Rennes ne cesse de nous étonner par son fort dynamisme et sa capacité à attirer habitants comme entreprises. Ce qui en fait un territoire incontournable pour investir.
En quoi consiste la loi Pinel ?
La location Pinel est soumise au respect de plafonds de loyers et de ressources des locataires. Ces plafonds sont fixés par l’administration fiscale. De plus, l’investisseur doit prendre un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans. En contrepartie, il peut bénéficier d’un avantage fiscal de 10,5%, 15% ou 17,5% en fonction de l’option fiscale choisie en 2023. Cette réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient de deux logements maximum. Le montant total investi est retenu dans la limite des deux plafonds suivants : 300 000 € par personne et par an, et 5 500 € par mètre carré de surface habitable.
Par ailleurs, le logement peut être loué à un ascendant ou un descendant du propriétaire. Pour cela, le locataire ne doit pas faire partie du même foyer fiscal que le propriétaire. De plus, en cas de location à un proche, il faut tout de même que les plafonds de loyer et de ressources du locataire soient respectés.
Enfin, d’autres conditions doivent être respectées concernant le logement afin de pouvoir bénéficier de la loi Pinel. Le logement doit ainsi atteindre un niveau global de performance énergétique. En outre, il doit être situé dans un bâtiment d’habitation collectif, ce qui exclut, de fait, notamment les villas individuelles construites au sein d’une copropriété ou les villas construites de manière jumelée voire en bande.
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Quel intérêt d’investir dans le neuf à Rennes ?
Rennes combine qualité de vie et développement économique : autant d’atouts qui en font une métropole incontournable en France. Dans le classement HelloWork 2022, Rennes obtient ainsi la première place du dynamisme économique. Brest se classe deuxième pour l’environnement géographique, juste derrière Toulon et sa Côte d’Azur. Rennes est également la deuxième ville préférée des étudiants d’après le classement 2022 de la plateforme d’orientation Diplomeo. La métropole rennaise se classe ainsi derrière Strasbourg, mais devant Toulouse (3e), Tours (4e) et Bordeaux (5e). Le coût de la vie, les loisirs et la culture comptent parmi les points forts de la ville, d’après l’étude Diplomeo.
L’économie rennaise s’appuie sur plusieurs secteurs d’excellence : numérique, cybersécurité, mobilités, éco-industries, santé, industries culturelles et créatives ou encore alimentation. Quelque 32 000 entreprises, 69 000 étudiants et 5 000 chercheurs contribuent à animer le tissu économique local. Plusieurs quartiers d’affaires tels qu’EuroRennes, pôle économique majeur autour de la gare de Rennes et l’écocité ViaSilva, à Cesson-Sévigné et Thorigné-Fouillard, jouent par ailleurs un rôle moteur pour l’économie du territoire et le feront encore davantage dans les années à venir.
De plus, Rennes peut s’enorgueillir d’un patrimoine culturel exceptionnel. Depuis le parlement de Bretagne jusqu’au couvent des Jacobins, en passant par le quartier des Mottais, la ville offre un véritable concentré d’histoire.
La qualité de la desserte est un autre point fort de Rennes, qui est accessible en seulement 1h25 depuis Paris en ligne à grande vitesse (LGV), avec 28 allers-retours par jour. L’agglomération rennaise dispose également d’un aéroport ouvert sur l’international, avec 27 destinations internationales en liaisons directes. À l’intérieur de la ville, le réseau de transport en commun est bien développé, le réseau STAR comprenant bus, vélos en libre-service et deux lignes de métro. Il s’agit aussi de la 3e meilleure ville cyclable. Rennes se situe également à 45 minutes de la mer.
Enfin, Rennes est une ville « verte » par nature, avec 868 hectares d’espaces verts. Signe de l’engagement écologique de l’agglomération rennaise, c’est près de Rennes que pourrait voir le jour le plus petit « smart village » de France. La commune de Saint-Sulpice-la-Forêt a ainsi lancé la démarche « Saint-Sulpice 2035 » avec une double ambition : développer l’habitat et redynamiser le centre-bourg. Dans ce contexte, ce projet urbain d’un nouveau genre explore des modes de vie périurbains plus écologiques et inscrit la zone comme un territoire à énergie positive. Environ 370 logements seront créés sur site.
Rennes joue ainsi un rôle de locomotive pour son territoire. « L’aire urbaine de Rennes exerce une influence majeure sur le département. Elle couvre plus de la moitié de sa superficie et plus des deux tiers des Bretilliens y résident. », analyse l’Insee.
Dans quel quartier investir à Rennes ?
Plusieurs quartiers de Rennes suscitent l’intérêt des investisseurs. Parmi ceux-ci, on peut évoquer :
- L’hypercentre de Rennes. Ce secteur s’étire de la place Sainte-Anne au boulevard de la Liberté. On y trouve beaucoup de petites surfaces recherchées à la fois par les étudiants, les jeunes actifs et les jeunes couples ;
- Le quartier gare. Bénéficiant déjà de la proximité immédiate des divers équipements culturels de l’agglomération (salle de spectacle du Liberté, Champs Libres (médiathèque, auditorium, Espace des sciences, musée de Bretagne, cinémas Gaumont, Théâtre national de Bretagne…), le quartier peut également compter sur la proximité du centre historique et son Centre des congrès (couvent des Jacobins livré en 2017). Ces derniers se situent à deux stations de métro seulement et sont accessibles en quelques minutes. Le pôle économique EuroRennes doit, à terme, accueillir 120 à 170 entreprises pour 7 000 emplois. Ce nouveau hub économique comprend pas moins de 125 000 m² de bureaux, et 30 000 m² de commerces, services et loisirs ;
- Le quartier Sud-Gare. Divisé en plusieurs sous-quartiers (Sainte-Thérèse-Quineleu, Villeneuve, La Madeleine, La Binquenais), ce secteur a l’avantage de cumuler de nombreux commerces, services et transports : la station de métro Jacques-Cartier, le parking Sud Gare, le collège et lycée Sainte-Thérèse, le collège Les Ormeaux, la clinique Saint-Yves, le square Édouard-Herriot, le jardin des Ormeaux, la clinique Saint-Yves…
- Le quartier Beauregard. Apparu dans les années 1990, Beauregard constitue le dernier quartier réalisé en extension urbaine à Rennes. Il se situe au nord-ouest, à l’intérieur de la rocade. Il s’agit d’un des points hauts de la ville. À la frontière entre ville et campagne, il est pensé dans le respect de la trame agricole qui préexistait avant son aménagement. De quoi ravir les amoureux de la nature qui ne peuvent pour autant se passer de la ville ;
- Le secteur Villejean. Situé au nord-ouest de la ville, ce quartier s’étend de la voie ferrée Rennes-Saint-Malo à l’est, la rocade à l’ouest, l’avenue Charles-Tillon au nord, et la rue de Vezin au sud. Il s’agit d’un des quartiers les plus peuplés de la ville, mais aussi des plus anciens. La première maison construite à Villejean daterait de 1282 !
- Le quartier Thabor. Ce secteur séduit notamment les ménages aux revenus les plus aisés car il offre une importante concentration de biens haut de gamme. Hôtels particuliers et maisons de maître côtoient des habitations parfois plus modernes mais tout aussi cossues. Dans ce quartier, les prix dépassent souvent les 4 300 €/m². Ce qui fait de Thabor un micro-marché de Rennes ;
- Enfin, Cesson-Sévigné, Betton et Saint-Grégoire sont des communes très demandées de l’agglomération de Rennes. Cesson-Sévigné, notamment, tire pleinement parti des gros projets lancés dernièrement comme le quartier ViaSilva. Entre nature et ville, ce quartier en pleine recomposition doit, à terme, accueillir 6 000 logements pour 12 000 habitants. 8 400 emplois devraient être maintenus ou créés. Le projet urbain s’étend sur 200 hectares au total et 60 hectares d’espaces naturels (dont deux parcs). 2 250 arbres seront plantés d’ici 2025. En outre, l’accent sera mis sur les modes de transport doux. Quelque 16 km de cheminements doux – dont 3,6 km de pistes cyclables – seront mis en œuvre. Le quartier ViaSilva sera également desservi par deux stations de métro, avec un parc relais de 800 places voitures et 200 places vélos.
Comment se porte le marché immobilier à Rennes ?
D’après un baromètre LPI-SeLoger paru en 2021, le prix au mètre carré à Rennes s’élevait à 3 944 €, soit une hausse de 9,6 % sur un an. « C’est peu dire que le marché de l’immobilier rennais est hyper-tendu ! Les acquéreurs potentiels y sont (très !) largement plus nombreux que les vendeurs et les agents immobiliers eux-mêmes peinent à rentrer des biens. La pénurie de logements qui sévit dans la préfecture d’Ille-et-Vilaine n’est pas sans provoquer une flambée du coût de l’immobilier », décrivaient alors les experts.
Qu’en est-il aujourd’hui ? Selon les chiffres qu’a recueilli le site Meilleurs Agents, les prix semblent avoir plutôt tendance à se stabiliser à Rennes en octobre 2022 : « Si Nice, Rennes et Lyon ont légèrement marqué le pas ce mois-ci (respectivement, -0,5%, -0,2% et 0%), la majorité des dix plus grandes villes françaises demeurent orientées à la hausse, à l’instar de Bordeaux et Nantes, qui ont connu chacune +0,6% d’augmentation. »
« Dans un contexte de poursuite de la hausse des prix, le volume des transactions fléchit sensiblement depuis la fin 2021 », indique de son côté Olivier Arens, président du Conseil régional des notaires de la cour d’appel de Rennes. Toutefois, il n’y a rien d’alarmant dans cette situation, bien au contraire. « Cet atterrissage est néanmoins cohérent après la flambée des volumes de transactions et des prix de l’immobilier que nous avons observés depuis la sortie du confinement en 2020. Le marché immobilier pourrait augurer une décrue en 2023 », poursuit le notaire.
Autrement dit, la stabilisation des prix et le ralentissement de la demande dans un marché caractérisé par une forte tension immobilière est une bonne nouvelle pour les investisseurs. Les opportunités d’investissement locatif seront peut-être plus nombreuses à l’avenir.
Quelles sont les conditions pour investir avec la loi Pinel à Rennes ?
Plusieurs conditions doivent être respectées pour investir en loi Pinel à Rennes. Vous devez ainsi :
- Respecter les plafonds de ressources de la zone B1 dans laquelle se situe Rennes :
|
Composition du foyer locataire |
Plafond de ressources |
|
Personne seule |
32 084 € |
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Couple |
42 846 € |
|
Personne seule ou couple + 1 personne à charge |
51 524 € |
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Personne seule ou couple + 2 personnes à charge |
62 202 € |
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Personne seule ou couple + 3 personnes à charge |
73 173 € |
|
Personne seule ou couple + 4 personnes à charge |
82 465 € |
|
Majoration par personne à charge supplémentaire |
9 200 € |
- Respecter les plafonds de loyer.
Calcul du loyer à Rennes en Pinel
Rennes se situe en zone B1. Le plafond de loyer est donc de 10,55 €/m².
Le calcul des loyers est effectué grâce au coefficient multiplicateur Pinel 0,7 + (19/surface utile), la surface utile correspondant à une surface habitable pondérée de la moitié des surfaces annexes (balcon, cave, grenier, véranda…) dans la limite de 8 m².
À qui louer votre bien à Rennes ?
Rennes est une ville dynamique qui attire de nombreux profils de locataires potentiellement éligibles à la loi Pinel : jeunes actifs, jeunes couples, employés… Conformément aux règles de la loi Pinel, le locataire du logement doit avoir un revenu fiscal de référence inférieur ou égal à certains plafonds de ressources au moment de la signature du bail.
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(a) TVA à 5,5% sous réserve que les conditions de l'article 278 sexies 11° du Code Général des Impôts soient remplies. Applicable dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale neuve, dans la limite d’un plafond de prix d’achat, aux personnes physiques dont les ressources - à la date de signature du contrat préliminaire ou à défaut, à la date du contrat de vente - ne dépassent pas les plafonds prévus pour le bénéfice de l’aide personnalisée au logement (APL) conformément à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation. La TVA à 5,5% est applicable uniquement aux opérations réalisées en zone ANRU ou situées à moins de 300 m de cette zone. Dans la limite des stocks disponibles. Renseignements et conditions disponibles en espace de vente.
(b) TVA à 7% sous réserve que les conditions de l'article 278 sexies 11° du Code Général des Impôts soient remplies. Applicable dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale neuve, dans la limite d’un plafond de prix d’achat, aux personnes physiques dont les ressources - à la date de signature du contrat préliminaire ou à défaut, à la date du contrat de vente - ne dépassent pas les plafonds prévus pour le bénéfice de l’aide personnalisée au logement (APL) conformément à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation. La TVA à 7% est désormais applicable uniquement aux opérations situées à plus de 300 et à moins de 500 m d'une zone ANRU et dont le permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2013 conformément aux dispositions de l'article 29,III-B de la loi de finance du 29 décembre 2013. Dans la limite des stocks disponibles. Renseignements et conditions disponibles en espace de vente.
(c) Le BRS ou Bail Réel Solidaire est un dispositif juridique qui permet à un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) de dissocier le foncier du bâti. Sur le terrain acquis par l’OFS, un programme immobilier résidentiel est construit et les ménages qui respectent certaines conditions de ressources peuvent y acquérir un logement. Grâce au BRS, ces ménages acquéreurs conservent les droits réels sur leur logement pour une durée allant de 18 à 99 ans, en échange d’une redevance payée à l’OFS. L’éligibilité au BRS n’est pas garantie par VINCI Immobilier, les conditions d’application étant fixées et vérifiées par l’administration fiscale. Renseignements et informations disponibles auprès de nos conseillers commerciaux ou à l’adresse : https://www.vinci-immobilier.com/achat-immobilier/acheter-neuf/bail-reel-solidaire
(d) Prix maîtrisés : L’accession à prix social ou à prix maîtrisé est soumise à certaines conditions comme le non dépassement des plafonds de ressources, l’usage du bien comme résidence principale et l’obligation de ne pas avoir été propriétaire les deux dernières années précédant l’acquisition du bien. Conditions détaillées des dispositifs à l'accession aidée disponibles auprès d’un conseiller en espace de vente.
(e) Le Dispositif Malraux (article 199 tervicies du CGI) permet à l’acquéreur d’un immeuble ancien situé dans un site patrimonial remarquable couvert par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur de bénéficier d’une réduction d'impôt sur le revenu égale à 30% des dépenses de travaux mises à sa charge. Compatible avec le régime de la Vente d’Immeuble à Rénover (VIR), les dépenses éligibles à cette réduction d’impôt sont celles correspondant au prix des travaux réalisés par le vendeur et effectivement payées par l’acquéreur tel que prévu au contrat. Ces dépenses sont retenues dans la limite de 400.000 euros appréciée sur une période globale de quatre ans et doivent être versées par le contribuable jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant celle de la délivrance de l’autorisation d’urbanisme soit jusqu’au 31 décembre 2026 au cas présent. Dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux, le contribuable s’engage à donner le logement en location nue pendant une durée de 9 ans à usage de résidence principale d’un locataire autre que le propriétaire, un membre de son foyer fiscal ou un ascendant/descendant. Aucune condition de ressources ou de plafonnement du loyer (en dehors des communes appliquant le plafonnement des loyers) ne sont applicables à la mise en location. Le non-respect de l’engagement de conservation et de location du logement ou des conditions de mise en location entrainent la remise en cause de la réduction d’impôt obtenue. La réduction d’impôt Malraux n’est pas soumise au plafonnement des niches fiscales et le montant de réduction d’impôt non imputée sur l’imposition des revenus de l’année de versement des dépenses travaux y ayant ouvert droit est reportable sur l’impôt sur le revenu des trois années suivantes. Votre acquisition poursuit un objectif patrimonial pouvant comprendre un volet fiscal. Votre investissement repose sur la réalisation de travaux immobiliers pour lesquels un professionnel sera votre maître d’ouvrage au travers d’une Vente d’Immeuble à Rénover (VIR) au sens des articles L.262-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation assortie d’une Garantie Financière d’Achèvement (GFA).
Toute publicité relative à une opération d'acquisition de logement destiné à la location et susceptible de bénéficier des dispositions prévues aux articles 199 tervicies, 199 sexvicies et 199 novovicies du code général des impôts :
1° Permet raisonnablement de comprendre les risques afférents à l'investissement ;
2° Comporte une mention indiquant que le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales, qui doit :
a) Figurer dans une taille de caractères au moins aussi importante que celle utilisée pour indiquer toute autre information relative aux caractéristiques de l'investissement ;
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