Statut de bailleur privé (Dispositif Jeanbrun) : quels sont les contours de ce futur dispositif ?

Dans le cadre du PLF 2026, l'Assemblée nationale a acté le 15 janvier l'adoption du statut de bailleur privé, aussi appelé dispositif Jeanbrun. Ce nouveau cadre fiscal s’inscrit dans le plan "Relance logement" du Gouvernement, afin de mieux encadrer l’investissement locatif tout en encourageant l’offre de logements à loyers abordables. Ce statut s'appliquerait aux acquisitions de logements réalisées entre le lendemain de la publication de la loi de finances pour 2026 et le 31 décembre 2028.

Un statut pensé pour clarifier le cadre de la location privée

Ce dispositif viserait d’abord à offrir un cadre plus lisible aux propriétaires. Jusqu'à présent, le terme "bailleur privé" n’existait pas en tant que statut légal strict. La réforme pourrait donc introduire une définition officielle afin de distinguer clairement le parc locatif privé du parc social, tout en apportant des règles homogènes sur tout le territoire.

Des conditions d’éligibilité strictes

Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun, appelé aussi statut de bailleur privé, le PLF 2026 prévoit un ensemble de conditions à respecter.

Le profil du bailleur

Le statut pourrait être ouvert à différents profils de propriétaires, du plus occasionnel au plus expérimenté : les propriétaires particuliers, y compris les primo investisseurs et les multipropriétaires, ainsi que les SCI.

Le type de logement

Le statut de bailleur privé concernerait uniquement les logements dans des immeubles collectifs. Les maisons individuelles seraient donc exclues du dispositif :

• Logements neufs
• Logements anciens avec des travaux représentant au moins 30% du prix d’acquisition et assimilables à une réhabilitation lourde

La durée de location

L'engagement de location serait de 9 ans minimum, à titre de résidence principale du locataire, avec l'interdiction de louer aux ascendants et descendants jusqu’au 2e degré inclus.

Le plafonnement du loyer

Applicable partout en France sans zonage pour l'instant, le dispositif reposerait sur le respect de plafonds de loyers, selon trois catégories : loyers intermédiaires, sociaux ou très sociaux. Le respect de ces plafonds, communiqués ultérieurement par décret, serait une condition nécessaire pour bénéficier des avantages fiscaux prévus.

Un dispositif qui offrirait potentiellement plusieurs avantages

L’un des objectifs affichés est de rendre l’investissement locatif plus attractif, dans un contexte où les propriétaires doivent composer avec des obligations de plus en plus nombreuses. Pour cela, le statut de bailleur privé permettrait d'utiliser l'amortissement afin de déduire fiscalement une partie du coût du logement des revenus locatifs :

• Un taux d'amortissement de 3,50 % à 5,5% sur 80 % de la valeur du bien dans le collectif neuf (ou 3 % dans le collectif ancien) en fonction du loyer intermédiaire (3,5%), social (4,5%) ou très social (5,5%).
• Un plafond annuel d'amortissement de 8 000 € avec un loyer intermédiaire, 10 000 € avec un loyer social et 12 000 € avec un loyer très social.
• L'imputabilité du déficit généré par les charges sur le revenu global du foyer fiscal, à hauteur de 10 700 € par an.

Le dispositif permettrait de réactiver l'investissement locatif et à soutenir la création de nouveaux logements, un enjeu majeur dans un contexte de forte tension et de pénurie d'accès au logement.

Pour plus de détails sur les conditions et les bénéfices fiscaux du dispositif, consultez notre guide complet sur le dispositif Jeanbrun.

Des obligations encadrées pour assurer la qualité des logements

En contrepartie de ces avantages, les bailleurs devraient respecter des exigences énergétiques, en cohérence avec les objectifs de transition écologique, confirmant la volonté du gouvernement de maintenir un parc locatif privé de qualité.

Les obligations pourraient ainsi inclure :

• Dans le neuf, la conformité à la RE 2020.
• Dans l'ancien, un DPE (diagnostic de performance énergétique) classé A ou B.

Statut de bailleur privé : un projet qui participerait à la relance du logement

En renforçant la confiance des propriétaires dans le cadre locatif, le statut de bailleur privé pourrait favoriser la mise en location de logements. Il contribuerait aussi à permettre aux ménages de trouver un logement adapté en zone tendue, tout en accompagnant les investisseurs dans la durée grâce à des avantages fiscaux ciblés. Les modalités pratiques seront précisées par les décrets à venir, mais le cadre légal du dispositif est désormais posé.