Investissement locatif, les règles du Pinel en 2022

Vous envisagez de réaliser un investissement locatif en 2022 ? Vous souhaitez mettre toutes les chances de votre côté afin de réussir votre placement immobilier ? Découvrez tous les avantages de l’investissement Pinel 2022. Faites également le point sur les passages obligés, les spécificités et les règles du Pinel en 2022.

 

Règle n°1 : trouver le bon logement

De nombreux investisseurs se tournent vers les dispositifs de défiscalisation immobilière car ils souhaitent réduire leurs impôts. Pour autant, la réduction d’impôt n’est pas une fin en soi. Il s’agit simplement d’un moyen permettant d’optimiser une situation patrimoniale à un instant T, en tenant compte de différents paramètres tels que taux d’imposition global ou loi de finances en vigueur.

Avant d’investir en défiscalisation immobilière, intéressez-vous à la valeur intrinsèque de votre investissement immobilier. Privilégiez les zones où la demande locative est forte pour investir. Choisissez un programme neuf offrants les critères recherchés par les locataires, tels que la proximité des commerces et des services, ou encore la disponibilité des moyens de transport. L’investissement Pinel 2022 permet de placer son argent dans un logement neuf au cœur des zones tendues, là où la demande de logements est la plus importante. C’est la garantie de réaliser un investissement immobilier locatif de qualité.

 

Bon à savoir : Pour pouvoir bénéficier de taux de réduction d’impôt inchangés à partir de 2023, le logement devra respecter un certain nombre de critères supplémentaires en matière d’emplacement, de confort (surface des pièces, présence d’un extérieur, exposition…) mais aussi de performance énergétique. C’est ce qu’on appelle le Super Pinel ou Pinel +. Si le logement ne remplit pas tous ces nouveaux critères, alors les taux de réduction d’impôt seront réduits par rapport à la situation qui prévalait jusqu’au 31 décembre 2022. Cette diminution de l’avantage fiscal est étalée sur 2023 et 2024.

 

Règle n°2 : effectuer sa déclaration Pinel 2022

Pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, il est nécessaire de déclarer l’opération l’année suivant la livraison du bien immobilier neuf (pour un logement neuf) ou l’année de la remise à neuf du bien (pour un logement ancien réhabilité).

Ne négligez pas cette formalité administrative, au risque de perdre votre avantage fiscal ! Cette déclaration doit être renouvelée chaque année jusqu’à l’extinction de l’avantage fiscal Pinel. Vous devez, pour ce faire, remplir le formulaire Cerfa 2044 EB. En cas d’investissement multiple, vous devez effectuer autant de déclarations que de biens Pinel détenus. Sachez toutefois que le nombre d’investissements Pinel simultanés est limité à deux.

 

Règle n°3 : choisir une durée d’engagement

Veillez ensuite à choisir une durée d’engagement de location adaptée à votre horizon d’investissement et votre situation patrimoniale.

Dans le cadre de la location Pinel, vous vous engagez à louer le logement acquis pour six ans au minimum, douze ans au maximum. Attention, cette durée d’engagement initiale est ferme et irrévocable. Vous pouvez toutefois bénéficier de conditions plus souples en cas de prolongation éventuelle de votre investissement Pinel.

 

Règle n°4 : choisir un locataire en Pinel

Comme tout dispositif de défiscalisation, la loi Pinel est régie par certains principes qui doivent être respectés pour ouvrir droit à l’avantage fiscal. Certaines conditions d’éligibilité s’appliquent ainsi concernant le choix du locataire. La location est accordée sous conditions de ressources et les loyers sont encadrés. Le bien loué doit être occupé par son locataire à titre de résidence principale. Enfin, il est strictement interdit de louer le logement à un ascendant ou descendant rattaché à votre foyer fiscal.

 

Règle n°5 : respecter les délais de location

Une fois le bien Pinel livré, vous avez 12 mois pour signer un bail avec votre premier locataire. Ce délai court à compter de la date d’achèvement du logement (dans le cas d’un achat dans le neuf) ou de la date d’achèvement des travaux (s’il s’agit d’un logement à réhabiliter).

Il est primordial de respecter à la lettre ces délais pour deux raisons. D’une part, l’administration fiscale risque de considérer que l’avantage fiscal est indu. D’autre part, l’absence de revenus locatifs risque de vous pénaliser financièrement, notamment si vous devez rembourser une mensualité de crédit.

 

Règle n°6 : se renseigner sur le zonage Pinel 2022

Pour être éligible au Pinel, le logement doit se trouver dans une zone de tension immobilière. Le territoire français est découpé en cinq zones. Les conditions de ressources des locataires et les loyers plafonnés ne sont pas nécessairement les mêmes d’une zone Pinel à l’autre.

De plus, le zonage a évolué en 2022. Jusqu’alors en zone B2, les stations de ski de Chamonix, La Clusaz, Les Gets, Megève et Morzine ont été reclassées en zone A afin de tenir compte de leur tension locative. 34 autres communes de Haute-Savoie, classées B2 ou C, sont passées en B1. Au total, ce sont donc 57 nouvelles communes qui peuvent désormais accueillir, elles aussi, des programmes immobiliers neufs Pinel. Renseignez-vous auprès de votre conseiller avant de réaliser votre investissement Pinel. Les hypothèses de rentabilité locative Pinel dépendent en partie du zonage Pinel.

 

Règle n°7 : veiller à ne pas dépasser le plafonnement des niches fiscales

Le dispositif Pinel est concerné par le plafonnement des niches fiscales à 10 000 € par an. Autrement dit, l’avantage fiscal dont vous bénéficiez au titre de la loi Pinel vient s’ajouter à la somme des avantages fiscaux dont vous pourriez déjà bénéficier par ailleurs (dons à des associations, déduction des frais de garde d’enfants, emploi d’un salarié à domicile, investissements au capital de PME, investissements outre-mer…). Le montant total des niches fiscales étant plafonné en France à 10 000 €, il est indispensable de bien calculer ses avantages fiscaux.

 

Règle n°8 : être vigilant aux plafonds de loyer Pinel

Un loyer Pinel dépend de trois critères principaux : le coefficient multiplicateur de zone, le plafond de loyer de la zone d’investissement et la surface habitable du logement. La formule à appliquer pour calculer le loyer est : surface utile x coefficient Pinel x barème Pinel.

Veillez à utiliser le bon loyer Pinel pour effectuer votre calcul de rentabilité locative, sans quoi vos hypothèses de rendement pourraient être faussées.

 

Règle n°9 : anticiper la gestion locative en loi Pinel

Lorsque vous réalisez un investissement locatif dans le cadre de la loi Pinel, vous avez le choix de le gérer en direct ou bien de confier la gestion locative à un professionnel. Il peut s’agir d’une agence immobilière ou d’un administrateur de biens. La gestion déléguée permet d’économiser du temps, de l’énergie et, bien souvent, de l’argent. De quoi rendre votre investissement immobilier infiniment plus serein.

 

Règle n°10 : prendre le temps d’effectuer une simulation Pinel

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