Investir dans le
Val de Marne

Le Val-de-Marne est une bonne option pour faire de l’investissement locatif près de Paris. Avant de décider d’investir dans le Val-de-Marne, découvrez le profil immobilier et le potentiel locatif du département.

Quel est le prix moyen par m² dans le Val-de-Marne ?

D'après le site Meilleursagents.com, au 1^er mars 2024, le prix au mètre carré de l’immobilier dans le Val-de-Marne s’élève à 5 173 €/m² en moyenne pour les appartements. La ville la plus chère du Val-de-Marne est Saint-Mandé (9 423 €/m² pour un appartement), tandis que la moins chère du département 94 est Villeneuve-Saint-Georges (3 014 €/m² pour un appartement).

Quelle est l’évolution du prix du marché sur les dernières années dans le Val-de-Marne ?

Le prix des appartements dans le Val-de-Marne est en baisse sur les 2 dernières années : 

• - 4,3% sur 1 an ;
• - 4,9% sur 2 ans.

La dépréciation est encore plus marquée pour les maisons, avec des baisses respectives de - 7,1% et  -7,9%.

Mais à plus long terme, la tendance est à la hausse. Le prix moyen des appartements a augmenté de 8,7% sur les 5 dernières années et de 17,6% sur les 10 dernières années.

D’après le Figaro Immobilier, l’augmentation est identique dans l’ancien et dans l’immobilier neuf dans le Val-de-Marne.

Les villes du Val-de-Marne où les prix de l’immobilier augmentent le plus depuis 1 an sont : 

• Sucy-en-Brie (+ 10%) ;
• Valenton (+ 9%) ;
• Le Kremlin-Bicêtre (+ 7%).

À l’inverse, les villes suivantes sont celles où les prix de l’immobilier ont le plus baissé : 

• Arcueil (- 9%) ;
• Périgny (- 7%) ;
• Fresnes (- 7%).

Quels sont les facteurs d’attractivité en Val-de-Marne ?

Le Val-de-Marne est l’un des trois départements de la petite couronne de Paris. Cette proximité de Paris est un atout pour le département qui profite de l’attractivité de la capitale tout en offrant des prix immobiliers en moyenne 45% moins chers qu’à Paris. Le Val-de-Marne est bien desservi par les transports en commun avec 5 lignes de RER, 3 lignes de métro, 137 lignes de bus et 2 lignes de tramway.

Le Val-de-Marne abrite beaucoup d’étudiants et de jeunes actifs, ce qui crée une forte demande locative. Cette population mobile réduit aussi le risque de vacance locative.

Enfin, le Val-de-Marne propose un cadre de vie paisible. Le département comprend 80 km de berges (Seine et Marne), 587 km d’itinéraires de promenades et de randonnées, et 20 parcs et espaces naturels départementaux.

Que faut-il savoir avant d’investir dans le Val-de-Marne ?

Les biens immobiliers dans le Val-de-Marne sont éligibles au dispositif de défiscalisation Pinel. Parmi les 47 communes du département, les 18 villes suivantes sont classées en zone A bis : Arcueil, Bry-sur-Marne, Cachan, Charenton-le-Pont, Fontenay-sous-Bois, Gentilly, L’Haÿ-les-Roses, Ivry-sur-Seine, Joinville-le-Pont, Le Kremlin-Bicêtre, Maisons-Alfort, Nogent-sur-Marne, Le Perreux-sur-Marne, Saint-Mandé, Saint-Maur-des-Fossés, Saint-Maurice, Villejuif, Vincennes. Les autres communes du département sont classées en zone A. 

Rappelons que les plafonds de loyers les plus élevés du dispositif Pinel s’appliquent aux zones A et A bis.

Quel rendement locatif espérer dans le Val-de-Marne ?

Les prix d’achat dans le Val-de-Marne sont relativement élevés, ce qui affecte la rentabilité des investissements. Comptez en moyenne entre 3 et 4% de rendement locatif. 

D’après le site ouinvestir.net, le rendement locatif pour les appartements varie entre 2,24% et 8,70%, avec une moyenne de 5,59%. Pour les maisons, la fourchette va de 1,81% à 7,26%, avec une moyenne de 3,41%.

Les villes du Val-de-Marne qui affichent la meilleure rentabilité locative sont les suivantes  : 

• Meilleursagents.com recommande Villeneuve-Saint-Georges (rentabilité brute de 6,6%) ;
• Capital.fr conseille Ivry-sur-Seine  (rentabilité brute supérieure à 7%) ;
• Seloger.com préconise Saint-Mandé, Vincennes, Nogent-sur-Marne, Saint-Maur-des-Fossés et Villeneuve-le-Roi.

Quels sont les grands projets de développement urbain en cours du Val-de-Marne ?

De grands projets urbains pourraient impacter la valeur des biens immobiliers dans le Val-de-Marne, par exemple : 

• Grand Paris Express : ce projet de renforcement du réseau de transport public prévoit de nouvelles lignes, avec 15 nouveaux arrêts dans le Val-de-Marne ;
• Programme de renouvellement urbain de 262 millions d’euros approuvés en fin 2023 : ce projet prévoit notamment 120 millions d’euros d’investissement dans une dizaine de quartiers prioritaires, ainsi que 206 millions d’euros pour soutenir des investissements périphériques.