Dispositif Jeanbrun / Statut de bailleur privé : fonctionnement, avantages et conditions

Le 15 janvier 2026, dans le cadre du projet de loi de finances, les députés ont adopté le statut de bailleur privé, mesure phare du plan "Relance logement" souhaité par l'exécutif. Ce dispositif, qui prendra le nom de "Jeanbrun" entrera en application le lendemain de la publication du PLF 2026 et jusqu'au 31 décembre 2028.

Découvrez une présentation détaillée du statut de bailleur privé, de ses avantages, de ses obligations et des étapes à connaître pour investir en toute conformité.

Qu’est-ce que le nouveau statut de bailleur privé ?

Avant d’examiner les modalités concrètes, découvrons ce que recouvre vraiment le statut de bailleur privé.

Une définition centrée sur l’investissement locatif immobilier

Le nouveau statut de bailleur privé propose une nouvelle alternative d’investissement pour les particuliers. Contrairement au Pinel qui appliquait une réduction d’impôt, le bailleur privé donne droit à une déduction d’impôt via un amortissement.

Ce nouveau statut vise à soutenir durablement l’offre locative tout en sécurisant la rentabilité pour l’investisseur, via un modèle économique clair, patrimonial et optimisé. L’objectif de l’investissement est de gérer un ou plusieurs biens pour percevoir des revenus locatifs, réaliser une opération patrimoniale, générer des revenus complémentaires, protéger sa famille et/ou préparer une transmission.

Qui peut devenir bailleur privé ?

Le statut de bailleur privé s’adresse à plusieurs profils. Il constitue un cadre permettant à chacun d’investir selon ses moyens et ses objectifs.

Plusieurs catégories d’investisseurs sont concernées :

• Les particuliers souhaitant se constituer un patrimoine à travers un premier achat locatif ou une stratégie patrimoniale plus étendue.
• Les SCI, souvent utilisées pour faciliter la gestion à plusieurs, répartir les charges, structurer une transmission ou organiser la détention d’un bien intergénérationnel.
• Les couples cherchant à diversifier leurs revenus grâce à une acquisition supplémentaire à côté de leur résidence principale.
• Les primo investisseurs, qui souhaitent découvrir l’immobilier locatif tout en bénéficiant d’un cadre clair et sécurisant.

Quels sont les avantages du statut de bailleur privé ?

Le statut de bailleur privé présente de nombreux bénéfices, tant sur le plan patrimonial que fiscal.

Des avantages fiscaux liés à l'amortissement

Parmi les bénéfices fiscaux à attendre du statut de bailleur privé, on peut notamment citer :

• Un amortissement annuel entre 3,5% et 5,5% sur 80 % de la valeur du bien dans le collectif neuf selon le type de logement et le niveau de loyer (intermédiaire, social, très social).
• Un plafond annuel d'amortissement de 8 000 € avec un loyer intermédiaire, majoré de 2 000 € ou de 4 000 € en cas de loyer social ou très social.
• L'imputabilité du déficit généré par les charges sur le revenu global du foyer fiscal, à hauteur de 10 700 € par an.

La sélection d'un logement autorisé par le dispositif

Le statut de bailleur privé est applicable partout en France sans zonage. Il concerne cependant seulement les logements dans des immeubles collectifs :

• Appartements neufs
• Appartements anciens avec des travaux assimilables à une réhabilitation lourde, représentant au minimum 30% du prix d’acquisition.

Une place stratégique dans l’investissement locatif en 2026

Le gouvernement souhaite renforcer et mieux encadrer la contribution des particuliers dans l’offre de logements, car ils représentent une part majeure du parc locatif. En effet, leur rôle contribue à :

• Assurer une disponibilité régulière de logements qualitatifs et vertueux sur tout le territoire.
• Compléter l’action des dispositifs publics de soutien à l’habitat.
• Soutenir la construction de logements neufs, notamment dans les zones où la demande est forte.

Quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier du dispositif Jeanbrun ?

• Le logement doit être loué en nu, c’est-à-dire en non meublé
• Le logement doit être loué en tant que résidence principale du locataire
• Le logement doit être mis en location pour une durée de 9 ans minimum.
• Le locataire ne peut être un membre du foyer fiscal du propriétaire ni son ascendant ou descendant au 2ème degré.
• Les loyers et les ressources des occupants doivent être encadrés selon l’un des trois niveaux suivants : intermédiaire, social ou très social.

Quels sont les avantages des logements neuf pour le statut de bailleur privé ?

Obligations environnementales renforcées

Les règles liées à la performance énergétique des logements vont encore évoluer, notamment pour les logements classés F ou G. Les propriétaires devront donc anticiper des travaux d’amélioration, une meilleure isolation thermique et des équipements de chauffage plus performants.

Place renforcée du logement neuf

Les logements neufs devraient jouer un rôle croissant dans la stratégie patrimoniale des ménages, notamment grâce à la conformité aux normes les plus récentes, à une qualité énergétique élevée et à une meilleure maîtrise des charges locatives et consommation d’énergie.

Le neuf, un potentiel attractif

L’investissement dans un programme immobilier neuf présente plusieurs atouts :

• Un logement conforme aux normes les plus récentes, notamment en matière énergétique permettant aux locataires de maitriser leurs charges énergétiques.
• Des dépenses de travaux limitées dans les premières années.
• Une meilleure attractivité locative grâce au confort, aux prestations modernes.

Pour aller plus loin, découvrez comment défiscaliser grâce à l’immobilier et comment réduire ses impôts tout en faisant un placement.

Ce qu’il faut retenir sur le statut de bailleur privé

Le statut de bailleur privé introduit une manière plus encadrée et plus transparente de louer un logement à un loyer abordable. En adoptant le dispositif Jeanbrun, un propriétaire s’inscrit dans une démarche plus lisible, avec des obligations précises mais aussi des avantages fiscaux destinés à stabiliser son investissement. Pour ceux qui souhaitent louer dans un cadre avantageux, structuré et reconnu par l’État, notamment dans le neuf, ce statut constitue une option à envisager.

Ce qu'il faut retenir du dispositif Jeanbrun