Comment calculer les intérêts intercalaires ?

Lors d’un achat en VEFA, vous pouvez être amené à contracter un crédit immobilier. Le prêt immobilier est débloqué petit à petit par la banque, et les intérêts d’emprunt sont appelés intérêts intercalaires. Quelles sont leurs spécificités ? Comment les calculer ?

C’est quoi, les intérêts intercalaires ?

Dans le cas d’un achat ancien, le prêt immobilier est débloqué en une seule fois lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire. Le remboursement du crédit immobilier débute le mois suivant, avec des mensualités connues à l’avance et composées, d’une part, de capital et, d’autre part, d’intérêts d’emprunt. C’est ce qu’on appelle la phase d’amortissement.

Dans le cas d’un achat neuf, le prêt est débloqué en plusieurs étapes selon le stade d’avancement du chantier. Les fonds sont ainsi versés par la banque en plusieurs tranches :

• Environ 35 % du prix lors de la pose des fondations
• Environ 70 % à la mise hors d’eau (pose du toit)
• Environ 95 % à l’achèvement des travaux
• 100 % au moment de la remise des clés.

Entre le moment où le premier versement a lieu et celui où les fonds sont débloqués dans leur entièreté, vous ne payez que les intérêts d’emprunt. Ce sont ces intérêts qui sont dits intercalaires. Le remboursement du capital débute, lui, à la remise des clés qui correspond à votre entrée dans le logement neuf.

Comment sont calculés les intérêts intercalaires ?

Les intérêts intercalaires sont calculés sur le montant de crédits débloqués, au taux du prêt immobilier qui a été souscrit.

Voici un exemple de calcul des intérêts intercalaires :

Vous avez souscrit un prêt pour un montant de 300 000 € au taux de 1,20 %. Au démarrage du chantier, le pourcentage débloqué à la pose des fondations est de 35 % soit 105 000 €. Le montant des intérêts intercalaires mensuels s’élèvent, pour cette première phase de remboursement, à : 105 000 x 1,2 % / 12 = 105 €.

Quel est le coût des intérêts intercalaires ?

Les intérêts intercalaires ont un coût relativement important. Toutefois, ils sont bien souvent essentiels en cas d’achat sur plan. Pendant toute la durée de la construction, vous devez en effet vous loger. Vous payez un loyer ou remboursez une mensualité d’emprunt si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale. Pour une majorité de ménages, il serait inconcevable de rembourser simultanément le nouveau prêt et l’ancien (ou de verser un loyer). Les intérêts intercalaires permettent donc d’acheter dans le neuf sans pour autant mettre en danger la trésorerie du foyer.

Peut-on ne pas payer d’intérêts intercalaires ?

Une fois l’intégralité du prêt débloqué, vous cessez de payer des intérêts intercalaires. En règle générale, vous commencez à rembourser des mensualités « traditionnelles » composées de capital et d’intérêts d’emprunt après la remise des clés, si aucune réserve n’a été formulée ou si toutes les réserves ont été levées.

Cependant, cette manière de procéder n’est pas systématique. Vous pouvez également demander à ne pas payer d’intérêts intercalaires pendant la période de construction de votre logement neuf. On parle alors de franchise totale (ou de différé total). Dans cette situation, les intérêts intercalaires ne sont pas supprimés mais seulement reportés. Vous commencez à les payer au moment de votre entrée dans le logement. Des intérêts sont alors appliqués sur le montant des intérêts intercalaires différés, ce qui a pour effet de renchérir le coût total du crédit. Avant d’opter pour cette solution, il est donc important de faire le point avec sa banque.

Comment déclarer les intérêts intercalaires ?

Que faut-il savoir en cas d’investissement locatif ? Si vous avez acheté un appartement pour le louer, sachez que vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers. Au même titre que les intérêts d’emprunt classique, les intérêts intercalaires appartiennent à la catégorie des intérêts déductibles.

Les intérêts intercalaires peuvent donc contribuer à réduire l’imposition des revenus tirés de votre location. Comment ? Même si votre logement neuf n’est pas encore terminé et que vous n’encaissez aucun loyer, sachez que ces intérêts intercalaires sont reportables pendant une période de 10 ans. Ils pourront donc être utilisés dès la première année où vous commencerez à percevoir vos loyers. Pour en bénéficier, il est nécessaire de remplir le formulaire 2044 (déclaration des revenus fonciers).

Pour en savoir plus sur le formulaire de déclaration 2044 et, plus généralement, la fiscalité du propriétaire, retrouvez notre article complet.