Quels diagnostics immobiliers pour vendre une maison ?

Dans le cadre d’une transaction immobilière, il est nécessaire de fournir un certain nombre de documents obligatoires en vue d’éclairer l’acheteur et lui apporter toutes les informations nécessaires concernant le logement. Parmi ces documents indispensables, les diagnostics immobiliers. Que faut-il fournir pour vendre une maison ?

Quels sont les diagnostics obligatoires en cas de vente ?

Les diagnostics obligatoires pour la vente d’une maison individuelle sont les suivants :

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE). Le DPE fait partie des diagnostics immobiliers obligatoires pour la location, mais aussi pour la vente d’une maison. Ce document est destiné à évaluer la consommation énergétique et les taux d’émission de gaz à effet de serre (GES) de la maison. Il s’applique uniquement à la France métropolitaine et doit être intégré au DDT (dossier de diagnostic technique). Attention, des sanctions sont prévues par les textes en cas de non-respect de l’obligation de fournir le DPE en cas de location ou de vente ; 
   
• Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP). Aussi appelé diagnostic plomb, ce document permet de déterminer la présence ou non de plomb dans l’habitation. Il s’applique uniquement aux logements construits avant 1949. Le plomb est, en effet, souvent présent dans les anciennes peintures ; 
   
• L’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante. L’exposition à des fibres d’amiante dans l’air, notamment lors de travaux de rénovation, peut entraîner un risque de cancer ou de maladie pulmonaire chronique. Ce diagnostic amiante permet de vérifier l’absence de matériaux ou de produits contenant de l’amiante dans la maison. Il est obligatoire pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant juillet 1997 ; 
   
• L’état de l’installation intérieure de l’électricité, si l’installation a plus de 15 ans. Ce diagnostic électricité permet d’évaluer la sécurité des installations électriques de la maison. Il doit être réalisé par un professionnel, conformément à la méthodologie fixée par l’arrêté du 28 septembre 2017 définissant le modèle et la méthode de réalisation de l’état de l’installation intérieure d’électricité dans les immeubles à usage d’habitation ; 
   
• L’état de l’installation intérieure du gaz, si l’installation a plus de 15 ans. Le but de ce diagnostic gaz est d’estimer les risques pouvant mettre en danger la sécurité des personnes et de leurs biens. Il doit être réalisé par un professionnel certifié, en respectant l’arrêté du 6 avril 2007 définissant le modèle et la méthode de réalisation de l’état de l’installation intérieure de gaz ; 
   
• L’état de l’installation d’assainissement non collectif. Ce diagnostic permet d’évaluer la qualité de l’installation d’assainissement non collectif autonome pour une maison qui n’est pas raccordée au réseau public de collecte des eaux usées. Attention, depuis janvier 2023, un contrôle est obligatoire en cas de nouveau raccordement ou de modification sur un raccordement existant ; 
   
• L’état relatif à la présence de termites. La famille des insectes xylophages (principalement les termites) peut occasionner de lourds dégâts dans une maison en dégradant le bois et dérivés utilisés dans la construction. L’objectif du diagnostic termites est de déterminer la présence ou non de ce type d’insectes dans l’habitation. L’état parasitaire peut aussi permettre de détecter la présence de champignons susceptibles de détériorer une habitation. Si la présence de termites est constatée, la mairie de la commune dans laquelle se trouve la maison doit être prévenue ; 
   
• L’état des risques et pollutions. Ce document porte sur un ensemble de risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…). La nature et l’intensité de ces risques sont déterminés en fonction d’une cartographie officielle. La maison peut, par exemple, se situer dans une zone exposée aux risques délimitée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvé ou des risques miniers résiduels approuvé par le préfet. Elle peut aussi se situer dans une des zones de sismicité de niveau 2, 3, 4 ou 5 (le plus élevé), ou bien encore à l’intérieur du périmètre mis à l’étude dans le cadre de l’élaboration d’un plan de prévention des risques technologiques ou d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit par le préfet. La liste des communes concernées est établie par des arrêtés préfectoraux ; 
   
• Le diagnostic bruit. Ce document permet de porter à la connaissance du futur acquéreur de la maison l’existence de nuisances sonores aériennes. Ce diagnostic est obligatoire si la maison que vous vendez est située dans une zone dite d’exposition au bruit des aéroports. Toutefois, il convient de préciser que ce diagnostic n’a qu’une portée informative.

Ces diagnostics doivent être réalisés par des professionnels agréés et remis à l’acheteur au moment de la signature du compromis de vente.

Qu’est-ce que le dossier diagnostic technique immobilier (DDT) ?

En cas de vente ou de location, vous êtes dans l’obligation de présenter un dossier diagnostic technique immobilier (DDT). 

Ce dossier comprend plusieurs diagnostics immobiliers obligatoires qui dépendent de : 

• La typologie du bien ; 
• Sa date de permis de construire ;
• Sa superficie ;
• Sa localisation.

Ces diagnostics immobiliers obligatoires ne sont pas les mêmes pour une maison et pour un appartement, principalement en raison de leur situation et de leur structure.

Diagnostics immobilier : l’obligation de passer par des professionnels agréés

Les diagnostics visent à informer l’acheteur ou le locataire sur certains aspects du logement, tels que sa performance énergétique, la présence de matériaux dangereux comme l’amiante, ou encore les risques liés à l’exposition au plomb. 

Étant donné la complexité de ces évaluations et les conséquences légales d’une non-conformité, vous êtes dans l’obligation de faire appel à des professionnels agréés pour leur réalisation. 

Ces experts, certifiés par des organismes reconnus, disposent des compétences et des équipements nécessaires pour effectuer des diagnostics précis et fiables. Leur intervention garantit la validité juridique des documents produits, élément crucial en cas de litige. 

À noter que seuls le métrage loi Carrez et l’état des risques et pollutions (ERP) peuvent être réalisés par un particulier.

Quand faire les diagnostics pour vendre sa maison ?

Les diagnostics immobiliers doivent être fournis au plus tard à la signature du compromis ou de l’acte de vente chez le notaire. Si vous n’êtes pas en mesure de les fournir au moment de la signature du compromis, sachez que l’acquéreur a la possibilité de demander un délai de réflexion supplémentaire d’une durée de sept jours maximum. Il a également la possibilité de se rétracter, sans pénalités financières. Enfin, il peut se servir de l’absence de diagnostics pour négocier une baisse du prix de vente de la maison.

Par ailleurs, soyez vigilant aux contraintes réglementaires, sous peine de sanctions. Depuis le 1^er janvier 2022, les annonces immobilières rédigées par les particuliers doivent ainsi faire apparaître les résultats du DPE du bien mis en vente.

Autant de raisons qui font qu’il est recommandé d’anticiper et de faire réaliser les diagnostics immobiliers par un professionnel certifié le plus tôt possible. Un annuaire des diagnostiqueurs immobiliers certifiés est disponible sur le site internet du ministère chargé de l’Environnement. Si vous hésitez à réaliser les diagnostics par crainte de devoir les refaire juste avant la vente de votre maison, vous devez savoir que certains diagnostics restent valables plusieurs années. C’est notamment le cas du DPE, qui a une durée de validité de dix ans. Vous n’aurez ainsi pas à le refaire si vous vendez votre maison.

Quel prix pour un diagnostic immobilier ?

Le prix des diagnostics immobiliers n’est pas encadré. Chaque diagnostic pris isolément peut coûter entre 100 € et 150 € HT.

Toutefois, ces diagnostics sont souvent réalisés en même temps et la plupart des diagnostiqueurs proposent des forfaits qui permettent d’abaisser le coût global. Le montant moyen d’un forfait est compris entre 350 € et 500 € HT.

Qu’est-ce que le nouveau DPE ?

Le DPE joue un rôle de plus en plus important dans la décision d’achat d’un bien immobilier. D’après l’Observatoire du moral immobilier réalisé par OpinionWay pour le site SeLoger, 81 % des acheteurs disent faire attention au DPE avant de programmer une visite. Pourtant, seulement 30 % des vendeurs connaissent le DPE de leur logement. « Pour un acquéreur, la notion de bien-être est fortement liée à la performance énergétique, preuve de la qualité du logement. Ainsi, pour 88 % d’entre eux, la performance énergétique du bien à acheter est un critère important. Il est même considéré comme "très important" pour un tiers des candidats à l’accession », précise SeLoger.

Récemment, le DPE a évolué et un double classement du logement est proposé :

• D’un côté, on retrouve une étiquette énergie. Cette classification est déterminée en fonction de la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée rapportée à la surface du logement, pour le chauffage, le refroidissement, la production d’eau chaude sanitaire, l’éclairage et les auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d’eau chaude sanitaire et de ventilation ; 
   
• De l’autre côté, il existe une étiquette climat. La maison à vendre est classée en fonction de la quantité d’émissions de gaz à effet de serre rapportée à la surface du logement, pour le chauffage, le refroidissement, la production d’eau chaude sanitaire, l’éclairage et les auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d’eau chaude sanitaire et de ventilation.

Combien de temps est valable le DPE ?

Concernant la durée de validité du DPE, quelques précisions s’imposent. Depuis la parution du décret n° 2020-1610 du 17 décembre 2020, le nouveau DPE est valide pendant dix ans (sauf en cas de travaux de rénovation énergétique).

Toutefois, ce n’est pas le cas des anciens DPE réalisés avant le 1^er juillet 2021. Ainsi, tous les DPE réalisés entre le 1^er juillet 2013 et le 31 décembre 2017 seront valables jusqu’au 31 décembre 2022. Les DPE effectués entre le 1^er janvier 2018 et le 30 juin 2021 resteront valables, quant à eux, jusqu’au 31 décembre 2024.

Le rôle essentiel du DPE en cas de vente immobilière

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est une étape essentielle du processus de vente d’un bien immobilier. Il revêt une importance capitale tant pour le vendeur que pour l’acheteur. 

Le DPE va influencer la décision d’achat, car il offre une estimation fiable des coûts énergétiques futurs du logement et sensibilise sur son empreinte écologique. 

Pour le vendeur, un bon classement énergétique peut constituer un véritable argument de vente et potentiellement, augmenter la valeur du bien. 

Pour l’acheteur, il s’agit d’un critère déterminant dans le choix du logement puisqu’il lui permettra d’économiser sur ses factures d’énergie.

Qu’est-ce que l’audit énergétique ?

Depuis le 1^er septembre 2022, un audit énergétique est obligatoire en cas de vente d’un logement appartenant aux classes énergétiques D, E, F ou G ayant une consommation énergétique primaire d’au minimum 331 kilowattheures par mètre carré et par an. L’objectif de cet audit énergétique est de passer en revue les caractéristiques relatives à sa consommation énergétique, afin d’en tirer les conséquences en termes d’usage en chauffage, eau chaude sanitaire, refroidissement, éclairage et ventilation.

L’audit énergétique passe ainsi en revue plusieurs items :

• La récence et la performance énergétique des équipements installés : chaudière, ventilation mécanique contrôlée, chauffage d’appoint, climatiseur, ampoules à incandescence…
• La qualité de l’isolation thermique en place sur chaque paroi : combles, murs, planchers, fenêtres ;
• Le nombre d’occupants et leurs habitudes de vie.

Sur la base des informations contenues dans l’audit énergétique, le nouvel acquéreur doit être en mesure :

• De déterminer si la maison est ou non une passoire thermique ;
• De détecter les sources de gaspillage ;
• D’évaluer l’ampleur des mesures correctives à mettre en œuvre.

Vente immobilière sans diagnostic : est-ce possible ?

Il est impossible de réaliser une vente immobilière sans avoir réalisé au préalable les diagnostics immobiliers obligatoires.

La loi impose la réalisation des diagnostics immobiliers. Vous ne pouvez donc pas mettre en vente votre maison ou votre appartement si les diagnostics n’ont pas été réalisés par un professionnel certifié. 

Quoi qu’il en soit, le notaire se charge de vérifier la fourniture des diagnostics immobiliers obligatoires afin de protéger l’acquéreur et le vendeur. 

En bref, quels diagnostics obligatoires devez-vous effectuer si vous vendez votre bien immobilier ?

Liste des diagnostics immobiliers obligatoires en cas de vente d’une maison : 

• Diagnostic amiante ;
• Diagnostic électricité ;
• Diagnostic ERP ;
• Diagnostic état des nuisances sonores aériennes ;
• Diagnostic gaz ;
• Diagnostic mérule ;
• Diagnostic DPE ;
• Diagnostic plomb ;
• Diagnostic termites ;
• Diagnostic assainissement non collectif.

Liste des diagnostics immobiliers obligatoires en cas de vente d’un appartement : 

• Diagnostic amiante ;
• Diagnostic électricité ;
• Diagnostic ERP ;
• Diagnostic état des nuisances sonores aériennes ;
• Diagnostic gaz ;
• Diagnostic mérule ;
• Diagnostic DPE ;
• Diagnostic plomb ;
• Diagnostic termites ;
• Diagnostic assainissement non collectif ;
• Le diagnostic technique de l’immeuble en copropriété ;
• Le diagnostic métrage loi Carrez.

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