Quelle imposition pour un Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ?

Le LMNP est un statut juridique et fiscal particulier qui concerne les investisseurs en location meublée. Quelles sont les conséquences fiscales de ce statut pour un investisseur ? Comment sont imposés les revenus de la location meublée en LMNP ?

Quelle imposition pour une location meublée ?

L’imposition d’un LMNP est composée de plusieurs éléments :

L’imposition des revenus locatifs
Les impôts locaux
La taxe sur la valeur ajoutée (TVA)
La taxation des plus-values de cession

En ce qui concerne l’imposition des revenus locatifs, vous devez déclarer vos recettes dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Au moment de déclarer votre début d’activité auprès du Greffe du Tribunal de Commerce dont dépend votre logement LMNP, vous avez le choix entre deux options fiscales :

La première option est le régime micro-BIC. Ce régime s’applique de plein droit si le montant total des loyers encaissés au cours de l'année précédente ou de l'avant-dernière année ne dépasse par 72 600 € (pour les locations de locaux d'habitation meublés) ou 176 200 € (pour les locations de chambres d'hôtes et meublés de tourisme classés). En micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement de 50 % sur vos recettes locatives (avec un minimum de 305 €). Cela signifie que vous n’êtes imposé que sur la moitié de vos revenus tirés de l’activité de location meublée. Au moment de la déclaration de revenus au printemps, vous devez communiquer à l’administration fiscale le montant total des sommes que vous avez encaissées (loyers, charges facturées au locataire et provisions pour charges).

La seconde option est le régime réel. Ce régime fiscal s’applique automatiquement si le montant de vos recettes annuelles est supérieur à 72 600 € par an. Cependant, vous disposez également d’un droit d’option pour le régime réel si vous estimez que le montant de vos charges est supérieur à 50 % de vos revenus annuels tirés de la location meublée. Dans le cadre de ce régime, vous avez la possibilité de déduire vos charges pour leur montant réel et de pratiquer l’amortissement – sur l’immobilier comme sur le mobilier qui garnit le logement – afin de réduire votre imposition.

En matière de fiscalité locale, vous êtes redevable de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB). Vous pouvez néanmoins obtenir le remboursement de la fraction correspondant à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) auprès du locataire ou du gestionnaire si vous avez investi en résidence services. Vous devez également payer la cotisation foncière des entreprises (CFE). Même si vous êtes loueur en meublé non professionnel, votre activité de location meublée est considérée comme une activité professionnelle au sens de la CFE. Il existe cependant certaines exonérations prévues de plein droit (exonérations générales) ou sur délibération des collectivités locales. Par exemple, vous n’avez pas à verser de CFE si vous louez une partie de votre habitation personnelle (principale ou secondaire) à titre occasionnel. Vous n’êtes pas non plus redevable de la CFE s’il s’agit d’une location ou sous-location d'une partie de votre habitation principale à un prix raisonnable à un locataire ou un sous-locataire qui en fait sa résidence principale.

Parallèlement, toujours en ce qui concerne la fiscalité locale, vous devez vous acquitter de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) dès lors que vous êtes soumis à la CFE et que votre chiffre d'affaires dépasse le seuil de 152 500 €. Les exonérations sont les mêmes que celles prévues en matière de CFE. Concrètement, si vous êtes assujetti à la CVAE, vous devez souscrire – au plus tard le 2^e jour ouvré qui suit le 1^er mai – la déclaration n° 1330-CVAE. Cette déclaration peut être souscrite par voie dématérialisée. Des modalités spécifiques sont prévues pour les loueurs en meublé mono-établissement au sens de la CVAE ou dont le chiffre d'affaires est supérieur à 500 000 €.

L’imposition d’un LMNP inclut la TVA au taux de 20 %, qui est facturée par le promoteur immobilier neuf au moment de l’achat du bien LMNP. La TVA immobilière est perçue par l’État en cas d'achat d’un logement neuf ou d’un terrain à bâtir. Le taux de TVA peut être réduit à 5,5 % lorsque l’achat immobilier est réalisé :

Dans une zone ANRU (zone d’aménagement et de rénovation urbaine)
Ou dans une zone QPV (quartiers prioritaires de la politique de la ville)

Si les conditions d’éligibilité sont remplies, ce taux de TVA réduit s’applique quel que soit le type de bien. Il peut ainsi s’agir d’un immeuble neuf, d’un terrain à bâtir ou encore d’une vente en état futur d’achèvement (VEFA).

Enfin, la fiscalité LMNP comprend l’imposition des plus-values de cession. Sur ce point, l’administration fiscale précise : « Les plus-values réalisées lors de la cession de vos locaux d'habitation meublés sont imposées comme des plus-values privées. Elles ne relèvent donc pas du régime des plus-values professionnelles. En conséquence, si vous avez bénéficié de la réduction d'impôt Censi-Bouvard et limité le montant de vos amortissements, cela n'a aucune incidence sur le calcul de la plus-value. » En cas de revente d’un bien LMNP, si vous constatez une plus-value immobilière (différence positive entre le prix de vente et le prix de revient), la taxation est donc la même qu’en cas de vente d’une résidence secondaire. Vous ne bénéficiez en revanche pas de l’exonération pour la vente de la résidence principale.

Comment déclarer les revenus d'une location meublée non professionnelle ?

Si vous relevez du régime micro-BIC, vous devez inscrire le montant brut de vos recettes sur votre déclaration de revenus en ligne ou avec le formulaire n° 2042 C-PRO. Les lignes à compléter dans la déclaration d’impôt ne sont pas les mêmes selon le type de location meublée :

Si vous pratiquez la location meublée classique, vous devez renseigner les lignes 5ND, 5OD ou 5PD de la déclaration de revenus.
Si vous avez choisi la location de chambres d’hôtes et meublés de tourisme, vous devez inscrire le montant de vos recettes dans les lignes 5NG, 5OG ou 5PG.

L’abattement forfaitaire de 50 % sur le montant total des sommes que vous avez encaissées s’applique automatiquement. Vous n’avez aucune démarche supplémentaire à effectuer si vous êtes bien en régime micro-BIC.

Bon à savoir : si vous avez déjà payé des contributions sociales, vous devez déclarer le montant de vos recettes aux lignes 5NW à 5PJ dans le cas général, ou aux lignes 5NJ à 5 PJ pour les chambres d'hôtes et meublés de tourisme. Il est très important de communiquer cette information à l’administration fiscale, qui ne soumettra ainsi pas les revenus correspondants aux prélèvements sociaux.

Dans le cadre du régime réel, vous devez compléter le formulaire n° 2031-SD et renseigner les montants sur votre déclaration de revenus n° 2042 C-PRO. Quelques subtilités sont à connaître lors de la déclaration des revenus tirés d’une activité LMNP au régime réel :

Si vous adhérez à un centre de gestion agréé (CGA) et recourez aux services d'un professionnel de l'expertise comptable agréé, vous devez inscrire le montant de votre bénéfice calculé sur votre déclaration n° 2031 dans les cases 5NA, 5OA ou 5PA (ou dans les cases 5EY, 5FY ou 5GY s’il s’agit de revenus de source étrangère avec crédit d'impôt égal à l'impôt français).

Si vous n'êtes pas adhérent d'un CGA et que vous ne faites pas appel aux services d'un expert-comptable agréé, vous devez reporter le montant de votre bénéfice aux cases 5NK, 5OK ou 5PK, ou cases 5EZ, 5FZ ou 5GZ (revenus de source étrangère avec crédit d'impôt égal à l'impôt français).

Par ailleurs, le régime réel permet d’imputer les déficits liés à l’activité meublée. Vous devez ainsi mentionner le montant des déficits de l'année dans les cases 5NY à 5PZ. Les cases 5GA à 5GJ sont réservées à la communication du montant non encore imputé des déficits de locations meublées non professionnelles des années antérieures.

Vous avez déjà payé des contributions sociales sur vos revenus de location meublée ? Afin d’éviter d’être soumis aux prélèvements sociaux une seconde fois, il est très important de porter cette information à la connaissance de l’administration fiscale en déclarant le montant de votre bénéfice aux lignes 5NM à 5MM. Les déficits de l'année relevant des organismes de sécurité sociale doivent, eux, être indiqués aux lignes 5 WE à 5 YF. « Les revenus des locations meublées non professionnelles, déclarés selon le régime micro ou selon le régime réel, seront automatiquement soumis aux prélèvements sociaux, dans le cas où ils n'ont pas déjà été soumis aux contributions sociales par les organismes sociaux […] Ne les reportez pas dans la rubrique "Revenus à imposer aux prélèvements sociaux" de la 2042-C-PRO. », rappelle le fisc sur son site Internet. Ce point nécessite donc la plus grande vigilance au moment de la déclaration.

Comment ne pas payer d'impôt sur les revenus locatifs ?

S’agissant de vos recettes locatives, il est primordial de distinguer entre les loyers déclarés (c’est-à-dire ceux qui vous ont été versés par votre locataire), d’une part, et les loyers imposables (c’est-à-dire le montant de vos recettes qui est retenu par l’administration fiscale pour calculer le montant de votre imposition), d’autre part.

Le dispositif LMNP et, plus généralement l’ensemble des lois de défiscalisation immobilière dans le neuf, permettent de diminuer voire de ne pas payer d’impôt sur les revenus locatifs. Parmi les dispositifs fiscaux les plus connus, on peut citer :

La loi Pinel. Cette loi de défiscalisation immobilière concerne les opérations réalisées entre le 1^er septembre 2014 et le 31 décembre 2024. Pour pouvoir en bénéficier, il faut que le logement acquis en loi Pinel soit situé dans une zone tendue. Les zones de la loi Pinel sont ainsi les zones A, A bis et B1. L’avantage fiscal peut atteindre 9%, 12 % ou 14 % du prix du bien, à condition de prendre un engagement de location d’une durée de 6, 9 ou 12 ans. Ce dispositif a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2024. Les taux de réduction d’impôt Pinel ont été progressivement abaissés en 2023 et 2024, mais il sera toujours possible de bénéficier d’avantages fiscaux inchangés dans le cadre du dispositif « Super Pinel ». La réduction d’impôt Pinel peut ainsi atteindre son niveau maximum en cas d’investissement dans un logement situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (territoires urbains considérés comme prioritaires au regard de leur situation socio-économique) ou respectant certains critères de confort (surface minimale, présence d’un extérieur) et de performance énergétique.

Le dispositif Censi-Bouvard. Cette loi de défiscalisation est limitée à l’investissement locatif meublé en résidences de service neuves (résidences étudiantes, résidences seniors, Ehpad). Elle permet de réduire son impôt sur le revenu de 11 %. Cette réduction d’impôt est calculée sur le prix d'acquisition ou de revient hors taxe du bien sur 9 ans et est limitée à 300 000 € d'investissement par an. La loi Censi-Bouvard a été prorogée jusqu’au 31 décembre 2022.

Découvrez comment déclarer une location meublée non professionnelle. On fait le point sur les différentes démarches et les principaux points à connaître dans un article complet.