Loi Pinel et bail commercial

Lorsque vous faites l’acquisition d’un logement éligible à la loi Pinel au sein d’une résidence services, vous signez avec l’exploitant un bail commercial. Quels sont les grands principes de ce dispositif ? Et quelles sont les spécificités du bail commercial en loi Pinel ?

Quelle est la définition du bail commercial ?

Le bail commercial est un contrat de location d’un local dans lequel est exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Les baux commerciaux ont un statut spécial. La loi Pinel vient modifier ces caractéristiques en agissant sur plusieurs points :

La répartition des travaux et des charges entre le locataire et le propriétaire ;
La durée du bail commercial ;
La révision et le renouvellement du bail commercial ;
Les modalités de congé ;
La création d’un droit de préférence pour le locataire en cas de vente.

Quels sont les grands principes de la loi Pinel ?

La loi Pinel ouvre droit à un avantage fiscal de 9 %, 12 % ou 14 % en 2024 pour une durée d’engagement de location de 6, 9 ou 12 ans. Il est possible de bénéficier de la réduction d’impôt pour au plus 2 logements.

De plus, le montant total investi est retenu dans la limite des 2 plafonds suivants :

300 000 € par personne et par an ;
5 500 € par m² de surface habitable.

Loi Pinel et bail commercial : fonctionnement

La première adaptation du bail commercial apportée par la loi Pinel concerne l’état des lieux obligatoire des locaux. Dans le cadre de la loi Pinel, il est obligatoire de réaliser un état des lieux lorsque le locataire entre dans les lieux. Avant la loi Pinel, l’état des lieux d’entrée était facultatif. De la même manière, la loi Pinel impose la réalisation d’un état des lieux de sortie. L’objectif est de permettre la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie, et de vérifier que le locataire restitue les locaux dans un état convenable par rapport à celui dans lequel il les a trouvés. Afin de garantir la neutralité de cette démarche, l’état des lieux d’entrée et de sortie doivent être contradictoires.

La loi Pinel a également une influence sur la durée du bail commercial. En règle générale, un bail commercial a une durée de neuf ans. C’est l’article L145-4 du Code de commerce qui prévoit cette disposition. Toutefois, sous certaines conditions, le bailleur a la possibilité de mettre fin au bail tous les 3 ans. En cas de résiliation anticipée, le bailleur est tenu de verser une indemnité d’éviction au locataire, qui doit alors impérativement quitter les lieux. De son côté, le locataire a lui aussi la possibilité de résilier le contrat de location tous les 3 ans. Seule différence avec la situation du bailleur : le locataire n’est nullement contraint de motiver sa demande de résiliation du bail commercial.

Enfin, la loi Pinel vient simplifier les modalités de résiliation du bail commercial. Avant l’entrée en vigueur de ce texte, le bailleur comme le locataire pouvait donner son congé uniquement par acte d’huissier. La loi Pinel est venue modifier cette procédure en permettant la résiliation du bail par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). C’est l’article L145-9 du Code de commerce qui le prévoit : « Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. ».

Par ailleurs, la demande de renouvellement du bail commercial et la réponse du bailleur à cette demande doivent obligatoirement être transmises par acte d’huissier.

Interdiction des baux dits fermés : de quoi s’agit-il ?

La loi Pinel a également un impact sur la durée des baux commerciaux dérogatoires. Avant la promulgation de ce texte, il était possible d’insérer dans le bail commercial une clause interdisant la résiliation anticipée du bail par le locataire. On appelait alors ce type de bail un « bail ferme ». La loi Pinel est venue interdire les baux dits fermés, sauf dans 3 situations particulières :

Lorsque le bail est conclu pour une durée initiale supérieure à 9 ans ;
Lorsque le bail porte sur un local à usage exclusif de bureau ;
Lorsque le bail porte sur des locaux monovalents ;
Lorsque le bail porte sur un local de stockage.

Autre point important, les baux dérogatoires (ou précaires) ne peuvent plus excéder 3 ans, contre 2 ans avant l’introduction de la loi Pinel.

Bail commercial et évolution du loyer : que dit la loi Pinel ?

Dans le cadre d’un bail commercial, le loyer peut faire l’objet d’une révision tous les 3 ans. Cette révision du loyer peut être demandée par le bailleur comme par le locataire. Lorsqu’il s’agit d’un bail commercial, le loyer doit se rapprocher le plus possible de la valeur locative du local. C’est l’article L145-33 du Code de commerce qui liste les éléments définissant la valeur locative dans le cadre du bail commercial. Il s’agit des éléments suivants :

Les caractéristiques du local considéré ;
La destination des lieux ;
Les obligations respectives des parties ;
Les facteurs locaux de commercialité ;
Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L145-33 du Code de commerce précise par ailleurs que la consistance de ces éléments est précisée par un décret en Conseil d’État.

Parallèlement, un plafonnement à l’augmentation du loyer est prévu à l’article L145-33 du Code de commerce : « Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente. ».

Autre point important, la loi Pinel a définitivement mis un terme à toute référence à l’indice du coût de construction (ICC) dans le calcul du plafonnement légal en cas de révision du loyer en faisant référence à l’ILC (indice trimestriel des loyers commerciaux) ou à l’ILAT (indice trimestriel des loyers des activités tertiaires).

Quelle répartition des charges et des travaux dans le cadre d’un bail commercial loi Pinel ?

Avant la loi Pinel, il n’était pas nécessaire d’inclure la répartition des charges et des travaux dans le contrat de location.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel, il convient de prévoir la répartition des charges et des travaux de manière explicite dans un inventaire précis et limitatif. L’article L145-40-2 du Code de commerce précise : « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. ».

Droit de préférence en matière de baux commerciaux loi Pinel

La loi Pinel crée un droit de préférence au profit du locataire en cas de vente du local commercial qu’il occupe. L’article L145-46-1 du Code de commerce dispose ainsi : « Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. ».

Le locataire dispose ensuite d’un délai d’1 mois à compter de la réception de cette offre pour rendre sa décision. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de 2 mois pour la réalisation de la vente. S’il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est conditionnée par l’obtention de ce prêt. Le délai de réalisation de la vente est alors porté à 4 mois. Si la vente n’a pas été réalisée au bout de ce délai de 4 mois, l’acceptation de l’offre est réputée nulle et non avenue.

Loi Pinel et bail commercial : quelle information du locataire ?

Au moment de conclure le contrat de location, puis tous les 3 ans, le bailleur doit ainsi communiquer à chaque locataire 2 documents essentiels :

D’une part, un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les 3 années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;
D’autre part, un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les 3 années précédentes, précisant leur coût.

Lorsque le bien concerné se situe dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location doit par ailleurs préciser la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. La répartition est effectuée en fonction de la surface exploitée. « Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée », précise à ce titre l’article L145-40-2 du Code de commerce.

Bon à savoir, le décret du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial est venu lister les dépenses qui ne peuvent être mises à la charge du locataire. Sont ainsi citées :

Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de pallier la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations ;
Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble (à l’exception de la taxe foncière et des taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que des impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement) ;
Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;
Les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires lorsque le bien se situe dans un ensemble immobilier.

Autre point important, le bailleur doit informer, en cours de bail, les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

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