Prêt achat-revente immobilier : comment ça marche ?

Le prêt achat-revente est l’une des modalités possibles pour faire l’acquisition d’un bien immobilier, dans le neuf comme dans l’ancien. Quelles sont ses caractéristiques ? Quels sont ses avantages et ses inconvénients ? On vous en dit plus sur ce sujet.

C’est quoi, le prêt achat-revente ?

Mis en place vers le milieu des années 2010, le prêt achat-revente est un mécanisme par lequel la banque rachète votre ancienne dette et la regroupe avec le crédit contracté pour financer la nouvelle acquisition.

Quelles différences avec le prêt relais ?

Il ne faut pas confondre le prêt achat-revente avec le prêt relais :

Le prêt relais

Le prêt relais vous permet de faire une nouvelle acquisition avant de revendre votre ancien bien. Le produit de cette revente servira, totalement ou partiellement, à rembourser votre ancien prêt immobilier.

Le prêt achat-revente

Le prêt achat-revente est une forme spécifique de prêt, qui intègre votre ancien prêt. Vous n’allez pas rembourser ce dernier par anticipation.

Ainsi, le prêt relais et le prêt achat-revente sont complémentaires. Ils correspondent chacun à une situation différente. En revanche, dans le jargon technique du monde de l’immobilier, on dit que le prêt relais et le prêt achat-revente appartiennent à la même famille, celle des « crédits de transition ». Ils permettent en effet tous deux d’assurer la transition entre deux logements.

Comment se déroule le prêt achat-revente ?

Le prêt achat-revente se déroule généralement en deux temps :

• Dans un premier temps, vous remboursez des échéances de prêt achat-revente qui comprennent à la fois du capital, des intérêts et une cotisation d’assurance emprunteur. Le montant des échéances tient compte de vos capacités de remboursement. Cette période de remboursement s’étend sur 24 à 36 mois, selon les cas. Elle est destinée à couvrir le délai de revente de votre ancien bien immobilier
• Dans un second temps, vous remboursez des échéances d’un montant qui est recalculé afin de tenir compte du remboursement partiel effectué à la suite de la revente de votre ancien bien. En effet, le produit de cette revente permet de diminuer le capital restant dû et, partant, le montant des mensualités de remboursement.

Quel est le mode de calcul du prêt achat-revente ?

Le mode de calcul du prêt achat-revente tient compte de plusieurs éléments tels que le capital restant dû sur l’ancien crédit immobilier, les éventuelles pénalités associées ainsi que le montant à financer. L’apport personnel entre également en ligne de compte.

La formule de calcul du prêt achat-revente est la suivante :

Prix du nouveau bien immobilier + montant du capital restant dû de l’ancien prêt immobilier + frais de remboursement anticipé pour le rachat de l’ancien prêt - montant de l’avance du prêt achat-revente (70% à 80% de la valeur du bien mis en vente) + éventuel apport personnel.

En résumé, pour pouvoir calculer votre prêt achat-revente, vous avez besoin de réunir un certain nombre d’informations et de documents :

• Le montant du capital restant dû sur votre ancien prêt. Vous pourrez retrouver cette information sur votre tableau d’amortissement joint à votre offre de prêt
• La valeur estimative du bien que vous souhaitez revendre. Les banques demandent, en règle générale, une attestation d’un professionnel (agence immobilière…) permettant de justifier du montant de la revente envisagé
• Le montant de l’apport personnel que vous pouvez débloquer pour votre nouvelle opération. Il vous revient de déterminer la somme d’argent que vous êtes en capacité de réunir. Tout dépend de vos futurs projets, de vos charges actuelles… Dans tous les cas, il sera apprécié, au moment de l’examen de votre demande de crédit, d’avoir accès à tout justificatif : relevé d’épargne, relevé de compte… Le fait de joindre ces éléments à votre dossier de demande de prêt achat-revente lui donnera un poids supplémentaire.

Lors du calcul de votre prêt achat-revente, soyez très attentif à l’évaluation du bien immobilier dont vous souhaitez vous séparer. Pourquoi ? Tout simplement parce qu’un bien surévalué mettra davantage de temps à trouver preneur sur le marché et que l’opération de prêt achat-revente sera plus onéreuse.

Quels sont les avantages du prêt achat-revente ? Quels sont les inconvénients ?

Les avantages du prêt achat-revente sont nombreux :

• Vous achetez avant de revendre et disposez d’un logement en toutes circonstances, sans avoir besoin de louer un bien entre la revente et la nouvelle acquisition
• Vous disposez d’une vue globale sur votre financement, qui est regroupé en une seule et même opération
• Vous ne payez pas d’indemnités de remboursement anticipé sur le prêt achat-revente
• Les mensualités sont lissées. Le remboursement de votre prêt immobilier s’en trouve ainsi facilité
• Si vous êtes un ménage secundo-accédant (c’est-à-dire si vous faites l’acquisition de votre résidence principale pour la deuxième fois), le montant prévisionnel de la revente est considéré comme de l’apport personnel. Il s’agit d’un vrai plus, dans la mesure où les ménages secundo-accédants ont généralement un profil encore jeune et disposent souvent d’encore peu d’épargne financière à consacrer à leur projet immobilier.

Du côté des inconvénients, la durée du prêt achat-revente est limitée (entre 1 et 3 ans maximum selon les cas), ce qui peut être un handicap si vous avez des difficultés à revendre votre ancien bien. 

Le coût du crédit est généralement plus élevé. En effet, le montant de l’avance accordée par la banque est plus élevé : par conséquent, les intérêts d’emprunt sont eux aussi plus élevés. Ce point peut venir peser sensiblement sur l’équilibre financier de l’opération si le délai de revente de l’ancien bien tend à s’allonger. Plus le temps passe, plus le montant global des intérêts à payer sera important. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à prendre contact avec votre courtier en financement immobilier ou à interroger votre conseiller bancaire.

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