La Rochelle est un secteur stratégique qui attire de plus en plus les investisseurs immobiliers. La ville attire aussi bien les touristes que les étudiants, ce qui en fait une zone propice à la location meublée. Voici tout ce que vous devez savoir avant d’investir à La Rochelle.
Quel est le prix moyen/m² à La Rochelle ?
Sur la commune de La Rochelle, les prix moyens à l’achat sont assez variés selon le type de bien et le segment de marché (ancien ou neuf) :
- Pour l’immobilier ancien, le prix moyen d'un appartement est de 4 714 €/m² selon le site Meilleurs Agents au 1er avril 2024, avec un éventail allant de 2 810 €/m² à 6 625 €/m². Le prix moyen d'une maison est de 4 455 €/m², avec une fourchette allant de 2 655 €/m² à 6 270 €/m² ;
- Pour l’immobilier neuf, le prix médian atteint 5 469€/m² selon Le Figaro Immobilier en mars 2024, avec de nombreux programmes très prometteurs sur la zone.
Quelle est l’évolution du prix du marché sur les dernières années à La Rochelle ?
Ces dernières années, le marché immobilier à La Rochelle a connu une hausse des prix de 28 % selon la plateforme Meilleurs Agents. Sur 2 ans, les prix affichent une baisse modérée de -1,4 %. Et, sur 1 an, on observe même une légère remontée (+2 % sur 12 mois, en avril 2024). Le marché immobilier de La Rochelle est donc particulièrement robuste.
La Rochelle profite d’une forte demande locative. La présence d’universités et de grandes écoles augmente la demande de logements étudiants et stimule le marché locatif.
Quels sont les facteurs d’attractivité à La Rochelle ?
La Rochelle est une ville touristique, très prisée pour ses belles plages. Il s’agit donc d’un secteur privilégié, notamment pour les adeptes de la location saisonnière en LMNP (loueur meublé non professionnel).
Les touristes et les résidents de La Rochelle apprécient la position stratégique de la ville : elle se situe à environ 2 heures de Bordeaux. Mais La Rochelle attire également une population de jeunes actifs, de familles et de retraités désireux de s'y installer pour le long terme. L'économie locale est particulièrement dynamique grâce à la présence de pas moins de 6 clusters et 3 centres de transfert de technologies. Les travailleurs apprécient d'avoir accès à 5 espaces de coworking. Plus de 12 000 entreprises sont implantées localement. De nombreuses petites et moyennes entreprises se développent dans des domaines aussi variés que le numérique, les éco-activités, le bâtiment durable, les biotechnologies et la santé, ainsi que le nautisme.
Enfin, les infrastructures scolaires et de santé qualitatives attirent différents profils de locataires : les plus jeunes, les familles et les seniors. La Rochelle attire aussi de nombreux étudiants, grâce à son université reconnue et la présence de plusieurs grandes écoles telles que l’EIGSi, le CESI, Excelia group. Le campus rochelais accueille 8 700 étudiants pour la seule université.
Que faut-il savoir avant d’investir à La Rochelle ?
La Rochelle et son agglomération se situent en zone tendue. Aussi, depuis le 1er juin 2023, la location de meublés touristiques est réservée aux logements de plus de 35 m² à La Rochelle.
Comme les autres communes du territoire, La Rochelle souffre de l’interdiction de location progressive des appartements dits passoires thermiques. Dans ce contexte, de nombreux investisseurs se tournent vers les logements neufs afin de ne pas subir le gel des loyers ou l’interdiction de location.
La Rochelle offre un beau potentiel aux investissements dans le neuf qui s’appuient sur le dispositif Pinel. Celui-ci permet aux propriétaires bailleurs d’économiser jusqu’à 42 000 € d’impôt en 2024. S’agissant des secteurs Pinel, La Rochelle est classée en zone B1. Sur cette zone, le prix des loyers au mètre carré est plafonné à 10,55 € en 2024.
La valorisation des biens immobiliers à La Rochelle offre de belles promesses de plus-value, notamment grâce à la présence d’entreprises dynamiques. La réputation et l’image de la ville au niveau national contribuent à valoriser les biens immobiliers sur le secteur.
Quels sont les grands projets de développement urbain en cours à La Rochelle ?
La Rochelle met en place des initiatives écologiques et des constructions respectueuses de l’environnement via de grands projets de développement urbain :
- La construction de quartiers écoresponsables pour dynamiser la ville ;
- L’ouverture du nouveau conservatoire de musique et de danse de l’agglomération (prévue à horizon 2026-2027), situé près de la Porte Dauphine à La Rochelle ;
- Un embellissement végétal sur la place principale qui vise à devenir un espace de vie durable et respectueux de l’environnement ;
- Un renforcement de la végétalisation et des zones de détente avec bancs et tables de pique-nique afin de créer un îlot de fraîcheur « urbain » au sein de la commune.
Dans quels quartiers investir à La Rochelle ?
- La Genette. Ce quartier est particulièrement apprécié pour son grand parc de 40 hectares. Il dispose d’un espace zoologique qui séduit les familles et les amateurs de nature. On y trouve de nombreux pavillons qui offrent un cadre de vie paisible et attirent les locataires (souvent en location longue durée) ;
- L’hypercentre. Au cœur de La Rochelle, l'hypercentre est le centre historique de la ville. On y trouve des rues pavées, des bâtiments anciens, et de nombreux commerces. Ce lieu attire aussi bien les habitués que les touristes. A 8 minutes à pieds du centre-ville, découvrez nos résidences L'Envolée et Le Parc de l'Envolée ;
- Saint-Éloi - Rompsay. Quartier calme et résidentiel, Saint-Éloi - Rompsay est en plein développement. L'expansion récente du quartier témoigne de son attractivité auprès des familles et des personnes en quête d'un environnement paisible proche du centre-ville. Ce quartier offre un beau potentiel de valorisation aux biens immobiliers situés sur sa zone ;
- Tasdon - Bongraine. Situé à proximité de l’université et du Vieux Port, ce quartier est particulièrement prisé par les étudiants, les jeunes actifs, et les familles. Grâce à sa proximité avec la gare TGV et les principales zones d'activité de La Rochelle, ce quartier bénéficie d’un positionnement de choix. Si vous visez un investissement locatif en colocation, c’est le secteur idéal ;
- Les Minimes. Quartier jeune et moderne, Les Minimes profite du plus grand port de plaisance d’Europe. Ce quartier en fait donc un point de rencontre privilégié pour les amateurs de voile et d'activités nautiques. Très prisé des étrangers, c’est une zone stratégique pour y réaliser un investissement locatif en meublé touristique.
La Rochelle, en bref
- 77 210 habitants
- 28 communes dans l'agglomération
- 1 000 ha de parcs d’activités
- 81 628 emplois sur la zone
- Située à 2h de Bordeaux
A découvrir aussi
(a) TVA à 5,5% sous réserve que les conditions de l'article 278 sexies 11° du Code Général des Impôts soient remplies. Applicable dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale neuve, dans la limite d’un plafond de prix d’achat, aux personnes physiques dont les ressources - à la date de signature du contrat préliminaire ou à défaut, à la date du contrat de vente - ne dépassent pas les plafonds prévus pour le bénéfice de l’aide personnalisée au logement (APL) conformément à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation. La TVA à 5,5% est applicable uniquement aux opérations réalisées en zone ANRU ou situées à moins de 300 m de cette zone. Dans la limite des stocks disponibles. Renseignements et conditions disponibles en espace de vente.
(b) TVA à 7% sous réserve que les conditions de l'article 278 sexies 11° du Code Général des Impôts soient remplies. Applicable dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale neuve, dans la limite d’un plafond de prix d’achat, aux personnes physiques dont les ressources - à la date de signature du contrat préliminaire ou à défaut, à la date du contrat de vente - ne dépassent pas les plafonds prévus pour le bénéfice de l’aide personnalisée au logement (APL) conformément à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation. La TVA à 7% est désormais applicable uniquement aux opérations situées à plus de 300 et à moins de 500 m d'une zone ANRU et dont le permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2013 conformément aux dispositions de l'article 29,III-B de la loi de finance du 29 décembre 2013. Dans la limite des stocks disponibles. Renseignements et conditions disponibles en espace de vente.
(c) Le BRS ou Bail Réel Solidaire est un dispositif juridique qui permet à un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) de dissocier le foncier du bâti. Sur le terrain acquis par l’OFS, un programme immobilier résidentiel est construit et les ménages qui respectent certaines conditions de ressources peuvent y acquérir un logement. Grâce au BRS, ces ménages acquéreurs conservent les droits réels sur leur logement pour une durée allant de 18 à 99 ans, en échange d’une redevance payée à l’OFS. L’éligibilité au BRS n’est pas garantie par VINCI Immobilier, les conditions d’application étant fixées et vérifiées par l’administration fiscale. Renseignements et informations disponibles auprès de nos conseillers commerciaux ou à l’adresse : https://www.vinci-immobilier.com/achat-immobilier/acheter-neuf/bail-reel-solidaire
(d) Prix maîtrisés : L’accession à prix social ou à prix maîtrisé est soumise à certaines conditions comme le non dépassement des plafonds de ressources, l’usage du bien comme résidence principale et l’obligation de ne pas avoir été propriétaire les deux dernières années précédant l’acquisition du bien. Conditions détaillées des dispositifs à l'accession aidée disponibles auprès d’un conseiller en espace de vente.
(e) Le Dispositif Malraux (article 199 tervicies du CGI) permet à l’acquéreur d’un immeuble ancien situé dans un site patrimonial remarquable couvert par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur de bénéficier d’une réduction d'impôt sur le revenu égale à 30% des dépenses de travaux mises à sa charge. Compatible avec le régime de la Vente d’Immeuble à Rénover (VIR), les dépenses éligibles à cette réduction d’impôt sont celles correspondant au prix des travaux réalisés par le vendeur et effectivement payées par l’acquéreur tel que prévu au contrat. Ces dépenses sont retenues dans la limite de 400.000 euros appréciée sur une période globale de quatre ans et doivent être versées par le contribuable jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant celle de la délivrance de l’autorisation d’urbanisme soit jusqu’au 31 décembre 2026 au cas présent. Dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux, le contribuable s’engage à donner le logement en location nue pendant une durée de 9 ans à usage de résidence principale d’un locataire autre que le propriétaire, un membre de son foyer fiscal ou un ascendant/descendant. Aucune condition de ressources ou de plafonnement du loyer (en dehors des communes appliquant le plafonnement des loyers) ne sont applicables à la mise en location. Le non-respect de l’engagement de conservation et de location du logement ou des conditions de mise en location entrainent la remise en cause de la réduction d’impôt obtenue. La réduction d’impôt Malraux n’est pas soumise au plafonnement des niches fiscales et le montant de réduction d’impôt non imputée sur l’imposition des revenus de l’année de versement des dépenses travaux y ayant ouvert droit est reportable sur l’impôt sur le revenu des trois années suivantes. Votre acquisition poursuit un objectif patrimonial pouvant comprendre un volet fiscal. Votre investissement repose sur la réalisation de travaux immobiliers pour lesquels un professionnel sera votre maître d’ouvrage au travers d’une Vente d’Immeuble à Rénover (VIR) au sens des articles L.262-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation assortie d’une Garantie Financière d’Achèvement (GFA).
Toute publicité relative à une opération d'acquisition de logement destiné à la location et susceptible de bénéficier des dispositions prévues aux articles 199 tervicies, 199 sexvicies et 199 novovicies du code général des impôts :
1° Permet raisonnablement de comprendre les risques afférents à l'investissement ;
2° Comporte une mention indiquant que le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales, qui doit :
a) Figurer dans une taille de caractères au moins aussi importante que celle utilisée pour indiquer toute autre information relative aux caractéristiques de l'investissement ;
b) S'inscrire dans le corps principal du texte publicitaire.
Tout manquement aux dispositions du présent article est passible d'une amende administrative dont le montant ne peut excéder 100 000 €.
L'amende est prononcée dans les conditions prévues au chapitre II du titre II du livre V du présent code.