SARL familiale, EURL, SCI, SNC : Quelle forme juridique choisir en LMNP ?

Même si vous avez le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous devez disposer d’un numéro de SIRET. Dans ce contexte, quel type de société privilégier pour un investissement LMNP ? Quels sont les atouts spécifiques de la SARL de famille ?

Quelle société pour du LMNP ?

Le statut LMNP est compatible avec plusieurs formes de sociétés : 

• La société en nom collectif (SNC) ;
• L’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) ;
• La société civile immobilière (SCI) ;
• La SARL (société à responsabilité limitée) de famille.

Pour en savoir plus sur les différents statuts compatibles avec la location meublée non professionnelle, vous pouvez lire notre article "La SCI est-elle compatible avec la LMNP ?".

Nous allons nous intéresser, dans cet article, à une forme bien particulière de société : la SARL de famille. « La SARL de famille doit relever d’une activité industrielle, commerciale ou artisanale et ne peut pas être une activité libérale », rappelle le ministère de l’Économie sur son site internet.

Du point de vue de son fonctionnement, la SARL de famille est assez semblable à une SARL classique. Seule différence : cette société a opté pour l’imposition des sociétés de personnes. Cela signifie qu’elle n’est pas imposée à l’impôt sur les sociétés (IS), mais a formulé une option à la taxation à l’impôt sur le revenu (IR). Par la suite, elle aura toujours la possibilité de revenir à l’imposition sur les sociétés (IS). Cependant, le retour à l’IR ne sera alors plus possible.

LMNP : pourquoi faire une SARL de famille ?

Le choix de la SARL de famille peut être fait pour investir collectivement tout en permettant à tous les associés de bénéficier de l’avantage fiscal du LMNP. La SARL de famille peut être assujettie à l’IR sans limitation de durée.

Les avantages de la SARL de famille

Il en ressort deux avantages principaux :

• Au niveau de l’imputation des déficits. Dans le cadre du régime LMNP au réel, chaque associé a la possibilité d’imputer, proportionnellement au nombre de parts sociales qu’il détient dans la société, les éventuels déficits de la SARL de famille. Cette imputation se fait au sein de son imposition personnelle. Si les charges liées à la location meublée sont supérieures aux loyers encaissés, chaque associé peut ainsi imputer les charges correspondantes sur les revenus locatifs des dix années suivantes ;
• Au niveau de l’imposition des revenus. Si la SARL de famille est bénéficiaire, les revenus tirés de la location sont imposés une seule fois, au titre de l’impôt sur le revenu. Cela évite aux associés la double imposition : les revenus locatifs ne sont pas imposés à deux reprises (une fois au niveau de la société et une seconde fois au niveau de l’associé à titre personnel).

L’imposition de la SARL de famille

L’imposition de la SARL de famille représente un atout de taille. Cependant, il existe certains cas particuliers où l’imposition sur les sociétés se révèle plus intéressante que l’impôt sur le revenu pour les associés. En 2025, le taux de l’IS s’établit à 15 % ou 25 %, selon que le chiffre d’affaires HT est inférieur ou supérieur à 42 500 € par an. Si la tranche marginale d’imposition de l’associé est de 30 % ou 41 %, il peut être plus intéressant pour lui de conserver une SARL à l’IS. Ce calcul ne vaut cependant que dans l’hypothèse où le résultat reste au niveau de la société. Si l’associé concerné souhaite retirer ses bénéfices, il devra payer une double fiscalité sur le résultat de l’activité meublée : il sera imposé une première fois au titre de l’IS et une seconde fois, au titre de la flat tax de 30 % (ou au barème de l’IR s’il a formulé cette option).

Avant 2025, le choix de la SARL de famille pouvait être fait pour bénéficier d’une fiscalité attractive sur les plus-values de cession. La plus-value constatée par chaque associé était taxée proportionnellement à ses parts sociales, comme dans le régime de plus-value des particuliers, c’est-à-dire sans tenir compte des amortissements comptables. Depuis l’adoption de la loi de finances pour 2025, le prix d’acquisition ne pourra plus être simplement réévalué en fonction de l’inflation ou des éventuels travaux réalisés. En effet, il  devra aussi être diminué du montant des amortissements pratiqués afin de se caler sur le régime LMP (plus-values des professionnels). La réintégration des amortissements a donc pour conséquence une augmentation de la plus-value taxable, et donc de l’imposition liée. Certaines exceptions existent cependant, notamment pour les logements situés dans des résidences spécifiques, telles que pour les étudiants, les jeunes en formation ou en contrat d’apprentissage, et les seniors.

Enfin, la SARL de famille peut contribuer à faciliter la transmission d’un patrimoine grâce au démembrement de la propriété de parts sociales.

Comment fonctionne une SARL de famille ?

Les étapes de création d’une SARL de famille sont les suivantes :

• La nomination du ou des gérants de la société. La désignation d’un gérant de SARL se fait en assemblée générale, par une décision à vote majoritaire. Le ou les associés qui exercent cette fonction doivent détenir plus de la moitié des parts. Toutefois, une majorité plus élevée peut être prévue dans les statuts ;
• La rédaction des statuts. Les statuts prennent la forme d’un document écrit et signé par l’ensemble des associés fondateurs. On doit y retrouver un certain nombre de mentions obligatoires, telles que la dénomination sociale de la SARL de famille, le montant du capital social, l’adresse du siège social, l’objet social, la durée de constitution (au maximum 99 ans), le nom du ou des gérants, les informations relatives aux parts sociales (nombre, nature et valorisation), la liste des associés, ainsi que les règles de vote ;
• L’apport au capital social et le dépôt du capital sur un compte bancaire bloqué. Le montant correspondant est mis sous séquestre le temps que l’ensemble des formalités de création de la SARL de famille soient finalisées. Une attestation de dépôt du capital est remise aux associés une fois cette démarche effectuée ;
• La publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales (JAL). Tout comme pour les statuts de la SARL familiale, l’annonce légale doit comporter un certain nombre d’informations incontournables ;
• Le remplissage d’un dossier de création de SARL. Depuis le 1er janvier 2023, le guichet des formalités des entreprises, dit « guichet unique » remplace les centres de formalités des entreprises (CFE). Le déclarant (gérant lui-même, délégataire ou mandataire) doit saisir en ligne les informations nécessaires à l’immatriculation de la société et joindre de façon dématérialisée les justificatifs demandés. Il est important de bien cocher la case « Régime des sociétés de personnes » au niveau des options fiscales. 

Comment déclarer les revenus d’une SARL de famille ?

Les associés paient l’impôt dans les catégories correspondant aux recettes de la SARL selon leur quote-part respective dans le capital de la société. En LMNP, les revenus locatifs de la SARL de famille sont donc imposables auprès des associés dans la catégorie BIC. Le formulaire à remplir est le n° 2042-C Pro, comme pour n’importe quelle autre activité de location meublée.

Pour en savoir plus, découvrez comment déclarer un LMNP.