La SCI est-elle compatible avec la LMNP ?

Acheter un appartement en SCI pour le louer peut constituer une bonne option pour un investissement locatif. Vous mutualisez le risque en investissant à plusieurs, tout en limitant votre apport initial. Bonne nouvelle, le schéma de la société civile immobilière (SCI) est compatible avec les avantages de la location meublée non professionnelle (LMNP), sous conditions.

Quelle société pour une LMNP ?

Le plus souvent, la LMNP se pratique avec le statut d’entreprise individuelle au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cependant, il est possible d’investir collectivement en LMNP à travers une société. Les textes imposent de demander un numéro de SIRET pour exercer l’activité de location meublée mais ils ne sont pas contraignants s’agissant de la forme juridique choisie pour exercer cette activité.

Cette société peut alors prendre différentes formes :

• La société en nom collectif (SNC). Ce type de société doit compter deux associés au minimum. La responsabilité des associés est solidaire et indéfinie. Cela signifie que les associés sont responsables solidairement de toutes les dettes sociales de la société vis-à-vis des tiers. La SNC se distingue de la SCI, où la responsabilité sociale des associés est indéfinie mais non solidaire. Il n’existe pas de montant minimum de capital pour constituer une SNC.
• L’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL). L’EURL appartient à la grande famille des sociétés à responsabilité limitée (SARL). Seule différence, elle ne peut compter qu’un seul associé, raison pour laquelle elle est parfois également appelée SARL unipersonnelle. Hormis ce point spécifique, le fonctionnement de l’EURL est similaire à celui des autres SARL.
• La SARL (société à responsabilité limitée) de famille. Il s’agit d’une SARL ayant opté pour le régime fiscal des sociétés de personnes. Autrement dit, elle n’est pas imposée à l’impôt sur les sociétés (IS) mais à l’impôt sur le revenu (IR). Pour être éligibles à ce statut, les associés doivent être membres d’une même famille. Cependant, il n’existe pas de restrictions en ce qui concerne le lien de parenté : il est ainsi possible de constituer une SARL de famille entre parents en ligne directe (enfants, parents, grands-parents), entre frères et sœurs, entre conjoints, ou encore entre personnes liées par un Pacs (pacte civil de solidarité).
• La société civile immobilière (SCI). Une SCI doit être composée, au minimum, de deux associés. Elle a vocation à gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Les associés détiennent non pas des parts des immeubles détenus – comme c’est le cas lors de l’indivision – mais des parts sociales de la société. Constituer une SCI peut s’avérer très avantageux en termes de fiscalité et de transmission mais il ne faut pas sous-estimer le formalisme lié à sa création. Il convient en effet de rédiger des statuts et de tenir à jour une comptabilité très précise.

Est-ce qu’une SCI peut louer en LMNP ?

D’après l’article 1845 du Code civil, « ont le caractère civil toutes les sociétés auxquelles la loi n’attribue pas un autre caractère à raison de leur forme, de leur nature, ou de leur objet ». Conformément à cet article, les sociétés civiles – dont les SCI – ne peuvent, par conséquent, pas exercer une activité commerciale par nature. Or, la location meublée, qu’elle soit exercée en LMNP ou LMP, entre dans ce cadre.

Cela veut-il dire qu’il n’est pas possible de cumuler SCI et LMNP ? Pas tout à fait. La SCI est en effet compatible avec la location meublée non professionnelle, sous certaines conditions. Une SCI peut exercer une activité de location meublée non professionnelle dès lors que les recettes tirées de la LMNP (loyers et charges locatives) ne dépassent pas 23 000 € par an et que la location meublée ne représente pas la principale source de revenus de la société. Quand les revenus tirés de l’activité de location excèdent ces deux seuils, alors la SCI bascule dans le régime de la location meublée professionnelle (LMP). Le cumul entre SCI et LMP reste possible tant que l’activité de location meublée professionnelle demeure complémentaire à l’activité principale déclarée.

SCI et LMNP : comment faire pour cumuler les deux ?

En principe, les SCI ont un objet civil. Elles ne peuvent donc exercer une activité commerciale par nature, ayant pour effet d’exclure la location meublée, qu’elle soit professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP). Les revenus tirés de la location meublée sont imposés dans la catégorie des BIC et ne sont pas considérés comme des revenus fonciers, contrairement à la location nue. Il s’agit là d’une différence fondamentale.

Toutefois, il est possible de cumuler SCI et LMNP lorsque les 2 conditions suivantes sont réunies :

• D’une part, les revenus retirés de la location meublée non professionnelle ne doivent pas dépasser le seuil des 23 000 € par an ;
• D’autre part, la LMNP ne doit pas constituer la source de revenus principale de la SCI. Autrement dit, l’activité de location meublée doit être exercée en complément de l’activité principale de la SCI.

Pour ajouter une activité complémentaire de LMNP à la SCI, il suffit de déclarer l’activité de loueur en meublé non professionnel au moyen du formulaire P0i.

SCI et LMNP : quelles conséquences sur le régime fiscal ?

D’un côté, les revenus tirés de la LMNP doivent représenter moins de 10 % de l’ensemble du chiffre d’affaires annuel réalisé par la SCI. De l’autre, l’activité de LMNP exercée par la SCI doit être occasionnelle (location de courte durée). Si ces 2 conditions ne sont pas remplies, alors la SCI peut continuer de louer en LMNP en complément de son activité principale mais perdra le bénéfice du régime de l’impôt sur le revenu (IR). Pour rappel, l’IR est le régime applicable par défaut aux sociétés civiles.

Selon sa situation, la SCI peut donc basculer dans le régime de l’impôt sur les sociétés (IS). Ce dernier peut s’avérer moins avantageux que l’IR, notamment lorsque le chiffre d’affaires réalisé par la SCI est peu important.

Une SCI à l’IS est directement imposée sur son bénéfice à l’impôt sur les sociétés. Les associés, quant à eux, sont imposés sur leurs dividendes. Contrairement à une SCI à l’IR, la SCI à l’IS ne dispose pas d’un droit d’option entre le régime micro et le régime réel. Elle bénéficie en revanche du report du déficit foncier sur les 10 ans. Elle peut en outre déduire un certain nombre de charges, parmi lesquelles les frais d’acquisition, les frais de gestion, l’amortissement, la rémunération du gérant associé, ou encore la taxe foncière.

Quels sont les autres avantages de créer une SCI ?

Outre les atouts spécifiques de la LMNP, la création d’une SCI peut être motivée par différentes raisons :

• Pour acheter un bien immobilier à plusieurs. Les associés ont la possibilité d’investir, tout en maintenant une séparation totale entre le patrimoine de la SCI et le patrimoine personnel de chacun des associés. En cas de dettes impayées, le patrimoine personnel des associés ne peut pas être saisi.
• Pour avoir la possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Le cumul entre SCI et LMNP suppose généralement d’opter pour l’IR. Dans tous les autres cas, l’IS peut se montrer plus intéressant. Afin de vous en assurer, vous pouvez demander plusieurs simulations auprès d’un expert-comptable ou d’un avocat fiscaliste.
• Pour transmettre un patrimoine plus simplement. Dans le cadre d’une SCI, vous transmettez non pas des parts d’immeuble mais des parts sociales. Cela limite le risque de conflit car la part d’affect est moindre : on ne parle pas d’un logement en particulier mais d’une fraction de la valeur d’une société, en l’occurrence la SCI.
• Pour organiser la gestion de ses actifs immobiliers. Si le fait de tenir une comptabilité détaillée de l’exercice comptable peut être perçu comme une contrainte par certains investisseurs, c’est au contraire l’occasion pour d’autres d’avoir une version beaucoup plus fine et documentée de leur patrimoine immobilier.

Pour réaliser un investissement locatif à plusieurs, il est également possible de choisir l’indivision entre autres solutions. Pour connaître toutes les possibilités qui s’offrent à vous, découvrez notre article complet.