Caution, hypothèque ou caution hypothécaire : définition et différences

Les établissements bancaires qui accordent des prêts immobiliers veulent être certains de récupérer le capital prêté et une partie des intérêts, en cas de défaut de paiement. Focus sur les différentes solutions possibles et notamment, sur la caution hypothécaire.

Caution : la garantie la moins chère

Le cautionnement est un engagement pris par un organisme financier qui se porte garant du remboursement du crédit d’un emprunteur. Si ce dernier est défaillant, l’organisme paie alors les sommes dues à la banque et recherche une solution amiable. Par exemple, le différé des mensualités qui évite à l’emprunteur la revente de son bien.

Le cautionnement peut notamment se faire par le biais de l’organisme Crédit Logement. Les frais de garantie à verser sont composés, d'une part, d'un versement au Fonds Mutuel de Garantie et , d'autre part, d'une commission de caution acquise à Crédit Logement. Au moment de la revente ou à la fin du remboursement de prêt, vous récupérez une partie de la contribution versée au Fonds Mutuel de Garantie (FMG). Cet organisme se substitue temporairement aux emprunteurs qui connaissent des difficultés financières et qui sont dans l'incapacité d'assurer le remboursement de leur prêt immobilier.

Autre option possible, celle de la caution solidaire. L’emprunteur peut en effet demander à un proche de se porter caution, même s’il n’est pas de sa famille. La personne qui se porte caution du prêt s’engage alors à honorer les dettes de l’emprunteur, si ce dernier ne paie plus les mensualités du crédit et ne peut pas faire face au paiement de sa dette.

Hypothèque et IPPD : des actes notariés, plus onéreux

Solution plus coûteuse que le cautionnement, l’hypothèque est un acte notarié obligeant à se rendre devant notaire. Ici, la banque peut saisir le bien ou le vendre aux enchères, si l’emprunteur ne peut plus rembourser son crédit. L’emprunteur doit payer à la fois des frais d’enregistrement, la taxe de publicité foncière ainsi que la levée d’hypothèque, s’il vend son bien avant la fin du remboursement du prêt ou s’il procède à un remboursement anticipé.

Fonctionnant sur le même principe que l’hypothèque, l’IPPD (Inscription en privilège de prêteur de deniers) est une garantie portant uniquement sur les biens déjà existants tels qu’un logement ancien ou un terrain. Il s’agit également d’un acte notarié où l’emprunteur doit s’affranchir de frais de mainlevée. Mais ici, pas de taxe de publicité foncière. C’est donc une solution un peu moins chère que l’hypothèque.

Caution hypothécaire : c’est quoi ?

Autre option possible, celle de la caution hypothécaire. Ici, une tierce personne qualifiée de caution donne en garantie un bien réel lui appartenant, permettant ainsi à l’emprunteur principal d’obtenir son crédit. En cas de non-paiement, le bien peut être saisi. Avantage de la caution hypothécaire : elle présente un risque limité. En effet, seul le bien en caution est engagé, et non pas les revenus personnels ou les autres biens. Une caution hypothécaire est demandée dans certains cas, notamment lorsque le prêt présente un risque important. Par exemple, lorsqu’un emprunteur ne dispose d’aucun bien immobilier ou s’il est propriétaire d’un bien en indivision que les autres propriétaires refusent de mettre en hypothèque.

Lors de la souscription d’un crédit immobilier, les banques imposent aux acquéreurs de souscrire des garanties pour prendre le relais telles que caution, hypothèque ou privilège de prêteur de denier. Également obligatoire, l’assurance emprunteur prend, quant à elle, le relais en cas d’arrêt de travail, de maladie ou de décès.

Sources

https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1792-PGP.html

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F789

https://www.fmgm.com/