Calculer sa capacité d'achat immobilier, comment faire ?

Vous souhaitez acquérir votre résidence principale ou un bien locatif dans le neuf ? Estimez au plus juste votre capacité d’achat, en prenant bien en compte tous les frais associés. Quelques conseils.

Capacité d’achat : à vos calculettes !

Simuler sa capacité d’achat, c’est d’abord, estimer le montant de son crédit. Pour calculer combien vous pouvez emprunter, additionnez d’abord vos revenus : professionnels, loyers perçus, montant de l’apport etc. Ensuite, soustrayez vos charges : loyers mensuels restants, remboursement de crédit auto ou à la consommation, pensions alimentaires, etc. Au final, vos charges, mensualités du nouvel emprunt comprises, doivent représenter un endettement de 33% maximum, pour que les banques vous suivent.

Des frais de notaire réduits

La capacité d’achat se calcule en fonction du prix du bien, mais pas que. Un certain nombre de coûts annexes sont également à prendre en compte pour une estimation au plus juste. Notamment, les frais de notaire, qui s’élèvent entre 2 et 3% du prix du bien dans le neuf, contre 7 à 8%, dans l’ancien. Contrairement à certaines idées reçues, cet argent sert essentiellement à financer les droits de mutation, les frais d’hypothèques et autres taxes. La rémunération du notaire à proprement parler ne représente qu’environ 10% du montant de ces frais.

Les frais de déménagement

Si vous achetez votre résidence principale, pensez également à prévoir une enveloppe pour financer votre déménagement. La location d’une camionnette vous coûtera quelques centaines d’euros. En revanche, si vous préférez passer par un professionnel du déménagement, la note pourra rapidement s’élever. Anticipez en demandant des devis à différents professionnels afin de comparer les offres et de trouver, ainsi, la solution qui correspond à votre budget.

L’assurance emprunteur

Dans vos calculs, n’oubliez pas l’assurance emprunteur. Obligatoire et indissociable du crédit, cette garantie prend en charge le remboursement des mensualités en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité. Aujourd’hui, alors que les taux d’intérêt sont particulièrement bas, l’assurance emprunteur pèse proportionnellement plus lourd dans le budget des emprunteurs. Alors, n’hésitez pas à faire marcher la concurrence. À garanties égales, vous pouvez réaliser d’importantes économies en changeant d’assureur. Une étude Que Choisir de 2018 révélait, d’ailleurs, qu’en souscrivant une assurance emprunteur auprès d’une compagnie concurrente, vous pouvez économiser 10500€ en moyenne sur le coût total du crédit. Si vous souhaitez changer de contrat, sachez que vous pouvez vous faire aider en souscrivant une offre « tout en un » auprès d’un nouvel organisme d’assurance, ou en faisant appel à un courtier.

Déléguer sa recherche de financement à un courtier

Optimisez votre capacité d’achat en faisant appel à un courtier. Force de négociation, ce professionnel vous permet d’obtenir des conditions d’emprunt avantageuses. Pour ce faire, il vous demandera de lui fournir, en amont, une série d’informations et de documents tels que fiche de salaire, d’imposition ou encore, crédits en cours. Ensuite, c’est lui qui se chargera d’envoyer les demandes de financement aux partenaires de son réseau.

Sachez que les courtiers ne sont rémunérés par leurs clients ou par les banques que si la négociation débouche concrètement sur un financement bancaire. Dans tous les cas, l’économie générée sur l’ensemble du coût du crédit doit être supérieure aux honoraires facturés.

Un certain nombre de frais sont à comptabiliser lorsque vous achetez un bien neuf. Pour être large, ajoutez à votre budget environ 10% du prix du bien affiché et vous vous rapprocherez ainsi au plus près du coût total de l’opération, tous frais compris.