lui-même plus de 65 ans, lorsque le propriétaire a lui-même des revenus inférieurs aux montants maximum fixés par le même barème que pour le locataire et si le propriétaire propose au locataire une solution de relogement.

Un propriétaire peut également souhaiter récupérer son logement afin de s’y installer de façon définitive ou provisoire. Il est également susceptible de désirer louer son bien immobilier à un proche (conjoint, descendant, partenaire de PACS…). Si tel est le cas, le propriétaire doit avertir son locataire au moins 6 mois avant la fin du bail. Il doit notifier cette décision par écrit, par lettre recommandée avec avis de réception.

Envie d’en apprendre davantage sur les droits du locataire ? VINCI Immobilier vous informe dans un article complet sur le sujet.