Cadres, employés, étudiants, retraités : nombreux sont ceux qui choisissent de vivre à Strasbourg afin de bénéficier de la grande qualité de vie qu’offre cette ville de l’est de la France. Profitant d’un marché immobilier dynamique, les investisseurs ne s’y trompent pas : acheter un logement neuf à Strasbourg pour investir reste une excellente option pour un placement immobilier.
Quel est le prix moyen/m² à Strasbourg ?
D’après le site Meilleurs Agents, le prix immobilier moyen à Strasbourg est de l’ordre de 3 997 €/m² pour un appartement et de 3 613 €/m² pour une maison en avril 2023.
Quelle est l’évolution du prix du marché sur les dernières années à Strasbourg ?
D’après le bilan 2022 des Notaires de France, Strasbourg fait partie des villes où les prix immobiliers se sont le plus appréciés : « Les hausses les plus significatives sont constatées pour les agglomérations de Marseille-Aix-en-Provence (+10,6%), Nice (+11,4%) et Strasbourg (+12,0%). Les deux premières avaient déjà vu leur prix augmenter de 10% il y a un an (+7% pour l’agglomération de Strasbourg). » Avec Lyon, Nantes et Rennes, Strasbourg fait même partie des villes où l’évolution annuelle des prix sur cinq ans est supérieure à +35%. Elle atteint +37% à Strasbourg contre +43% à Lyon, +46% à Nantes et +59% à Rennes. Sur 10 ans, l’évolution annuelle des prix est tout aussi impressionnante. « Cinq villes connaissent des hausses supérieures à 30% : Strasbourg (+45%), Nantes (+53%), Lyon (+58%), Bordeaux (+58%) et Rennes (+60%) », précisent les Notaires de France. L’immobilier neuf à Strasbourg est particulièrement dynamique. La densité du réseau de transports en commun permet de relier facilement les zones en construction au centre-ville.
L’augmentation des prix immobiliers à Strasbourg est en partie alimentée par l’arrivée de Franciliens, de Luxembourgeois et de frontaliers. Ces investisseurs choisissent l’Eurométropole de Strasbourg (EMS) car la ville dispose de nombreux atouts – de nombreux commerces, des écoles renommées, une gare TGV – tout en ayant des prix immobiliers raisonnables malgré la hausse. Alors, quels sont précisément les arguments qui font de la capitale alsacienne une ville incontournable pour l’investissement locatif ?
La qualité de vie à Strasbourg est exceptionnelle. Nommée capitale du vélo en 2018 par la Fédération française des usagers de la bicyclette, Strasbourg favorise les mobilités douces et multiplie les initiatives visant à limiter la pollution en milieu urbain (programme zéro pesticides dans les espaces verts, développement du tramway…). Avec 344 hectares de parcs et de jardins et l’existence de la rivière Ill, les opportunités de balade dans le centre de Strasbourg ne manquent pas.
Strasbourg, c’est également une capitale culturelle. De nombreux événements culturels sont organisés tout au long de l’année. Le nouveau Parc des expositions de Strasbourg, situé juste à côté du Palais de la musique et des congrès et le long du canal, est constitué de cinq halls et a une capacité totale de 58 000 m². Cette grande capacité d’accueil permet d’organiser des congrès et salons de grande ampleur dans la capitale alsacienne. Strasbourg abrite également plusieurs institutions culturelles de renom, telles que l’Opéra national du Rhin, le Théâtre national de Strasbourg ou encore le Théâtre du Maillon.
Le tourisme est un autre point fort de Strasbourg. Cathédrale Notre-Dame de Strasbourg, Maison Kammerzell, musée de l’Œuvre Notre-Dame, palais du Rhin, palais Rohan, palais universitaire de Strasbourg, parc de la Citadelle, place Kléber, ponts couverts de Strasbourg, presqu’Île Malraux, fort Kléber : les monuments historiques témoignent d’un passé riche et fastueux. Depuis Strasbourg, il est également possible de profiter des nombreux sites naturels environnants. Le Grand Est, c’est plus de 3 200 km de grandes randonnées, 2 220 km de véloroutes et voies vertes, 6 parcs naturels régionaux et un parc naturel national, un réserve mondiale de biosphère, 25 réserves naturelles régionales et 21 réserves naturelles nationales. La région compte aussi 49 restaurants étoilés, 45 golfs et 8 stations thermales. Sans oublier que le vignoble alsacien est un des vignobles les plus visités de France. Il est parcouru par 836 km de route des vins et compte sept AOC et un IGP viticoles. L’économie touristique a accueilli 56,6 millions de visiteurs en 2021.
Sur le plan économique justement, Strasbourg affiche un dynamisme à toute épreuve. La capitale de l’Alsace attire de nombreuses entreprises et créé de nombreux emplois. « Sur les dix dernières années, dans l’Eurométropole de Strasbourg, la croissance du nombre de créations annuelles est proche de l’ensemble des métropoles hors Paris, mais plus rapide qu’en moyenne en France », constate ainsi l’Insee. De nombreux investissements étrangers contribuent à nourrir l’élan économique strasbourgeois. Parmi les secteurs économiques qui se développent le plus à Strasbourg, on peut citer :
- La santé. « Depuis 2011, les créations dans la santé humaine et l’action sociale progressent à un rythme moyen deux fois plus élevé dans l’Eurométropole que dans l’ensemble des métropoles hors Paris. En 2021, les créations baissent en moyenne dans les métropoles. En revanche, elles augmentent fortement dans l’EMS », relate l’Insee.
- La construction. « La construction s’avère aussi plus dynamique au cours des dix dernières années que dans les autres territoires : les créations augmentent en moyenne de 2,9% dans l’EMS, contre 1,5% dans les métropoles », indique l’Insee.
- Les industries. L’Alsace compte six pôles de compétitivité : le Pôle Alsace BioValley, le Pôle Fibres-Énergivie, le Pôle Hydréos, le Pôle IAR (industries et agro-ressources), le Pôle Materalia et le Pôle Véhicule du futur.
Autant de raisons qui justifient que Strasbourg se hisse à la troisième place du Baromètre Arthur Loyd 2022 de l’attractivité des métropoles (catégorie des grandes métropoles de 500 000 à 1 million d’habitants). La capitale alsacienne occupe la première place dans l’item « Qualité de vie » et fait partie du trio de tête pour la catégorie « Connectivité, Capital humain & Transitions ». Strasbourg occupe la troisième place sur cet item, venant récompenser l’engagement écologique de l’EMS et sa capacité à attirer une main-d’œuvre hautement qualifiée.
Que faut-il savoir avant d’investir à Strasbourg ?
L’encadrement des loyers ne s’applique pas à Strasbourg.
Strasbourg étant située en zone tendue, le locataire peut envoyer son préavis de départ au propriétaire dans un délai d’un mois seulement. Les autres villes concernées dans l’agglomération de Strasbourg sont : Achenheim, Bischheim, Eckbolsheim, Eschau, Fegersheim, Hoenheim, Illkirch-Graffenstaden, Lampertheim, Lingolsheim, Lipsheim, Mittelhausbergen, Mundolsheim, Niederhausbergen, Oberhausbergen, Oberschaeffolsheim, Ostwald, Plobsheim, Reichstett, Schiltigheim, Souffelweyersheim, Vendenheim et Wolfisheim.
Il est possible d’investir en loi Pinel à Strasbourg. La ville est située en zone B1 : le loyer Pinel applicable est donc de 10,55 €/m².
Quel rendement locatif espérer à Strasbourg ?
La rentabilité d’un investissement locatif à Strasbourg est comprise entre 3 et 7% selon les quartiers.
Les petites surfaces situées dans le centre de Strasbourg sont particulièrement recherchées et constituent de belles opportunités d’investissement. En 2020-2021, l’académie de Strasbourg a accueilli 85 998 étudiants qui sont autant de locataires potentiels. La proportion d’étudiants ne cesse d’augmenter, avec un bond de 1,5% en un an. Les étudiants privilégient les studios ou les T2 situés dans le centre-ville de Strasbourg ou à proximité des grandes écoles, des facultés et des instituts de formation. La proximité du tramway est également un critère de recherche pour les étudiants, qui utilisent souvent les transports en commun (37 lignes de bus, 6 lignes de tramway…) pour se déplacer.
Les appartements familiaux et les maisons individuelles attirent les jeunes actifs et les familles. Ces catégories de locataire sont en quête d’espace et choisissent parfois de s’excentrer en petite couronne, voire dans des villes proches de Strasbourg comme Molsheim, Saverne ou Erstein. Compte tenu de la hausse des prix, les acquéreurs n’hésitent pas non plus à se reporter vers les communes environnantes telles que Lingolsheim ou Schiltigheim.
Quels sont les grands projets de développement urbain en cours à Strasbourg ?
Attractive depuis longtemps déjà, Strasbourg ne cesse de se métamorphoser pour offrir toujours plus de services et d’agrément à ses habitants. Parmi les projets qui vont contribuer à changer la ville au cours des prochaines années, on peut citer :
- L’extension du tram vers Schiltigheim et Bischheim. Afin de réduire la place de la voiture individuelle dans les déplacements urbains, l’extension du tram permettra de relier directement la gare et le quartier du Wacken. L’objectif est également de renforcer la liaison Gare-Université grâce à une liaison rapide et directe qui évite la traversée du centre-ville. Le nombre de trains sera augmenté dans les gares de l’Eurométropole de Strasbourg en assurant le confort et la répartition des voyageurs. En parallèle, l’Eurométropole prévoit de requalifier les espaces publics afin de les rendre plus apaisants, de redonner toute sa place à la nature et de participer à la mise en valeur du patrimoine.
- Le nouveau Plan Vélo, qui prévoit la création d’un « ring » autour de la Grande-Île. L’Eurométropole de Strasbourg réalise un contournement cyclable et piéton de la Grande-Île appelé « ring vélo ». Cette piste cyclable bidirectionnelle de près de 4 km permettra aux cyclistes de circuler de façon plus sécurisée lors de la traversée de la Grande-Île. Les piétons, quant à eux, bénéficieront d’une nouvelle promenade piétonne. Le projet implique de déménager les lignes L6 et L3 du bus afin de libérer l’espace nécessaire.
- L’augmentation du coût du stationnement résidentiel et la création de trois nouveaux parkings. Ces deux initiatives conjointes visent à réduire le trafic urbain et à améliorer la qualité de l’air en centre-ville. D’une part, le coût du stationnement dans l’espace public augmente, afin de limiter le nombre de véhicules en voirie. D’autre part, trois nouveaux parkings sont construits dans la Neustadt, au Neudorf et à Montagne Verte. Ces parkings sont dits « réversibles ». Ils peuvent ainsi remplir d’autres fonctions si l’Eurométropole décide de modifier l’espace public.
- La végétalisation des cours d’école. Ce projet ne vise pas seulement à offrir les meilleures conditions d’éducation possibles aux enfants. L’objectif est également d’ouvrir les cours d’école sur le quartier et de créer des îlots de fraîcheur qui permettront de rendre la ville plus vivable dans le contexte du réchauffement climatique. Le projet de végétalisation des cours d’école comporte également une dimension pédagogique. Il permet de sensibiliser et d’éduquer les élèves comme les habitants aux enjeux climatiques et environnementaux, mais également à la biodiversité.
- Le début des travaux du stade de la Meinau. Ce projet urbain d’envergure doit donner naissance à un nouveau stade de 32 000 places. Avec cinq étages, un atrium central, le nouveau centre d’entraînement du Racing, le nouveau stade aura des proportions généreuses, permettant de célébrer le sport dignement dans l’Eurométropole de Strasbourg !
Dans quels quartiers investir à Strasbourg ?
Ce quartier paisible et agréable est situé en bordure de forêt et son parc de Pourtalès connu pour ses chemins pédestres. On y trouve beaucoup de maisons individuelles, mais aussi de plus en plus d’immeubles qui témoignent de l’urbanisation progressive du secteur et de l’attractivité de cette zone.
Situé au nord-est de la Grande Île, il jouxte le centre-ville. Il est aisément accessible et attire notamment une population de cadres travaillant pour les institutions européennes situées à proximité.
Cet ancien site militaire a été repris par la ville dans les années 1950 avant de voir s’élever dans le ciel de nombreux immeubles. Le quartier se trouve à deux pas de l’université et du parc construit autour de l’ancienne citadelle Vauban.
Cet espace constitue le centre historique de Strasbourg. Pour autant, il continue de se développer et de se renouveler. On y retrouve les grandes enseignes de prêt-à-porter et de biens culturels, ainsi que les fameuses maisons à colombages qui font la fierté des Strasbourgeois.
Nos résidences à Strasbourg
(a) TVA à 5,5% sous réserve que les conditions de l'article 278 sexies 11° du Code Général des Impôts soient remplies. Applicable dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale neuve, dans la limite d’un plafond de prix d’achat, aux personnes physiques dont les ressources - à la date de signature du contrat préliminaire ou à défaut, à la date du contrat de vente - ne dépassent pas les plafonds prévus pour le bénéfice de l’aide personnalisée au logement (APL) conformément à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation. La TVA à 5,5% est applicable uniquement aux opérations réalisées en zone ANRU ou situées à moins de 300 m de cette zone. Dans la limite des stocks disponibles. Renseignements et conditions disponibles en espace de vente.
(b) TVA à 7% sous réserve que les conditions de l'article 278 sexies 11° du Code Général des Impôts soient remplies. Applicable dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale neuve, dans la limite d’un plafond de prix d’achat, aux personnes physiques dont les ressources - à la date de signature du contrat préliminaire ou à défaut, à la date du contrat de vente - ne dépassent pas les plafonds prévus pour le bénéfice de l’aide personnalisée au logement (APL) conformément à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation. La TVA à 7% est désormais applicable uniquement aux opérations situées à plus de 300 et à moins de 500 m d'une zone ANRU et dont le permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2013 conformément aux dispositions de l'article 29,III-B de la loi de finance du 29 décembre 2013. Dans la limite des stocks disponibles. Renseignements et conditions disponibles en espace de vente.
(c) Le BRS ou Bail Réel Solidaire est un dispositif juridique qui permet à un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) de dissocier le foncier du bâti. Sur le terrain acquis par l’OFS, un programme immobilier résidentiel est construit et les ménages qui respectent certaines conditions de ressources peuvent y acquérir un logement. Grâce au BRS, ces ménages acquéreurs conservent les droits réels sur leur logement pour une durée allant de 18 à 99 ans, en échange d’une redevance payée à l’OFS. L’éligibilité au BRS n’est pas garantie par VINCI Immobilier, les conditions d’application étant fixées et vérifiées par l’administration fiscale. Renseignements et informations disponibles auprès de nos conseillers commerciaux ou à l’adresse : https://www.vinci-immobilier.com/achat-immobilier/acheter-neuf/bail-reel-solidaire
(d) Prix maîtrisés : L’accession à prix social ou à prix maîtrisé est soumise à certaines conditions comme le non dépassement des plafonds de ressources, l’usage du bien comme résidence principale et l’obligation de ne pas avoir été propriétaire les deux dernières années précédant l’acquisition du bien. Conditions détaillées des dispositifs à l'accession aidée disponibles auprès d’un conseiller en espace de vente.
(e) Le Dispositif Malraux (article 199 tervicies du CGI) permet à l’acquéreur d’un immeuble ancien situé dans un site patrimonial remarquable couvert par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur de bénéficier d’une réduction d'impôt sur le revenu égale à 30% des dépenses de travaux mises à sa charge. Compatible avec le régime de la Vente d’Immeuble à Rénover (VIR), les dépenses éligibles à cette réduction d’impôt sont celles correspondant au prix des travaux réalisés par le vendeur et effectivement payées par l’acquéreur tel que prévu au contrat. Ces dépenses sont retenues dans la limite de 400.000 euros appréciée sur une période globale de quatre ans et doivent être versées par le contribuable jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant celle de la délivrance de l’autorisation d’urbanisme soit jusqu’au 31 décembre 2026 au cas présent. Dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux, le contribuable s’engage à donner le logement en location nue pendant une durée de 9 ans à usage de résidence principale d’un locataire autre que le propriétaire, un membre de son foyer fiscal ou un ascendant/descendant. Aucune condition de ressources ou de plafonnement du loyer (en dehors des communes appliquant le plafonnement des loyers) ne sont applicables à la mise en location. Le non-respect de l’engagement de conservation et de location du logement ou des conditions de mise en location entrainent la remise en cause de la réduction d’impôt obtenue. La réduction d’impôt Malraux n’est pas soumise au plafonnement des niches fiscales et le montant de réduction d’impôt non imputée sur l’imposition des revenus de l’année de versement des dépenses travaux y ayant ouvert droit est reportable sur l’impôt sur le revenu des trois années suivantes. Votre acquisition poursuit un objectif patrimonial pouvant comprendre un volet fiscal. Votre investissement repose sur la réalisation de travaux immobiliers pour lesquels un professionnel sera votre maître d’ouvrage au travers d’une Vente d’Immeuble à Rénover (VIR) au sens des articles L.262-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation assortie d’une Garantie Financière d’Achèvement (GFA).
Toute publicité relative à une opération d'acquisition de logement destiné à la location et susceptible de bénéficier des dispositions prévues aux articles 199 tervicies, 199 sexvicies et 199 novovicies du code général des impôts :
1° Permet raisonnablement de comprendre les risques afférents à l'investissement ;
2° Comporte une mention indiquant que le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales, qui doit :
a) Figurer dans une taille de caractères au moins aussi importante que celle utilisée pour indiquer toute autre information relative aux caractéristiques de l'investissement ;
b) S'inscrire dans le corps principal du texte publicitaire.
Tout manquement aux dispositions du présent article est passible d'une amende administrative dont le montant ne peut excéder 100 000 €.
L'amende est prononcée dans les conditions prévues au chapitre II du titre II du livre V du présent code.