Loi de finances 2026 : quels impacts sur le logement neuf ?

Cette année encore, après un parcours parlementaire complexe, le projet de loi de finances pour 2026 a été adopté. Fiscalité, aides à l’accession, taxation des plus-values, dispositifs d’investissement locatif..., voici la synthèse des mesures concernant le secteur de l’immobilier et leurs impacts concrets pour le logement, notamment dans le neuf.

Loi de finances 2026 : les grandes lignes du projet sur l'immobilier

La loi de finances 2026 (n° 2026-103 du 19/02/2026) a été définitivement adoptée. Dans une volonté de maîtrise du déficit public et pour relancer un marché immobilier encore fragile, le gouvernement souhaite soutenir l’accession à la propriété, notamment dans le neuf. L'objectif est d'encourager la production de logements dans les zones tendues et d'adapter les dispositifs fiscaux aux nouvelles priorités environnementales, tout en simplifiant certains mécanismes jugés trop complexes.

Fiscalité immobilière : ce qui change en 2026

La loi de finances 2026 ajuste plusieurs leviers fiscaux qui concernent directement les propriétaires et les investisseurs.

Taxation des plus-values immobilières

Les cessions de biens immobiliers réalisées au profit d'organismes en charge du logement social, de cessionnaires s'engageant à produire des logements sociaux ou intermédiaires et de collectivités territoriales pour cession à des organismes de logement social bénéficient d'une exonération d'impôt sur la plus-value jusqu'au 31 décembre 2027.

Droits de mutation à titre onéreux (DMTO)

Également appelés frais de notaire, les DMTO ont pu augmenter jusqu'à 5 % en 2025 selon les zones. Si un département notifie son choix entre le 01/12/2026 et le 15/04/2027, le nouveau taux ne s'appliquera qu'à partir du 2e mois après la notification afin de mieux informer les acquéreurs et notaires.

Taxes locales

La loi de finances 2026 prévoit la fusion de la TLV (taxe sur les logements vacants) et de la THLV (taxe d'habitation sur les logements vacants). À la place, une taxe unique va voir le jour, la TVLH (taxe sur la vacance des locaux d’habitation). Elle sera applicable de plein droit en zones tendues à compter de janvier 2027, et laissée à l'appréciation des communes ailleurs.

De son côté, la THRS (taxe d'habitation sur les résidences secondaires) voit son champ d'exonération étendu aux gîtes ruraux et aux communes (hors zones France ruralités revitalisation : ZFRR/ZFRR+).

Enfin, la taxe d'aménagement est étendue rétroactivement au 01/01/2026 à la transformation de bâtiments non résidentiels en habitations, ainsi qu'aux annexes de logements sociaux, abris de jardin, serres, pigeonniers et colombiers.

Loi de finances 2026 : quelles mesures pour le logement neuf ?

Le nouveau statut de bailleur privé / dispositif Jeanbrun se donne pour objectif de relancer l’investissement locatif. Le cœur du mécanisme repose sur un amortissement pratiqué sur 80 % du prix d’acquisition d'un logement neuf :

• 3,50 % par an pour un logement à loyer intermédiaire, avec un plafond de 8 000 € par an.
• 4,50 % par an pour un logement social, avec un plafond de 10 000 € par an.
• 5,50 % par an pour un logement très social, avec un plafond de 12 000 € par an.

Comme pour le Pinel, l’avantage fiscal est conditionné au respect de plusieurs critères : engagement de location d’au moins 9 ans, location en vide et usage de résidence principale du locataire.

Le dispositif Jeanbrun est aussi possible dans l’ancien, à condition de réaliser des travaux représentant au moins 30 % du coût total de l’opération.

Dans ce contexte, les acquéreurs peuvent s’appuyer sur des opérations répondant aux exigences actuelles et anticipant les évolutions réglementaires du dispositif Jeanbrun.

Quel impact pour les acheteurs en 2026 ?

La Loi de finances 2026 s’inscrit dans une période charnière pour le marché immobilier. Entre nécessité de redresser les comptes publics et volonté de soutenir la production de logements, les arbitrages budgétaires auront un impact direct sur l’accession, l’investissement et la fiscalité immobilière.

Pour les ménages comme pour les investisseurs, l’enjeu est d’identifier les opportunités offertes par le logement neuf, notamment lorsque les programmes intègrent déjà les exigences environnementales et les dispositifs d’aide en vigueur.