Pinel 2022 vs. 2023 : quels sont les changements ?

La loi Pinel offre de nombreux avantages. En 2023, il est toujours possible d’en profiter mais les conditions évoluent avec, d'un côté, le Super Pinel ou Pinel Plus (+) et, de l'autre, le Pinel classique.

En quoi consiste le dispositif Pinel ?

Le dispositif Pinel a pour but d’encourager l’investissement locatif dans les zones tendues, c’est-à-dire les zones où l’on constate un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logement.

Cette réduction d’impôt concerne les investissements réalisés à partir de septembre 2014. L’avantage fiscal Pinel a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2024 mais avec des taux de réduction dégressifs en 2023, puis en 2024.

Quel est le fonctionnement de la réduction d’impôt Pinel ?

Le dispositif Pinel est associé à 5 critères :

• Le logement doit être situé dans un immeuble collectif ;
   
• Le loyer et les revenus du locataire sont plafonnés ;
   
• Un niveau global de performance énergétique minimal est requis ;
   
• Le logement doit être construit dans une zone présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande ;
   
• L’avantage fiscal est accordé en contrepartie d’un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans.

Il convient également de rappeler que la réduction d’impôt Pinel concerne les logements neufs, les logements en l’état futur d’achèvement, les logements que l’investisseur fait construire, les logements anciens faisant l’objet de travaux de rénovation, les logements faisant l’objet de travaux de réhabilitation ainsi que les locaux transformés en logement d’habitation. Dans le cas du Pinel ancien, les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.

Autre particularité de la réduction d’impôt Pinel, elle concerne uniquement les logements situés dans un immeuble collectif. Il n’est donc pas possible de bénéficier de l’avantage fiscal Pinel en cas d’investissement en Pinel dans un logement individuel et pavillonnaire.

Enfin, le logement doit être loué vide (non meublé) comme habitation principale. La mise en location doit intervenir au plus tard un an après l’achèvement de l’immeuble ou après son acquisition.

Quels changements de 2022 à 2023 ?

À partir de 2023, le dispositif se décline sous 2 formes, aux conditions fiscales différentes : d’une part, le Pinel classique et, d’autre part, le Pinel Plus (+).

Les taux de réduction d’impôt sont progressivement réduits pour le Pinel classique. En 2023, l’avantage fiscal passe ainsi de 12 % à 10,5 % sur 6 ans, de 18 % à 15 % sur 9 ans et de 21 % à 17,5 % sur 12 ans. Pour continuer à bénéficier des anciens taux de réduction d’impôt Pinel, plus avantageux, il est nécessaire d’investir dans le cadre du nouveau dispositif appelé Super Pinel ou Pinel Plus (+).

Qu’entend-on par Super Pinel ou Pinel Plus ?

Ce dispositif a 2 caractéristiques principales :

• D’un côté, le maintien des taux antérieurs ;
   
• De l’autre, la nécessité d’investir dans certains quartiers ou sur critères énergétiques et de qualité.

La création de ce dispositif de défiscalisation immobilière fait suite à la remise d’un rapport sur la qualité du logement par Laurent Girometti, directeur général d’Epamarne, et François Leclercq, architecte-urbaniste.

Les 2 experts ont rendu leurs conclusions à Emmanuelle Wargon, alors ministre du Logement, et listé plusieurs critères tendant à améliorer la qualité d’usage des logements construits pour mieux répondre aux besoins de leurs occupants et retrouver le désir d’habiter en ville.

Concrètement, c’est le décret n° 2022-384 du 17 mars 2022 relatif au niveau de qualité des logements résultant de l’application en France métropolitaine de l’article 168 de la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021 qui émet les nouvelles normes à respecter afin de bénéficier des taux de réduction Pinel les plus élevés :

• Au niveau des critères d’usage et de confort, les logements doivent notamment présenter une surface habitable minimale de 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4 et 96 m² pour un T5. Ils doivent, par ailleurs, être dotés d’espaces extérieurs privatifs d’une surface minimale de 3 m² pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4 et 9 m² pour un T5. Enfin, les logements de T3 et plus doivent avoir 2 orientations différentes ;
   
• Au niveau de la performance environnementale, les logements neufs, acquis en 2023, devront atteindre un seuil équivalent au jalon 2025 de la RE2020. Les logements neufs, acquis en 2024, devront également respecter ce critère et, dans le même temps, atteindre la classe A du diagnostic de performance énergétique (DPE).

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