Comment déclarer plusieurs appartements en LMNP ?

Pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux auxquels vous avez droit dans le cadre de la location meublée non professionnelle (LMNP), il est important de déclarer correctement vos recettes locatives au moment de la déclaration d’impôt. Voici quelques conseils pour y parvenir sans difficulté.

Comment déclarer un premier logement en LMNP ?

Au démarrage de l’activité, vous devez déposer le formulaire P0i auprès du Greffe du Tribunal de commerce. Vous avez 15 jours pour effectuer cette démarche.

La date de début d’activité dépend de votre situation :

• Si vous avez acquis le bien locatif au cours de l’année de la déclaration, la date de début d’activité retenue correspond à la date d’acquisition du bien loué meublé. Si vous avez choisi le régime d’imposition réel et déclarez le bien acquis dans l’année, vous avez la possibilité de déduire de vos revenus locatifs les frais de notaire, les travaux éventuellement réalisés dans le bien, ainsi que les achats de mobilier effectués avant l’entrée du premier locataire. Toutefois, vous ne pouvez pas bénéficier de cet avantage si vous avez vous-même occupé le logement avant la mise en location.

• Si le bien LMNP figurait déjà dans votre patrimoine au moment du démarrage de l’activité de location meublée, c’est la date de mise en location du bien qui fait foi. Par exemple, si vous publiez une annonce immobilière le 15 mai pour un appartement meublé disponible à compter du 25 mai, et que vous signez un contrat de location débutant le 1^er juin, la date de début d’activité à retenir correspond à la première disponibilité du bien, à savoir le 25 mai. Sachez qu'il existe une subtilité si vous effectuez des travaux dans le bien : la date de début d’activité à retenir n’est pas celle de la mise en location du bien, mais celle du début des travaux. Il s’agit là d’un autre avantage – et pas des moindres – de la location meublée non professionnelle : vous pouvez amortir le coût des travaux.

Vous recevez ensuite un numéro SIRET pour le logement. Au moment de la déclaration d’impôt, vous devez joindre le formulaire P0i à votre déclaration.

Comment déclarer un deuxième logement en LMNP ?

Il est tout à fait possible pour un investisseur de détenir plusieurs biens LMNP. Les démarches administratives diffèrent selon les cas :

• Si votre deuxième logement est situé dans la même ville ou dans la même rue, alors vous devez demander un nouveau numéro de SIRET.
• Si, en revanche, votre deuxième logement est situé dans le même immeuble que votre premier investissement, alors vous pouvez conserver l’ancien numéro.

Pour déclarer les biens meublés supplémentaires, le formulaire à utiliser est le P2-P4i. Ce formulaire permet de rattacher des biens supplémentaires au SIRET obtenu pour le premier bien. Il convient de remplir les cadres 1, 2, 13 et 14 en cas de modification d’activité, et les cadres 1, 2, 6, 13 et 14 en cas de demande de radiation. Si vous déclarez des biens LMNP supplémentaires, vous serez destinataire d’un numéro SIRET pour chaque établissement secondaire, le premier bien LMNP étant considéré comme établissement principal.

Si vous ne souhaitez pas remplir le formulaire P2-P4i vous-même, sachez que vous avez la possibilité de confier cette tâche à un professionnel, tel qu’un expert-comptable, un juriste ou encore un avocat spécialisé. Ces dernières années, les plateformes spécialisées se sont également multipliées sur Internet, permettant d’accompagner les loueurs en meublé dans leurs différentes démarches administratives.

Quelle déclaration d’impôt remplir en LMNP ?

Si vous avez opté pour le régime micro-BIC, vous devez reporter le montant de vos recettes locatives dans la déclaration complémentaire des revenus n° 2042-C Pro, professions non salariées, dans la rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles, régime micro-BIC ». Les lignes à compléter sont les suivantes : 5ND, 5OD ou 5PD.

Si vous avez choisi le régime réel, vous devez :

• Compléter la déclaration n° 2031 Impôt sur le revenu-BIC et le cadre E de l’annexe n° 2031 ter. Cette déclaration doit être souscrite avant le deuxième jour ouvré après le 1^er mai et à télétransmettre sur votre « espace professionnel » du site des impôts.
• Joindre les annexes comptables. Les documents obligatoires comprennent le bilan simplifié avec, à l’actif, les éléments immobilisés (dont le logement), le compte de résultat simplifié avec le résultat comptable et le résultat fiscal, le tableau des immobilisations, des amortissements et les éléments soumis au régime fiscal des plus-values, ainsi que le relevé des provisions, amortissements dérogatoires et déficits reportables.
• Reporter votre résultat sur la déclaration complémentaire des revenus n° 2042-C Pro dans la rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles, régime du bénéfice réel ». Ce formulaire est utilisé pour déclarer les revenus des professions non salariées, les réductions et crédits d'impôt en faveur des entreprises. En tant que loueur en meublé non professionnel, cette déclaration est obligatoire et permet à l’administration fiscale de prendre en compte vos revenus locatifs dans le calcul de votre imposition finale.

Lorsque les revenus du loueur en meublé n’excèdent pas 55 000 €, il peut opter pour une comptabilité super-simplifiée. Cet allègement des obligations comptables des petites entreprises dispense notamment le propriétaire de la tenu d’un cahier de comptes. Il n’est pas non plus tenu de remplir le formulaire n° 2033-SD. Pour rappel, ce formulaire récapitule toutes les données relatives à une entreprise et à son bilan. « Bien entendu, les entreprises qui entrent dans le champ d'application de la comptabilité super-simplifiée disposent de toute latitude pour apprécier si les simplifications comptables répondent à leurs besoins ; elles sont donc libres de retenir sur le plan comptable les obligations allégées ou celles plus développées de la comptabilité de droit commun », précise à ce propos l’administration fiscale sur son site Internet.

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