Comment se passe la revente d'un bien LMNP ?

Vous avez investi en location meublée non professionnelle (LMNP) et vous vous interrogez sur les modalités de la revente ? Vous avez des questions sur les incidences fiscales de la revente d’un bien LMNP ? On fait le point en détail.

Pourquoi revendre un LMNP ?

Plusieurs raisons peuvent vous conduire à revendre votre bien LMNP :

Faire face à un besoin de liquidités

On dit parfois que l’immobilier n’est pas un placement liquide. Il est vrai que quelques mois sont nécessaires pour effectuer les diagnostics immobiliers obligatoires en cas de vente, faire estimer le bien, publier une annonce immobilière, trouver un acquéreur et passer devant le notaire. Toutefois, les biens loués en LMNP sont généralement de petites surfaces situées dans des emplacements très demandés. Ce qui en fait des biens très recherchés des acquéreurs qui souhaitent investir dans la pierre. La plupart du temps, vous n’aurez ainsi aucun mal à revendre votre bien LMNP pour récupérer des fonds en cas de coup dur.

Réaliser un achat immobilier

Vous pouvez avoir envie de céder un bien en LMNP en vue de réaliser un nouvel investissement. Cela peut notamment se justifier si vous possédez, par exemple, deux biens locatifs situés dans le même immeuble. Vous pouvez alors vous séparer de l’un des deux biens et acheter un autre appartement meublé en vue de diversifier votre patrimoine immobilier. Cela peut notamment être l’occasion de réaliser un investissement en résidence de services.

Transmettre un patrimoine

Si vous souhaitez effectuer une donation à plusieurs héritiers en même temps, vous pouvez envisager la vente d’un bien en LMNP, puis répartir la somme entre vos ayants droit.

Réaffecter son épargne vers un autre support

Si vous estimez que la part de l’immobilier est trop importante dans votre patrimoine au regard des autres actifs, vous pouvez vous servir des fonds issus de la vente pour investir sur un contrat d’assurance-vie ou un plan d’épargne en actions, par exemple. Ce type d’arbitrage doit cependant tenir compte de votre profil d’investisseur, de votre situation patrimoniale et votre appétence au risque. Tandis que l’immobilier fait office de valeur refuge, la valeur des placements financiers peut être amenée à fluctuer fortement. D’où l’intérêt de faire appel à un professionnel du patrimoine pour vous informer et vous orienter.

Comment mettre en vente son bien LMNP ?

Trois options s’offrent à vous pour revendre un bien LMNP.

Revendre par vous-même en publiant des annonces sur des sites spécialisés ou généralistes

Dans ce cas, les règles pour mettre en vente votre bien LMNP ne sont pas si différentes de celles qui concernent la mise en vente d’une location classique. Au moment de rédiger votre annonce immobilière, pensez à faire de belles photos et à mentionner certaines informations essentielles : est-ce qu’un locataire est en place dans le logement ? Quelle est la liste du mobilier et des équipements qui garnissent le bien ? Le mobilier reste-t-il dans le bien après la revente ? Quel est l’état général des meubles ?

Faire appel à un prestataire spécialisé dans la revente de ce type de bien

Il existe plusieurs réseaux ou plateformes spécialisés dans la revente de biens LMNP. Le marché secondaire pour ce type de bien est très dynamique. De nombreux investisseurs sont à la recherche d’un bien LMNP déjà construit et prêts à louer en vue de dégager des revenus immédiats. La présence d’un locataire dans le logement n’est pas nécessairement un obstacle, bien au contraire. Afin de confier la revente de votre bien LMNP à ce type d’intervenant, prenez toutefois le temps de vous renseigner sur le montant de la commission qu’il prélève.

Confier la revente à l’exploitant de la résidence de services

Il existe deux formes d’investissement en LMNP : l’investissement en direct sans services et l’investissement en résidence de services. Dans ce second cas, la mise à disposition d’un logement meublé s’accompagne de la fourniture de services. Cela a pour conséquence de faire entrer la location meublée dans le régime de la TVA, qu’il est possible de récupérer sous conditions. L’investisseur signe un bail commercial d’une durée minimale de neuf ans avec un exploitant professionnel, qui lui reverse ensuite des revenus sécurisés. Dans certains cas, l’exploitant peut vous proposer de racheter votre bien LMNP, soit en direct, soit par l’intermédiaire d’une filiale du groupe auquel il appartient.

Si vous êtes un investisseur particulier, sachez que le produit de la revente sera taxé au régime des plus-values immobilières. Si la différence entre le prix de vente et le prix de revient du bien LMNP est positive, la plus-value sera imposable à hauteur de 19 %. L’imposition devient dégressive par palier jusqu’à la 22e année. Au bout de 22 ans, l’exonération d’impôt est totale. Seuls les prélèvements sociaux résultant de la revente du bien en LMNP restent dus jusqu’à la 30e année. L’exonération d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux n’est ainsi totale qu’au bout de 30 ans. Retrouvez tout ce qu’il faut savoir sur la fiscalité en cas de revente de la résidence principale ou de la cession d’une résidence secondaire.

Quand revendre un bien locatif en LMNP ?

La décision de revendre un bien LMNP dépend à la fois du contexte fiscal, de la rentabilité et de vos objectifs patrimoniaux. Beaucoup d’investisseurs choisissent de céder leur logement meublé à la fin du bail commercial ou lorsque le rendement commence à s’éroder. La revente peut aussi répondre à un besoin de liquidités ou à une volonté de réorienter son patrimoine vers d’autres placements. Avant toute cession, il est essentiel d’évaluer la valeur de marché du bien et sa fiscalité latente.

Quel délai attendre avant de revendre son LMNP ?

Revendre son LMNP trop tôt peut coûter cher fiscalement. En général, plus la durée de détention est longue, plus la fiscalité devient favorable.

Plus-value et LMNP : pourquoi revendre après cinq ans ?

Attendre au moins cinq ans avant de revendre un LMNP offre un double avantage : d’une part, le bien a eu le temps de se valoriser, et d’autre part, les amortissements comptables ont réduit la base imposable des revenus locatifs. Au moment de la revente, la plus-value est calculée selon le régime des particuliers, avec des abattements progressifs pour durée de détention. Ces abattements commencent à s’appliquer après cinq ans et peuvent, à terme, aboutir à une exonération totale d’impôt après 22 ans. Une stratégie patiente permet donc de limiter la fiscalité à la sortie.

La revente d’un LMNP en Censi-Bouvard : attention au délai de neuf ans

Les propriétaires ayant investi sous le régime Censi-Bouvard doivent conserver leur bien pendant au moins neuf ans pour conserver l’avantage fiscal. En cas de revente anticipée, l’administration fiscale peut exiger le remboursement de la réduction d’impôt perçue. Passé ce délai, le bien peut être cédé librement, tout en restant soumis à la fiscalité des plus-values.

Quelles particularités dans le cadre d’un LMNP en résidence de services ?

La revente d’un bien LMNP en résidence de services obéit à des règles spécifiques. L’investisseur ne vend pas seulement un logement, mais un bail commercial en cours avec un gestionnaire. L’acheteur reprend alors les mêmes conditions de location et de rentabilité. Le prix dépend donc fortement de la solidité de l’exploitant, de la régularité des loyers et du taux d’occupation de la résidence.

Revente LMNP : comment éviter de devoir rembourser la TVA ?

Lors de l’achat d’un bien LMNP, la TVA est récupérable si le logement est loué avec des services para-hôteliers. Cependant, cette déduction est conditionnée à une durée de détention de 20 ans. Si vous revendez votre LMNP avant cette échéance, vous devrez rembourser la TVA au prorata du temps restant. Pour l’éviter, la vente doit être réalisée à un autre investisseur LMNP qui reprend l’activité de location meublée avec un bail commercial. Ce transfert d’engagement permet de ne pas restituer la TVA et de céder le bien en toute sécurité fiscale.

Revente d’un bien LMNP : quelles conséquences fiscales et plus-value immobilière ?

La revente d’un LMNP entraîne une imposition sur la plus-value immobilière selon le régime des particuliers. Mais attention, depuis la loi de finances 2025, les amortissements pratiqués pendant la détention viennent diminuer la valeur comptable du bien et doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. Ce mécanisme augmente donc la fiscalité à la sortie.

La plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu (19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %). D’où l’importance d’arbitrer entre durée de détention, amortissements et rentabilité locative avant toute cession.

Comment sortir du statut LMNP ?

Après la revente, vous devez signaler votre sortie du statut LMNP. Pour ce faire, il vous suffit de déclarer la fin de l‘activité au greffe au tribunal du commerce via le formulaire P2-P4i. Cette démarche s’effectue en ligne sur le guichet unique (INPI). La déclaration doit être faite 30 jours après la cessation de l’activité. Vous n’avez aucune démarche supplémentaire à effectuer.

Parallèlement, la cessation d’activité déclenche l’imposition immédiate des bénéfices ou déficits réalisés depuis le dernier exercice clos. Il convient donc de télétransmettre la déclaration de résultats dans les 60 jours qui suivent la cessation d’activité. Cette formalité se fait avec la liasse fiscale (formulaires n° 2031 et annexes n° 2033). La date à laquelle commence à courir ce délai correspond à la date indiquée lors de votre déclaration de cessation en ligne ou sur le formulaire P2P4i.

Si vous relevez du régime micro-BIC, vous devrez déclarer la cessation d‘activité avant votre prochaine déclaration d’impôt sur le revenu. Cette déclaration se fait via l’annexe de la déclaration d’impôt sur le revenu (formulaire n° 2042-C Pro). Vous devez y inscrire le chiffre d’affaires réalisé jusqu’à la date de cessation.

Enfin, concernant la cotisation foncière des entreprises (CFE), vous pouvez bénéficier d’un remboursement au prorata temporis si vous arrêtez votre activité en cours d’année, sous conditions. « En cas de cessation en cours d’année, la CFE demeure établie pour l’année entière. Toutefois, l’article 1478 du code général des impôts prévoit que le contribuable qui cesse toute activité dans un établissement n’est pas redevable de la cotisation foncière des entreprises pour les mois restant à courir », indique ainsi l’administration fiscale sur son site internet.

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