Comment connaître la valeur locative cadastrale par commune ?

Dans le langage courant, la valeur locative d’un bien immobilier correspond aux revenus locatifs que vous pouvez en tirer. Cette notion subjective ne doit pas être confondue avec la valeur locative cadastrale qui est mesurée et utilisée par l’administration fiscale. Il existe une valeur locative cadastrale pour les propriétés bâties, mais aussi pour les terrains.

Définition de la valeur locative cadastrale

La valeur locative cadastrale d’un bien est obtenue à partir de la formule suivante : surface pondérée x tarif au m² du local de référence.

Quelle est la définition de la surface pondérée utilisée pour calculer la valeur locative cadastrale ? La surface pondérée correspond à la surface réelle du bien, à laquelle s’ajoutent des mètres carrés supplémentaires en fonction notamment des éléments de confort présents dans le logement (accès à l’eau courant, baignoire…).

A quoi correspond le tarif au m² du local de référence ? Ce montant correspond au loyer théorique que vous pourriez tirer de votre bien. Ce loyer estimatif se fonde sur des observations du marché immobilier qui remontent aux années 1970. Il peut donc exister un certain décalage entre les relevés de l’administration fiscale et la réalité du marché immobilier local à l’heure actuelle.

Pourquoi se renseigner sur la valeur locative moyenne de sa commune ?

Plusieurs raisons justifient de s’intéresser au calcul de la valeur locative cadastrale de sa commune :

Un déterminant essentiel du calcul de la taxe foncière

La valeur locative cadastrale est un déterminant essentiel du calcul des impôts locaux, à commencer par la taxe d’habitation mais aussi la taxe foncière sur les propriétés bâties. Les collectivités territoriales peuvent en effet voter divers abattements, obligatoires ou facultatifs, qui viennent diminuer le revenu locatif cadastral. Ces abattements sont calculés en fonction de la valeur locative moyenne des habitations qui sont situées sur le territoire de la collectivité concernée. La valeur locative cadastrale est calculée en fonction notamment de la surface pondérée et les éléments de confort qui caractérisent le logement.

Des perspectives d’augmentation en fonction des communes

La valeur locative moyenne pourrait augmenter d’ici quelques années, à la faveur du processus de révision des valeurs locatives qui commencera de produire ses effets à compter de l’année 2026. Cette réforme de la valeur locative cadastrale a été décidée par la loi de finances pour 2020. Elle a pour but de rééquilibrer le calcul des loyers théoriques utilisés par l’administration fiscale, en vue de mieux tenir compte des loyers qui sont réellement pratiqués sur le marché locatif.

Une base de comparaison

La valeur locative moyenne varie d’une commune à l’autre, d’un bâti à l’autre. Il n’est donc pas possible de se fonder sur des moyennes nationales pour connaître la valeur locative de son habitation.

Un moyen de repérer d’éventuelles erreurs de l’administration fiscale

Se renseigner sur ce point permet de comparer la valeur locative de son logement avec la valeur locative de sa commune et, ainsi, de repérer d’éventuelles incohérences. Sachez qu’il est possible de contester la valeur locative cadastrale appliquée à votre logement si vous considérez que celle-ci est surévaluée. Vous devez formuler cette demande par écrit auprès de l’administration fiscale, si possible en joignant des relevés précis établis par un géomètre professionnel.

Attention, cette contestation peut être à double tranchant et conduire à une révision à la hausse de la valeur locative cadastrale de votre logement. Mieux vaut donc bien préparer votre demande et consolider votre analyse avant d’entamer une éventuelle réclamation.

Où trouver la valeur locative cadastrale sur la taxe foncière ?

Pour connaître la valeur locative cadastrale de votre logement – qui est notamment utilisée pour le calcul de la taxe foncière –, il suffit de consulter la fiche d’évaluation de la valeur locative de votre bien immobilier auprès du centre des impôts fonciers.

La fiche de calcul de la valeur locative détaille le calcul de la valeur locative de chaque logement. Elle permet ainsi de :

• Connaître le détail du calcul de l’imposition ;
• Servir de référence pour comprendre des augmentations futures ;
• Vérifier que vous êtes bien à jour de vos obligations déclaratives.

Sachez que vous pouvez demander une copie de cette fiche même en l’absence de litige fiscal.

Comment est calculée la valeur locative cadastrale par commune ?

Les textes prévoient que les constructions nouvelles, les changements de consistance et les changements d’affectation doivent être déclarés par le propriétaire auprès du centre des impôts fonciers du lieu de localisation des biens. Cette déclaration doit être effectuée dans les 90 jours suivant la réalisation définitive des changements.

Cette communication à l’administration fiscale doit se faire au moyen d’une déclaration spécifique. Par exemple, s’agissant des constructions nouvelles, il faut remplir la déclaration modèle H1 (pour les maisons individuelles) ou la déclaration modèle H2 (pour les appartements).

Les éléments communiqués sur la localisation du bien (et de ses dépendances) ainsi que sur les éléments de confort qui le caractérisent permettent à l’administration fiscale d’estimer la valeur locative cadastrale du logement.

Comment comparer les valeurs locatives par commune ?

Un même logement pourra avoir une valeur locative différente suivant la commune où il est situé. En effet, chaque commune est libre de déterminer le taux d’imposition applicable aux locaux situés sur son territoire. Il peut donc être intéressant de comparer les valeurs locatives par commune avant tout investissement.

Plusieurs bases de données sont accessibles sur internet :

Le site Impots.gouv.fr

On peut notamment mentionner la base récapitulant les taux appliqués par les communes, départements et régions aux valeurs cadastrales sur le site des impôts.

Le site de la DGCL

Il est également possible de consulter les taux détaillés par collectivités, ainsi que d’autres informations sur les différents impôts locaux et des statistiques sur le site de la DGCL (Direction générale des collectivités locales, rattachée au ministère de l’Intérieur).

La fiscalité locale fait partie des dépenses indissociables d’un achat immobilier. Il est donc indispensable de bien s’informer avant d’acheter et d’en tenir compte dans son budget achat immobilier.