Vous envisagez d’investir dans un logement neuf à Nice ? Il est vrai que vivre à Nice comporte de nombreux avantages, expliquant que le marché locatif niçois soit particulièrement dynamique. Voici ce qu’il faut savoir avant d’acheter dans le neuf à Nice.
Quel est le prix moyen/m² à Nice ?
D’après le site Meilleurs Agents, il faut débourser en moyenne, à Nice, 5 101 €/m² pour un appartement et 5 933 €/m² pour une maison, en avril 2023. « Dans l’agglomération de Nice, le prix de vente médian atteint 590 400 €, soit une progression de plus de 100 000 € en l’espace de deux ans », indique en complément le bilan 2022 des Notaires de France.
Quelle est l’évolution du prix du marché sur les dernières années à Nice ?
D’après le Baromètre LPI-SeLoger publié en juin 2022, l’attractivité de Nice ne se dément pas et cela se traduit par une pénurie de biens sur le marché immobilier niçois. Les prix immobiliers locaux se sont appréciés de 4,6% sur un an. Pour les appartements à Nice, la hausse peut même atteindre 10%. « Il faut dire que la pression immobilière est importante dans cette ville ensoleillée où la demande est très importante », indiquent les experts de seLoger. Sur 10 ans, les prix immobiliers ont progressé de 25% à Nice d’après les Notaires de France. Malgré cette hausse, la métropole niçoise recèle encore de nombreuses opportunités sur le plan immobilier. « Par rapport à 2012, Nice se distingue par la plus forte hausse du pouvoir d’achat immobilier de +20% (soit un gain estimé à 7 m²) et Bordeaux par la plus forte baisse de -21% (soit une perte estimée à 18 m²) », détaillent les Notaires de France.
Environ 50% des Niçois sont locataires de leur logement, ce qui contribue à accentuer la pression sur le stock de biens. L’offre d’appartements neufs à Nice est particulièrement réduite et les nouveaux programmes se commercialisent très rapidement. Il faut reconnaître qu’avec près de 2 700 heures d’ensoleillement par an, Nice propose un cadre de vie particulièrement attractif. Nice regorge d’espaces verts qui offrent l’opportunité de profiter des beaux jours : le jardin botanique, le parc de la Colline du Château, la promenade du Paillon, le parc du Mont-Boron, le parc Phœnix, le jardin Albert-1er, le jardin des arènes de Cimiez ou encore le parc Vigier.
Nice, c’est également une solide offre culturelle. Le centre historique de Nice abrite de somptueux monuments tels que la place Saint-François, la place Garibaldi ou le cours Saleya. La promenade des Anglais offre de jolis points de vue sur le bord de mer et la baie des Anges. Plusieurs musées font le bonheur des touristes et la fierté des niçois : le musée des Beaux-Arts, le musée Matisse, le musée Marc-Chagall, le musée international d’art naïf Anatole-Jakovsky, le musée d’Art moderne et d’Art contemporain (Mamac) ou encore le musée des Arts asiatiques. Des événements de portée internationale viennent également rythmer l’année, comme le carnaval de Nice ou le Nice Jazz Festival.
L’économie niçoise se porte bien. Le tourisme est un des piliers de l’activité économique locale. « Nice est connue de longue date pour son tourisme haut de gamme, très tourné vers la clientèle étrangère, mais aussi vers la clientèle d’affaires », commente ainsi l’Insee. Quatre emplois sur dix sont dans le commerce, les transports et l’hébergement-restauration. La ville possède également le premier aéroport provincial en nombre de passagers. « La city enregistre 9,5 millions de nuitées de touristes dans des établissements agréés, soit un ratio de 14 nuitées par habitants et par an, presque trois fois plus que pour les cities européennes de taille comparable : elle est au 2ᵉ rang après Lisbonne sur ce critère. À cela, s’ajoutent les nuitées dans des hébergements loués par des particuliers via internet : cela représente 5,4 millions de nuitées en 2019. La ville occupe le 9e rang européen en termes de nuitées via les plateformes, et le 2e rang parmi les villes de taille comparable, après Lisbonne également », complète l’Insee.
Au-delà du tourisme, l’économie de la Métropole Nice Côte d’Azur se structure autour de plusieurs filières stratégiques :
- La Silver économie (ou économie de la longévité). L’objectif est de développer les entreprises des secteurs de la santé, de la sécurité et de l’autonomie.
- Les nouvelles mobilités (covoiturage, autopartage, glisse urbaine…). Soutenu par la Métropole Nice Côte d’Azur (MNCA), la Communauté d’Agglomération de Sophia Antipolis (CASA) et la Communauté d’Agglomération de Cannes Pays de Lérins (CAPL), ce secteur emploie près de 1 500 personnes.
- Les éco-industries. Cette filière recouvre des domaines variés allant de l’énergie (génie électrique, génie thermique, énergies renouvelables) à la gestion des déchets (récupération et acheminement des déchets, valorisation et recyclage), en passant par l’eau (gestion des ressources en eau, distribution et entretien des réseaux privés et publics, recherche de fuites, collecte et traitement des eaux usées, hydrologie, hydrographie, études de nappes), l’écoconstruction, la dépollution et l’écoconception.
- L’image et l’audiovisuel. Les métiers de l'audiovisuel, du son et de l'animation 3D sont particulièrement représentés à Nice.
- L’économie de la mer. Cette filière stratégique regroupe l’ensemble des activités liées aux océans, aux mers et à leurs côtes. Elle concerne aussi le tourisme côtier. L’économie bleue représente 1,7 milliard d’euros de chiffre d’affaires générés par 1 852 entreprises employant 8 205 salariés dans les Alpes-Maritimes.
Le territoire niçois attire de nombreux investissements étrangers. Un constat qu’elle a en partage avec d’autres métropoles du sud de la France. En 2022, la Région Sud a accueilli 124 implantations issues de 30 pays pour 4 147 emplois créés.
Que faut-il savoir avant d’investir à Nice ?
L’encadrement des loyers n’est pas en vigueur à Nice.
Nice est située en zone tendue, ce qui signifie que le locataire peut adresser son préavis de départ au propriétaire dans un délai d’un mois seulement. Plusieurs autres villes de l’agglomération niçoise sont concernées : Antibes, Aspremont, Auribeau-sur-Siagne, Le Bar-sur-Loup, Beaulieu-sur-Mer, Berre-les-Alpes, Biot, Cabris, Cagnes-sur-Mer, Cannes, Le Cannet, Cantaron, Carros, Castagniers, Châteauneuf-Grasse, Châteauneuf-Villevieille, La Colle-sur-Loup, Colomars, Contes, Drap, Falicon, Gattières, La Gaude, Gourdon, Grasse, Mandelieu-la-Napoule, Mouans-Sartoux, Mougins, Opio, Pégomas, Peymeinade, Roquefort-les-Pins, La Roquette-sur-Siagne, Le Rouret, Saint-André-de-la-Roche, Saint-Jean-Cap-Ferrat, Saint-Jeannet, Saint-Laurent-du-Var, Saint-Paul, Spéracèdes, Théoule-sur-Mer, Le Tignet, Tourrette-Levens, Tourrettes-sur-Loup, La Trinité, Valbonne, Vallauris, Vence, Villefranche-sur-Mer et Villeneuve-Loubet.
Il est possible d’investir à Nice en loi Pinel. Nice se trouve en zone A. Le plafond de loyer Pinel pour l’agglomération niçoise est ainsi fixé à 13,09 €/m².
Quel rendement locatif espérer à Nice ?
La rentabilité locative d’un bien immobilier situé à Nice est de l’ordre de 4 à 6%. Comme souvent, les studios et les T2 offrent le meilleur rendement locatif. Le potentiel sur ce segment du marché immobilier est immense, car le territoire azuréen doit encore conforter son attractivité vis-à-vis des étudiants. « Le territoire azuréen dispose de plusieurs établissements d’enseignement supérieur de qualité mais la population étudiante ne représente que 10% de sa population globale, contre près de 20% à Toulouse ou plus de 25% à Rennes. L’augmentation durable de la part étudiante dans la population sera déterminante dans le maintien de la compétitivité et du dynamisme du territoire », note ainsi l’Institut Montaigne dans une publication récente.
Les maisons, très rares sur le marché immobilier niçois, sont très recherchées. Cependant, elles sont aussi relativement coûteuses : le prix d’achat vient alors dégrader le rendement locatif de l’opération.
Quels sont les grands projets de développement urbain en cours à Nice ?
Parmi les projets urbains qui vont continuer à faire de Nice une destination incontournable de la Côte d’Azur, on peut citer :
- L’extension de la promenade du Paillon. Pas moins de 1 500 arbres seront plantés dans ce parc urbain situé en pleine ville. La part belle sera faite aux chênes et aux espèces méditerranéennes. Un cours d’eau avec système de récupération des eaux de pluie viendra alimenter le parc. Ce dernier alternera différents types de paysages, de la prairie au sous-bois en passant par les espaces luxuriants.
- Le nouveau Palais des arts et de la culture. Construit en lieu et place de l’ancien Palais des expositions, ce projet pharaonique comptera 800 places. Il doit sortir de terre d’ici 2027.
- Le projet du théâtre des Franciscains. Le Théâtre national de Nice (TNN) est déplacé dans le théâtre des Franciscains, situé place Saint-François. 300 places de théâtre sont ainsi créées au cœur du Nice historique. La nouvelle scène du TNN fait désormais 600 m² et est entourée de gradins modulables.
- Le Pôle d’échanges multimodal. Cette infrastructure majeure a pour but d’assurer les liaisons tram-avion (accès direct à l’aéroport), tram-bus (bus urbains et interurbains), tram-train (TGV et TER), tram-voiture (parc relais de 700 places et stations Autopartage) et tram-vélo (Vélo Bleu). Ce projet urbain doit ainsi permettre une intermodalité totale et des déplacements en transports collectifs simplifiés.
- La ligne 4 du tramway. Inscrit dans le schéma directeur du réseau de transport urbain à l’horizon de 2030, ce projet doit donner naissance à une ligne de tram structurante entre le quartier de Saint Augustin/Grand Arénas sur la commune de Nice et le centre-ville de Cagnes-sur-Mer, en passant par Saint-Laurent duVar.
Dans quels quartiers investir à Nice ?
Ce quartier vivant et animé de Nice plaît tout particulièrement aux jeunes et aux étudiants. On y trouve de nombreux bars, restaurants et commerces. La place Garibaldi est un lieu emblématique du Vieux-Nice. Construite au XVIIIe siècle, elle forme un rectangle de 123 m de long et de 92 m de large qui structure le paysage urbain.
Construit sur une colline, ce quartier résidentiel surplombe le centre historique de Nice. On y trouve des immeubles de standing et des villas élégantes. Les arènes de Cimiez et le musée archéologique rappellent les origines antiques de ce quartier.
Situé à l’est du port de Nice, ce quartier s’étend jusqu’aux limites de Villefranche-sur-Mer. Les immeubles haut de gamme et les maisons de maître composent un paysage urbain raffiné.
Ce quartier est très apprécié par les investisseurs comme par les primo-accédants. On peut y réaliser de bonnes affaires immobilières. Le parc immobilier de Nice Nord est très diversifié. Il est composé d’appartements neufs, d’immeubles bourgeois mais aussi de charmantes maisons individuelles.
Idéalement situé, ce quartier est tout près de la mer. Après une importante phase de modernisation et de transformation, ce secteur est devenu très recherché. L’extension de la promenade du Paillon, qui se traduira par la création d’une coulée verte, ne va faire qu’augmenter l’attractivité de République.
Nos résidences à Nice
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(a) TVA à 5,5% sous réserve que les conditions de l'article 278 sexies 11° du Code Général des Impôts soient remplies. Applicable dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale neuve, dans la limite d’un plafond de prix d’achat, aux personnes physiques dont les ressources - à la date de signature du contrat préliminaire ou à défaut, à la date du contrat de vente - ne dépassent pas les plafonds prévus pour le bénéfice de l’aide personnalisée au logement (APL) conformément à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation. La TVA à 5,5% est applicable uniquement aux opérations réalisées en zone ANRU ou situées à moins de 300 m de cette zone. Dans la limite des stocks disponibles. Renseignements et conditions disponibles en espace de vente.
(b) TVA à 7% sous réserve que les conditions de l'article 278 sexies 11° du Code Général des Impôts soient remplies. Applicable dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale neuve, dans la limite d’un plafond de prix d’achat, aux personnes physiques dont les ressources - à la date de signature du contrat préliminaire ou à défaut, à la date du contrat de vente - ne dépassent pas les plafonds prévus pour le bénéfice de l’aide personnalisée au logement (APL) conformément à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation. La TVA à 7% est désormais applicable uniquement aux opérations situées à plus de 300 et à moins de 500 m d'une zone ANRU et dont le permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2013 conformément aux dispositions de l'article 29,III-B de la loi de finance du 29 décembre 2013. Dans la limite des stocks disponibles. Renseignements et conditions disponibles en espace de vente.
(c) Le BRS ou Bail Réel Solidaire est un dispositif juridique qui permet à un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) de dissocier le foncier du bâti. Sur le terrain acquis par l’OFS, un programme immobilier résidentiel est construit et les ménages qui respectent certaines conditions de ressources peuvent y acquérir un logement. Grâce au BRS, ces ménages acquéreurs conservent les droits réels sur leur logement pour une durée allant de 18 à 99 ans, en échange d’une redevance payée à l’OFS. L’éligibilité au BRS n’est pas garantie par VINCI Immobilier, les conditions d’application étant fixées et vérifiées par l’administration fiscale. Renseignements et informations disponibles auprès de nos conseillers commerciaux ou à l’adresse : https://www.vinci-immobilier.com/achat-immobilier/acheter-neuf/bail-reel-solidaire
(d) Prix maîtrisés : L’accession à prix social ou à prix maîtrisé est soumise à certaines conditions comme le non dépassement des plafonds de ressources, l’usage du bien comme résidence principale et l’obligation de ne pas avoir été propriétaire les deux dernières années précédant l’acquisition du bien. Conditions détaillées des dispositifs à l'accession aidée disponibles auprès d’un conseiller en espace de vente.
(e) Le Dispositif Malraux (article 199 tervicies du CGI) permet à l’acquéreur d’un immeuble ancien situé dans un site patrimonial remarquable couvert par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur de bénéficier d’une réduction d'impôt sur le revenu égale à 30% des dépenses de travaux mises à sa charge. Compatible avec le régime de la Vente d’Immeuble à Rénover (VIR), les dépenses éligibles à cette réduction d’impôt sont celles correspondant au prix des travaux réalisés par le vendeur et effectivement payées par l’acquéreur tel que prévu au contrat. Ces dépenses sont retenues dans la limite de 400.000 euros appréciée sur une période globale de quatre ans et doivent être versées par le contribuable jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant celle de la délivrance de l’autorisation d’urbanisme soit jusqu’au 31 décembre 2026 au cas présent. Dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux, le contribuable s’engage à donner le logement en location nue pendant une durée de 9 ans à usage de résidence principale d’un locataire autre que le propriétaire, un membre de son foyer fiscal ou un ascendant/descendant. Aucune condition de ressources ou de plafonnement du loyer (en dehors des communes appliquant le plafonnement des loyers) ne sont applicables à la mise en location. Le non-respect de l’engagement de conservation et de location du logement ou des conditions de mise en location entrainent la remise en cause de la réduction d’impôt obtenue. La réduction d’impôt Malraux n’est pas soumise au plafonnement des niches fiscales et le montant de réduction d’impôt non imputée sur l’imposition des revenus de l’année de versement des dépenses travaux y ayant ouvert droit est reportable sur l’impôt sur le revenu des trois années suivantes. Votre acquisition poursuit un objectif patrimonial pouvant comprendre un volet fiscal. Votre investissement repose sur la réalisation de travaux immobiliers pour lesquels un professionnel sera votre maître d’ouvrage au travers d’une Vente d’Immeuble à Rénover (VIR) au sens des articles L.262-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation assortie d’une Garantie Financière d’Achèvement (GFA).
Toute publicité relative à une opération d'acquisition de logement destiné à la location et susceptible de bénéficier des dispositions prévues aux articles 199 tervicies, 199 sexvicies et 199 novovicies du code général des impôts :
1° Permet raisonnablement de comprendre les risques afférents à l'investissement ;
2° Comporte une mention indiquant que le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales, qui doit :
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