Investir en loi Pinel à Nice

La Métropole Nice Côte d’Azur constitue l’une des agglomérations les plus attractives de France. Si la promenade des Anglais constitue un point de rendez-vous incontournable à Nice, ce n’est pas le seul avantage de cette ville où il est notamment possible d’investir en loi Pinel.

En quoi consiste la loi Pinel ?

La loi Pinel permet aux investisseurs qui choisissent ce dispositif de bénéficier d’un avantage fiscal de 10,5%, 15% ou 17,5% pour une durée d’engagement de location de 6, 9 ou 12 ans entre le 1^er janvier et le 31 décembre 2023. Cette réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient d’au maximum deux logements.

L’administration fiscale retient le montant total investi dans la limite des deux plafonds suivants :

• Le premier plafond applicable en loi Pinel est de 300 000 € par personne et par an ;
   
• Le second plafond est de 5 500 € par mètre carré de surface habitable.

Par ailleurs, d’autres conditions d’investissement sont à respecter pour bénéficier du dispositif Pinel. Ainsi, l’investissement doit être réalisé dans un bâtiment d’habitation collectif. Depuis le 1^er janvier 2021, les maisons individuelles, les villas individuelles construites au sein d’une copropriété ou les villas construites de manière jumelée ne sont plus éligibles à la réduction d’impôt Pinel. Le logement acquis en loi Pinel doit être un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement. La loi Pinel peut également concerner les biens réhabilités, sous conditions. Le logement doit aussi atteindre un niveau global de performance énergétique.

Concernant la location et le profil du locataire, la loi Pinel prévoit également plusieurs conditions :

• La location est soumise au respect de plafonds de loyers fixés par décret ;
   
• Le locataire doit respecter les plafonds de ressources précisés par l’administration fiscale ;
   
• Le logement peut être loué à un ascendant ou un descendant du propriétaire, à condition qu’il ne fasse pas partie de son foyer fiscal et que les plafonds de loyer et de ressources du locataire soient respectés.

Bon à savoir, les investissements réalisés par le biais d’une société civile de placement immobilier (SCPI) bénéficient du dispositif Pinel dans les mêmes conditions que ceux réalisés par les particuliers. Pour retrouver tous les avantages de la loi Pinel, prenez gratuitement connaissance de notre Guide Pinel.

Quel intérêt d’investir dans le neuf à Nice ?

Nice est une ville particulièrement attractive. C’est la raison pour laquelle le marché immobilier y est très dynamique.

Parmi les nombreux avantages de l’agglomération niçoise, on peut citer, en premier lieu, la qualité de vie. Nice bénéficie d’un fort taux d’ensoleillement et de la proximité de la mer comme de la montagne. À la périphérie de Nice, plusieurs sites naturels exceptionnels permettent de profiter pleinement des paysages verdoyants. Le parc naturel départemental de la Grande Corniche s’étend ainsi sur les communes d’Èze, de La Trinité, de La Turbie et de Villefranche-sur-Mer. On pense également au parc national du Mercantour, créé en 1979 sur une surface de 68 500 hectares, et au parc naturel des Préalpes d’Azur auquel adhèrent quelque 47 communes. De retour à Nice, les visiteurs se pressent pour arpenter la célèbre promenade des Anglais qui longe la baie des Anges. Inauguré en 1931 par l’un des fils de la reine Victoria, ce lieu emblématique est un point de rencontre incontournable. D’un côté, on longe la mer et, de l’autre, on aperçoit les façades des hôtels et des habitations. Le patrimoine bâti vaut également le détour à Nice. On peut notamment évoquer la basilique Notre-Dame, qui domine majestueusement le centre-ville niçois. Il s’agit de la plus grande église de la ville et elle se distingue par son style néogothique. Enfin, comment ne pas évoquer la place Masséna lorsqu’on parle du patrimoine niçois ? Datant des années 1840, ce point de passage est rapidement devenu un lieu mythique de la ville. Cernée d’immeubles rouges sur arcades, cette place accueille de nombreuses œuvres d’art dont les sept sculptures intitulées « Conversation à Nice » que l’on doit à l’artiste espagnol Jaume Plensa. Ces sculptures symbolisent les sept continents et assistent, chaque année, au défilé du carnaval de Nice dont le parcours traverse la place.

De nombreux événements sportifs participent du rayonnement de la ville, à l’instar de l’Ironman, du Paris-Nice ou encore du semi-marathon Nice-Cannes. Une offre qui continue d’évoluer avec l’arrivée de compétitions internationales telle que l’Ultra-Trail du Mont-Blanc.

Sur le plan économique, la Métropole Nice Côte d’Azur a une longueur d’avance dans plusieurs domaines. Plusieurs filières stratégiques structurent le territoire : silver économie ; image et audiovisuel ; nouvelles mobilités ; économie de la mer ; éco-industries. Au total, la métropole concentre 166 267 établissements pour environ 60 milliards de chiffre d’affaires. L’économie verte, en particulier, connaît un fort développement à Nice avec 956 établissements, 8 300 emplois et 1,6 milliard de chiffre d’affaires. À ce titre, la Métropole Nice Côte d’Azur souhaite elle-même donner l’exemple en s’engageant pour des chantiers verts. « Cette démarche a pour objectifs de réduire la consommation de ressources primaires ainsi que la production de déchets dans nos opérations de BTP, de garantir la traçabilité de nos ressources/déchets jusqu’à leurs exutoires finaux afin de lutter contre les décharges sauvages, de protéger ainsi les milieux naturels, de maîtriser le coût global de la gestion des déchets, de favoriser l’emploi local et d’initier une nouvelle culture d’économie circulaire », explique la métropole sur son site.

Parmi les quartiers qu’il faut connaître ou découvrir à Nice, on peut évoquer les suivants :

• Le quartier du Port-Garibaldi. Très prisé par les jeunes, ce quartier abrite de nombreuses locations étudiantes. Les façades colorées et restaurées alternent avec quelques bâtiments plus modernes. L’ambiance festive est de mise dans ce quartier branché de Nice. Connecté à la liaison de tramway, le secteur du Port-Garibaldi se situe à deux pas seulement du Vieux-Nice. De quoi en faire un emplacement incontournable quand on souhaite investir dans l’immobilier à Nice.
   
• Le quartier Libération. Idéal pour réaliser un investissement locatif, ce quartier a subi d’importantes transformations au cours des dernières années. On pense notamment à l’arrivée du tramway et à la reconversion de l’ancienne gare en halle gourmande et culturelle. Dorénavant, ce lieu avant-gardiste accueille un cinéma, des programmes de logements neufs et un vaste parking. Pour autant, ce quartier n’a pas renoncé à son authenticité ni à ses racines populaires. La demande locative y reste donc dynamique.
   
• Le quartier Mont-Boron. Assez proche de la plage, ce quartier résidentiel offre une vue imprenable à la fois sur la ville et son littoral. On peut notamment apercevoir, au loin, le cap Ferrat et la rade de Villefranche. Très appréciée par la clientèle internationale, cette zone bénéficie ainsi d’une situation géographique exceptionnelle, mais aussi d’une grande tranquillité. Ce quartier se distingue, enfin, par une architecture très diversifiée, entre résidences haut de gramme et villas Belle Époque.
   
• Le quartier Cimiez. Quartier historique par excellence, Cimiez peut constituer un secteur d’investissement pour les propriétaires qui souhaitent s’adresser, en priorité, aux touristes et pratiquer la location saisonnière. On retrouve, dans ce secteur, de nombreux points d’intérêt comme le musée national Marc-Chagall, le musée Matisse, les arènes de Cimiez mais aussi quelques bâtiments remarquables comme l’Excelsior Régina Palace qui date de la fin du 19^e siècle.
   
• Le quartier Fabron-Lanterne. Situé à l’écart de l’agitation qui peut parfois caractériser le centre-ville de Nice, le quartier Fabron-Lanterne séduit avant tout par son grand calme. Juché sur les hauteurs de la ville, il abrite à la fois de petites maisons niçoises et des ensembles résidentiels plus récents avec piscine. Les actifs et les familles apprécient notamment la tranquillité et l’espace, tandis que les étudiants plébiscitent la proximité avec l’IUT du boulevard Napoléon-III.

 

Comment se porte le marché immobilier à Nice ?

Comme le confirme le baromètre LPI-SeLoger, le marché immobilier reste très dynamique à Nice : « Selon les chiffres que nous avons recueillis, les prix immobiliers à Nice augmentent de 4,6% sur un an (et de 8,9% sur deux ans) pour atteindre 4 877 € du mètre carré, maisons et appartements confondus. Pour devenir propriétaire d’une maison dans la préfecture des Alpes-Maritimes, comptez 5 552 €/m², en moyenne et 4 823 €/m² s’il s’agit d’un appartement. »

Et la tension immobilière est d’autant plus forte sur le marché du neuf. « Cette tendance nettement inflationniste du prix de l’immobilier niçois trouve son origine dans la rencontre entre une demande qui n’en finit pas de monter en puissance et une offre par trop insuffisante. Si ce constat s’impose sur le marché de l’ancien, sur le marché du neuf, le déséquilibre est encore plus important », ajoutent les experts de SeLoger. Une situation qui s’explique principalement par l’attractivité de l’agglomération niçoise mais aussi par la rareté des biens proposés sur le marché.

Pour autant, les prix immobiliers semblent désormais à la modération. « Si Nice, Rennes et Lyon ont légèrement marqué le pas ce mois-ci (respectivement, -0,5%, -0,2% et 0%), la majorité des dix plus grandes villes françaises demeurent orientées à la hausse, à l’instar de Bordeaux et Nantes, qui ont connu chacune +0,6% d’augmentation. Quant à Marseille et Montpellier, elles arrivent largement en tête du classement avec des hausses de l’ordre de +1,2% et +1,3% », peut-on lire dans un baromètre national publié par le site Meilleurs Agents en octobre 2022.

Cette stabilisation des prix de l’immobilier à Nice peut constituer une bonne opportunité pour les investisseurs, qui pourraient ainsi se positionner à des prix plus attractifs et, ainsi, viser un meilleur rendement locatif.

Quelles sont les conditions pour investir avec la loi Pinel à Nice ?

Vous recherchez un locataire pour votre investissement Pinel à Nice ? Vous devez respecter les plafonds de ressources applicables à la zone A dans laquelle se situe la ville de Nice :

Composition du foyer locataire	Zone A
Personne seule	39 363 €
Couple	58 831 €
Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge	70 718 €
Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge	84 708 €
Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge	100 279 €
Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge	112 844 €
Majoration par personne à charge supplémentaire	12 573 €

Vous devez également respecter les plafonds de loyer de la loi Pinel à Nice.

Calcul du loyer à Nice en Pinel

Nice se situant en zone A, le plafond de loyers à respecter est de 13,09 € par mètre carré.

Le calcul des loyers est effectué grâce au coefficient multiplicateur Pinel 0,7 + (19/surface utile), la surface utile correspondant à une surface habitable pondérée de la moitié des surfaces annexes (balcon, cave, grenier, véranda…) dans la limite de 8 m².

À qui louer votre bien à Nice ?

Vous pouvez louer votre bien Pinel à Nice à un large panel de locataires : étudiants, jeunes actifs, couples avec enfant… La cité des Anges attire également de nombreux télétravailleurs et retraités, sans oublier la clientèle étrangère.