Comment calculer le déficit imputable sur les revenus fonciers ?

Le déficit foncier est une des pistes à explorer si vous envisagez d’investir dans l’immobilier tout en réduisant vos impôts. Comment fonctionne ce mécanisme ? Comment calculer le déficit imputable sur les revenus fonciers ? Quelle est la liste des charges déductibles ? On vous dit tout dans cet article.

Déficit foncier : définition

Les revenus fonciers correspondent aux recettes locatives que vous engrangez chaque année. En clair, ce sont les loyers que vous percevez dans le cadre de la mise en location de votre bien immobilier.

Le revenu global correspond à l’ensemble de vos revenus. Il inclut vos revenus fonciers, mais aussi vos salaires, vos pensions de retraite, vos prestations sociales et familiales… Le revenu global est soumis à l’impôt sur le revenu.

Pour produire vos revenus fonciers, vous devez aussi faire face à différentes charges : intérêts d’emprunt, charges de copropriété non récupérables, frais de gestion locative… Ces frais viennent réduire le bénéfice produit par votre activité locative. C’est pourquoi certaines charges peuvent être déduites du revenu foncier avant le calcul de l’imposition. On parle alors de « charges déductibles ».

Si vos charges déductibles sont supérieures à vos revenus fonciers, vous obtenez un résultat négatif que l’on appelle « déficit foncier ». Vous pouvez alors déduire ce montant de votre revenu global. En conséquence, votre revenu global est plus faible et génère moins d’impôts.

Le mécanisme du déficit foncier vous permet donc de diminuer le montant de votre impôt sur le revenu dans le cadre d’une activité de location.

Qui peut bénéficier du déficit foncier ?

Le déficit foncier est réservé aux investisseurs qui :

• Ont opté pour la location vide ;
• Ont choisi ou relèvent de plein droit du régime d’imposition au réel.

Quel que soit le profil de l’investisseur, il faut que le bien remplisse trois conditions cumulatives :

• Le bien immobilier doit être loué à usage d’habitation ;
• Le bien doit être loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit foncier ;
• Le propriétaire ne doit pas relever du régime micro-foncier.

Pour rappel, vous dépendez de plein droit du régime micro-foncier si le montant de vos revenus fonciers est inférieur à 15 000 €/an et si le bien loué ne fait pas l’objet d’un régime particulier. Il est cependant possible de renoncer au bénéfice du micro-foncier et d’exercer son droit d’option pour le régime réel. Attention, cette option est irrévocable pendant trois ans. De plus, dans le cadre du régime micro-foncier, vous n’avez pas la possibilité de déclarer vos charges au réel. Vous ne pouvez donc pas constater de déficit foncier. Vous bénéficiez, en contrepartie, d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus fonciers. Cet abattement s’applique automatiquement, peu importe le montant de vos charges.

Déficit foncier : quelles sont les charges déductibles ?

Les charges déductibles des revenus fonciers sont :

• Les frais de gestion et d’administration du bien (honoraires de gestion locative facturés par l’agence immobilière, frais de mise en location…) ;
• Les impôts relatifs au logement et non récupérables (taxe foncière…) ;
• Les dépenses de réparation et d’entretien (remise en état de l’installation électrique, remplacement de la chaudière ou des canalisations, traitement du bois…) ;
• Les provisions pour charges de copropriété (frais de maintenance, de fonctionnement, d’équipement des parties communes de l’immeuble, travaux de copropriété…) ;
• Les charges récupérables sur le locataire (aussi appelées charges locatives) ;
• Les primes d’assurance (cotisations d’assurance contre les risques locatifs, d’assurance loyers impayés, d’assurance propriétaire non occupant…) ;
• Les intérêts et frais d’emprunt (déductibles uniquement des revenus fonciers). Sont inclus dans cette catégorie les frais annexes tels que les frais de dossier, les frais de garantie ainsi que les cotisations d’assurance emprunteur ;
• L’indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire. Si le propriétaire souhaite récupérer le bien pour le relouer à des conditions plus avantageuses après travaux ou permettre l’installation d’un nouvel occupant (pour un loyer quatre fois supérieur au montant de l’ancien loyer), il peut être amené à verser à l’ancien locataire une indemnité qui est déductible des revenus fonciers.

La déclaration du montant des charges déductibles peut donner lieu à des vérifications par l’administration fiscale. C’est pourquoi il est recommandé de conserver à disposition toutes les pièces justificatives que vous pouvez être amené à produire : tableau d’amortissement, appels de fonds de la copropriété, factures de travaux, avis d’échéance de l’assurance…

Quel est le plafond du déficit foncier ?

La déduction du déficit foncier est soumise à un plafond de 10 700 €/an (ou 15 300 €/an dans certains cas particuliers). Cette limite de 15 300 €/an s’applique en présence d’un déficit Périssol ou, depuis l’imposition des revenus perçus en 2019, d’un déficit Cosse ancien. Lorsque le déficit excède la limite de 10 700 €/an, le solde s’impute sur les revenus fonciers suivants.

La déduction ou le report est possible :

• Pendant 6 ans par rapport à l’ensemble de vos revenus ;
• Pendant 10 ans par rapport à vos seuls revenus fonciers.

Il est donc possible d’imputer le déficit foncier sur le revenu global sous certaines conditions. La notion de revenu global s’entend comme la somme des revenus fonciers ainsi que des autres revenus (salaires, prestations sociales ou familiales, pensions de retraite…).

Quelle formule de calcul pour le déficit imputable sur les revenus fonciers ?

Voici un exemple de calcul de déficit foncier pour un logement avec 20 000 € de revenus fonciers, 15 000 € d’intérêts d’emprunt (à déduire en priorité) et 7 000 € d’autres charges.

Le déficit foncier s’élève à : 20 000 - 15 000 - 7 000 = - 2 000 €.

À noter que, si le résultat de l’opération est positif, aucun déficit n’est constaté.

Exemple de déduction du déficit foncier sur le revenu global

Poursuivons l’exemple ci-dessus avec deux scénarios différents. 

Scénario 1. Imaginons qu’en plus de ses 20 000 € de revenus fonciers, le propriétaire a aussi touché 40 000 € de salaires.

Le déficit foncier de 2 000 € est alors imputé sur les salaires. Le revenu global imposable est donc de 38 000 €. L’impôt sur le revenu est ensuite calculé sur ces 38 000 €.

Pour bien comprendre : si le mécanisme des charges déductibles n’existait pas, l’impôt sur le revenu aurait été calculé sur l’ensemble des revenus (fonciers + salaires), soit sur 60 000 €. 

Scénario 2. Supposons maintenant que le montant des salaires s’élève à 1 000 €. Dans ce cas, le déficit foncier est imputé de la manière suivante : 

• 1 000 € de déficit foncier sont imputés aux salaires. Le revenu global imposable est alors nul et le propriétaire ne paye aucun impôt sur le revenu cette année ;
• Les 1 000 € de déficit foncier restants sont reportés et déduits des revenus de l’année suivante.

Comment déclarer le déficit imputable sur les revenus fonciers ?

Le formulaire à utiliser porte le n° 2044. Vous devez impérativement le joindre à votre déclaration de revenus globale, déposée grâce au formulaire n° 2042.

Sachez, enfin, que le déficit foncier peut aussi se pratiquer au travers d’une SCPI (société civile de placement immobilier) spécialisée. Une SCPI de déficit foncier a vocation à collecter des fonds auprès des particuliers en vue de les investir dans un patrimoine immobilier diversifié. Ce parc est géré par un intermédiaire, à savoir la société de gestion qui propose la SCPI. Une SCPI de déficit foncier se fixe pour objectif de réaliser une quote-part de travaux (entre 40 et 60 % du montant de la souscription selon les cas). Les dépenses de travaux sont généralement réparties sur une période d’un à trois ans. Chaque investisseur perçoit des loyers et peut bénéficier du mécanisme du déficit foncier en tant qu’associé à la SCPI.

Si le déficit foncier constitue une des pistes en vue d’investir pour défiscaliser, ce n’est pas la seule. Investissement en direct ou via un promoteur-exploitant de résidences services, pierre-papier, SCI (société civile immobilière) : il existe de très nombreuses possibilités. Chacune est associée à une fiscalité différente : à vous de faire votre choix !