Comprendre le calcul de la plus-value immobilière

Le calcul de la taxe sur la plus-value immobilière dépend de plusieurs critères. Parce qu’un bon dessin (ou un bon tableau) vaut mieux qu’un long discours, retrouvez ces informations dans le tableau ci-dessous.

 

Comment calculer l’impôt sur la plus-value immobilière ?

 

L’impôt sur la plus-value immobilière n’est pas directement calculé sur le résultat du calcul que vous venez d’effectuer. L’impôt porte sur ce qu’on appelle la plus-value imposable. Pour déterminer cette plus-value imposable, il convient de déduire :

• L’éventuel abattement pour durée de détention (au-delà de cinq ans) ;
   
• Les abattements exceptionnels et temporaires de 70% ou 85%.

 

Tableau plus-value immobilière

 

Retrouvez ci-dessous le taux d’abattement par année de détention :

 

Durée de détention	Assiette pour l’impôt sur le revenu	Assiette pour les prélèvements sociaux
Jusqu’à 5 années	0%	0%
De la 6e à la 21e année	6%	1,65%
22e année révolue	4%	1,6%
Au-delà de la 22e année	Exonération	9%
Au-delà de la 30e année	Exonération	Exonération

 

Guide de lecture du tableau plus-value immobilière :

 

Vous avez revendu un bien dont vous étiez propriétaire depuis 10 ans. Vous avez enregistré, grâce à cette vente, une plus-value de 20 000 €. Vous bénéficiez d’un abattement sur l’impôt sur le revenu de 6% par an de la 6^e à la 10^e année, soit 30% (6% x 6%). Vous avez ainsi un abattement de 20 000 € x 30%, soit 6 000 €. Vous déclarerez donc un revenu de 14 000 € (20 000 € - 6 000 €). De plus, vous bénéficiez d’un abattement sur les prélèvements sociaux de 1,65% par an de la 6^e à la 10^e année, soit 8,25% (1,65% x 1,65%). Vous avez ainsi un abattement de 20 000 € x 8,25%, soit 1 650 €. Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur un montant de 18 350 € (20 000 € - 1 650 €). Pour mémoire, la plus-value immobilière est imposée au taux de 19% au titre de l’impôt sur le revenu et de 17,2% au titre des prélèvements sociaux. Dans cet exemple, le contribuable devra donc payer : 14 000 € x 19% = 2 660 € au titre de l’impôt sur le revenu et : 18 350 € x 17,2% = 3 156,20 € au titre des prélèvements sociaux.

 

À la lecture de ce tableau, on observe que l’exonération totale des plus-values immobilières au titre de l’impôt sur le revenu est obtenue au bout d’un délai de détention de 22 ans. L’exonération des prélèvements sociaux est, elle, acquise à l’issue d’un délai de détention de 30 ans.

 

Quels sont les autres abattements possibles ?

 

L’abattement pour durée de détention ne doit pas être confondu avec un autre type d’abattement, qui est accordé lorsque la vente s’inscrit dans le cadre d’une opération d’urbanisme ou de revitalisation du territoire.

Ce type d’abattement peut prendre deux formes différentes :

• Un abattement exceptionnel de 70%, qui s’applique dans les zones couvertes par une grande opération d’urbanisme ou par une opération de revitalisation du territoire. Dans ce cadre, l’acheteur doit s’engager à démolir les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs, sous certaines conditions ;
   
• Un abattement exceptionnel majoré à 85%, à condition que les logements sociaux représentent au moins 50% de la surface totale des constructions.

 

Quelles sont les principales exonérations d’impôt sur la plus-value immobilière ?

Il existe trois grandes catégories d’exonérations :

 

• Les exonérations liées au bien vendu (vente de la résidence principale, vente d’un bien dont la valeur ne dépasse pas 15 000 €…) ;
   
• Les exonérations liées à l’acheteur (bien vendu directement ou indirectement à un organisme de logement social, bien exproprié…) ;
   
• Les exonérations liées au vendeur (allocataire d’une pension de vieillesse, titulaire d’une carte mobilité inclusion…).

 

Ces différentes exonérations sont soumises à conditions. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à vous rapprocher de votre notaire.

 

Quelle est la définition de la plus-value immobilière ?

 

Le montant de la plus-value imposable correspond à la différence entre le prix de vente du logement et son prix d’acquisition. Si cette différence est supérieure à zéro, vous réalisez une plus-value. Si, à l’inverse, la différence entre le prix de vente et le prix d’achat est inférieure à zéro, alors vous êtes en moins-value.

 

Avant d’aller plus loin, il est nécessaire de prendre le temps de bien décomposer cette formule. Divers correctifs peuvent en effet être appliqués pour passer de la plus-value brute (calculée selon la formule présentée ci-dessus) et la plus-value nette :

• Le prix de vente s’entend comme le prix figurant dans l’acte. Il est possible de déduire, sur présentation des justificatifs correspondants, les frais de cession (limitativement énumérés par la loi) ainsi que le montant de la TVA éventuellement acquittée au moment de l’achat, s’il s’agissait d’un logement neuf. En revanche, vous devez ajouter au prix de vente les sommes versées à votre profit, comme une éventuelle indemnité d’éviction versée par l’acheteur au locataire en place ;
   
• Le prix d’acquisition correspond au prix réel tel que stipulé à l’acte (ou à la valeur vénale déclarée dans le cadre d’une donation ou d’une succession). Il est possible d’y ajouter plusieurs éléments tels que les charges et indemnités versées au vendeur, les frais d’acquisition (droits d’enregistrement, frais de notaire) ou encore le montant des travaux. Les dépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration sous conditions) peuvent être retenues pour leur montant réel. Si vous n’avez pas conservé les factures correspondant aux travaux réalisés, vous pouvez également déduire un montant forfaitaire de 7,5% du prix d’achat. Par ailleurs, en cas de détention du bien pendant plus de cinq ans, vous pouvez déduire soit le montant réel justifié, soit un forfait de 15% du prix d’achat. L’ajout du montant des travaux est possible uniquement si ce montant n’a pas déjà été déduit des revenus fonciers au moment de l’imposition des revenus. Enfin, de façon symétrique à ce qui se passe pour le prix de vente, vous pouvez ajouter à votre prix d’acquisition les éventuelles charges et indemnités versées au vendeur lors de l’achat.

 

Ainsi, pour bénéficier de tous les avantages auxquels vous avez droit lors du calcul de la plus-value immobilière et de la taxation de cette dernière, vous devez appliquer la formule suivante :

Plus-value immobilière nette = (prix de vente indiqué dans l’acte - frais payés lors de la vente - montant de la TVA payée lors de l’achat + éventuelles sommes versées à votre profit) - (prix d’acquisition indiqué dans l’acte + charges et indemnités versées au vendeur à l’achat + travaux).

 

Comment estimer le prix de vente si le bien a été reçu gratuitement ?

 

Si vous êtes devenu propriétaire du bien par donation ou succession, le prix d’acquisition correspond à la valeur retenue pour calculer les droits de succession ou de donation. Vous devez alors vous référer soit à la déclaration de succession, soit à l’acte de donation.

 

Comment déclarer la plus-value immobilière ?

 

Plus généralement, le notaire intervient assez largement dans le calcul et la déclaration de la plus-value immobilière. C’est en effet lui qui se charge des trois opérations suivantes :

 

• Calculer la plus-value imposable et le montant de l’impôt correspondant ;
   
• Déclarer la plus-value immobilière auprès de l’administration fiscale. Pour ce faire, le notaire prépare et adresse le formulaire 2048-IMM au service des impôts ;
   
• Réaliser le paiement de l’impôt sur la plus-value immobilière auprès du service de publicité foncière compétent (19% d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux).
  
   

Vous devez ensuite indiquer le montant de la plus-value déclarée par le notaire sur votre déclaration de revenus. Cette déclaration s’effectue dans une déclaration complémentaire 2042-C (case 3 VZ). Le montant indiqué correspond au montant de plus-value calculé par le notaire, après application des abattements. Cette déclaration doit être effectuée en ligne. Il n’y aura pas de double imposition pour le contribuable, mais cette transmission d’information permet à l’administration fiscale d’intégrer le montant de la plus-value réalisée à votre revenu fiscal de référence (RFR). Le RFR est ensuite utilisé pour déterminer l’éligibilité à certaines prestations sociales ou encore le tarif des repas de vos enfants à la cantine.

Bon à savoir, il n’est pas nécessaire de reporter une plus-value exonérée sur la déclaration de revenus. Seule la plus-value exonérée au titre de la première vente d’un logement autre que la résidence principale, sous condition de remploi, doit être portée en case 3 VW de la déclaration 2042-C.

Exonérations, calcul de la plus-value immobilière : faites le point sur ce qu’il faut savoir avant de vendre sa résidence principale.