Courtier en crédit immobilier : comment ça marche ?

Près de 40% des Français sont passés par un courtier pour leur crédit immobilier et même près de 50% ces trois dernières années, d’après un sondage OpinionWay - Vous Financer paru en février 2022. Focus sur cette solution en vogue, qui vous permet de financer votre achat immobilier dans des conditions avantageuses.

 

Dans quelles situations faire intervenir un courtier en financement immobilier ?

Le courtier immobilier peut intervenir :

• Au moment de la mise en place d’un nouveau crédit immobilier, qu’il s’agisse d’une première acquisition ou d’une opération de revente puis d’achat d’un nouveau bien ;
   
• Pour renégocier un crédit existant avec l’établissement financier ;
   
• Pour organiser le rachat d’un crédit par une autre banque.

 

Courtier en financement immobilier : il négocie pour vous

Vous cherchez à financer l’achat de votre résidence principale ou d’un investissement locatif ? Deux options sont possibles. Soit vous adresser directement à votre banque, soit faire appel à un courtier en crédit immobilier.

Intermédiaire entre vous et l’établissement bancaire, le courtier en financement immobilier est mandaté pour servir vos propres intérêts. C’est un spécialiste du crédit immobilier. Il collabore avec plusieurs organismes prêteurs et négocie des conditions attractives, en contrepartie d’un volume d’affaires important. Les courtiers ont donc un pouvoir de négociation supérieur au vôtre. Suivant au quotidien les grilles tarifaires des banques, les courtiers savent, par ailleurs, quel taux s’applique à votre profil, compte tenu de vos revenus ou encore de votre apport personnel à l’instant T.

Les critères des banques sont en effet très variables : à certains moments, elles peuvent rechercher des primo-accédants et à d’autres, des professions libérales ou des secundo-accédants, plus aisés. C’est donc en connaissance de cause que les courtiers transmettent votre dossier à certaines banques, plutôt qu’à d’autres.

Ce sont surtout les jeunes acquéreurs qui font appel à un courtier en financement immobilier. 46% des moins de 35 ans déclarent ainsi être passés par un courtier pour leur achat immobilier. Viennent ensuite les 35-49 ans et les CSP+ (44%).

 

Une négociation qui va au-delà du seul taux

Les courtiers en financement immobilier négocient à votre place les taux d’intérêt ainsi que les durées de remboursement. Les Français ont ainsi majoritairement recours à un courtier pour des raisons financières. 60% d’entre eux cherchent à obtenir le taux d’intérêt le plus avantageux, quand 25% veulent être certains d’obtenir une solution de financement.

Mais ce n’est pas tout. Les courtiers en financement immobilier négocient également les conditions de remboursement anticipé et le coût de la modulation des mensualités.

De plus, les courtiers en financement immobilier peuvent vous aider à trouver une assurance emprunteur au meilleur prix. Les tarifs de ces assurances ont, en effet, peu évolué ces dernières années et la baisse des taux d’intérêt a tendance à alourdir leur poids dans le coût total du crédit. C’est plus particulièrement vrai chez certains profils, comme les plus de 55 ans ou les personnes touchées par des problèmes de santé. Pour eux, le coût de l’assurance s’avère souvent supérieur à celui du prêt.

Si vous en faites la demande, le courtier en financement immobilier peut parfois vous accompagner lors de la signature de la promesse de vente ou de l’acte authentique chez le notaire, voire lors du premier rendez-vous avec la banque.

 

Courtier en financement immobilier : à quel prix ?

C’est seulement si vous obtenez un crédit par l’intermédiaire du courtier en financement immobilier que vous aurez à lui verser des honoraires de courtage. Ces frais s’élèvent en général au minimum à 1 000 € ou 1% du montant emprunté. Dans certains cas, le recours à un courtier en financement immobilier peut être gratuit pour l’emprunteur. L’intermédiaire est alors rémunéré par les partenaires bancaires.

Pour éviter toute mauvaise surprise, veillez toujours à demander le détail des honoraires et à étudier de près le mandat signé en début de mission. Enfin, gardez à l’esprit que l’économie générée sur l’ensemble du crédit immobilier doit être plus importante que les honoraires facturés.

Les honoraires du courtier doivent être clairement affichés ou communiqués. Si vous n’abordez pas ce point avec votre courtier en financement immobilier lors de votre premier rendez-vous, pensez à lui poser la question.

Bon à savoir, même si vous payez des frais de courtage, cela ne vous dispense pas pour autant de régler les éventuels frais de dossier facturés par la banque. Même si le courtier intervient, la banque prêteuse va en effet devoir réaliser différentes démarches administratives relatives à la mise en place du prêt (ouverture de compte bancaire, édition des offres de prêt, déblocage des fonds…). Elle peut donc, dans ce cadre, percevoir une rémunération qui prend la forme des fameux frais de dossier.

Même à l’heure où les taux d’intérêt restent proches des plus bas niveaux historiques, les courtiers en financement immobilier vous permettent de gagner quelques précieux dixièmes de points et des conditions d’emprunt souvent plus favorables. Gagnez du temps et de l’argent !

 

Quel est le statut d’un courtier en financement immobilier ?

Un courtier en financement immobilier est ce que l’on appelle un intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (IOBSP). Il s’agit d’un statut officiel et réglementé. D’après l’article L. 519-1 du code monétaire et financier, « est intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement toute personne qui exerce, à titre habituel, contre une rémunération ou toute autre forme d’avantage économique, l’intermédiation en opérations de banque et en services de paiement, sans se porter ducroire ou qui fournit un service de conseil au sens de l’article L. 519-1-1. »

L’article L. 519-1-1 précise : « Le service de conseil consiste en la fourniture au client, y compris au client potentiel, de recommandations personnalisées en ce qui concerne une ou plusieurs opérations relatives à des contrats de crédit. Il constitue une activité distincte de l’octroi de crédit et de l’intermédiation en opérations de banque et en services de paiement. »

Le courtier en financement immobilier doit être immatriculé à l’Orias (Organisme pour le registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance). Il s’agit du registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance, qui recense les personnes physiques ou morales habilitées à exercer l’activité.

 

Comment faire appel à un courtier en financement immobilier ?

D’un point de vue contractuel, vous allez officialiser la relation avec votre courtier en signant avec lui un mandat. Ce document est obligatoire et distribue les rôles : le courtier devient votre mandataire et vous êtes le mandant.

En signant ce document, vous autorisez le courtier en financement immobilier à :

• Effectuer les différentes simulations de financement qui lui permettront, à partir des justificatifs que vous lui transmettrez, d’évaluer votre capacité d’emprunt et de sélectionner les établissements de crédit les mieux adaptés en fonction de votre profil et de votre projet ;
   
• Réaliser, en votre nom, les différentes démarches et sollicitations auprès des banques ;
   
• Vous soumettre l’offre de prêt la mieux adaptée à votre situation, d’un point de vue financier mais pas uniquement. Le courtier en financement immobilier a un rôle de conseil qui peut le conduire à attirer votre attention sur certaines clauses de l’offre de prêt ou conditions avantageuses (absence d’indemnités de remboursement anticipé (IRA), frais de dossier négociés…).

Le courtier peut vous proposer de signer le mandat en version papier ou directement en ligne, avec mise en place d’une signature électronique authentifiée.

 

Peut-on avoir plusieurs courtiers en financement immobilier ?

Rien ne vous empêche de faire appel à plusieurs courtiers immobiliers en même temps. Toutefois, cette démarche est déconseillée pour différentes raisons :

• Au lieu de passer du temps avec différentes banques, vous allez multiplier les réunions et les points téléphoniques avec plusieurs courtiers. Au final, vous n’allez pas forcément économiser de temps. Or, le gain de temps constitue l’un des avantages majeurs du recours à un courtier en financement immobilier ;
   
• Vous allez mettre en péril votre dossier de demande de financement. Si une même banque reçoit plusieurs demandes émanant de différents courtiers mais pour un même dossier, elle est susceptible de se poser des questions. De plus, cela risque d’entraîner des doublons en matière de traitement administratif et, de ce fait, retarder votre dossier. Or, si vous avez signé une promesse de vente, le temps vous est compté pour obtenir votre prêt et lever la condition suspensive de financement.

 

Quels sont les critères de choix d’un courtier en financement immobilier ?

Avant de choisir votre courtier en prêt immobilier, il est conseillé de passer en revue les quatre critères suivants :

• Le courtier est-il dûment enregistré ? Le courtier immobilier doit être en mesure de vous fournir son numéro d’immatriculation de l’Orias. Cela permet de vérifier qu’il est bien en règle ;
   
• Quelle est la tarification pratiquée par le courtier ? S’il n’est pas recommandé de mandater plusieurs courtiers en même temps, vous pouvez solliciter différents courtiers en première intention avant de sélectionner celui qui s’occupera de bout en bout de votre dossier ;
   
• Quelles sont les modalités de contact avec votre courtier ? Selon les cas, vous préférerez peut-être vous rendre dans une agence physique près de chez vous ou, au contraire, privilégier les contacts par e-mail, téléphone ou visioconférence. Ce détail n’en est pas un : la négociation d’un crédit immobilier s’étend généralement sur plusieurs semaines et il vaut mieux que vous vous sentiez à l’aise ;
   
• Quelle est la réputation du courtier ? Bouche-à-oreille, avis des internautes, articles de presse : différents indices peuvent vous guider dans le choix de votre courtier en financement immobilier.

 

Le courtier en financement immobilier en bref

 

Quel est le rôle du courtier en prêt immobilier ?

Le rôle d’un courtier en financement immobilier est de vous aider à trouver un financement pour votre projet immobilier aux meilleures conditions possibles, incluant les conditions de prêt mais aussi l’assurance emprunteur. Pour ce faire, le courtier va comparer les différentes offres de prêt immobilier et vous aider à sélectionner la meilleure, en fonction de votre profil et de vos projets d’avenir.

 

Quelles sont les démarches prises en charge par un courtier immobilier ?

Les prestations d’un courtier en financement immobilier peuvent inclure la simulation de capacité d’emprunt, la simulation de crédit immobilier, la constitution de dossier d’emprunt et le montage de plan de financement immobilier, la recherche de financement immobilier, la négociation de crédit immobilier et l’accompagnement administratif. Si vous en faites la demande, le courtier en financement immobilier peut également vous accompagner lors de la signature du compromis de vente chez le notaire.

 

Pourquoi passer par un courtier en financement immobilier ?

Faire appel à un courtier en financement immobilier peut se révéler intéressant pour trois raisons principales. D’abord, passer par un courtier immobilier permet de réaliser les différentes démarches administratives dans les règles, sans faire l’impasse sur les passages obligés.

Ensuite, faire appel à un courtier permet de gagner du temps. Le courtier est un expert qui est en relation permanente avec les acteurs du crédit immobilier : il dispose ainsi des connaissances et des contacts nécessaires pour accélérer l’examen de votre dossier de demande de prêt immobilier. 24% des Français disent faire appel à un courtier pour gagner du temps. Il s’agit du troisième motif de recours à un courtier, juste derrière l’obtention d’un meilleur taux de crédit et le besoin de sérénité. En faisant appel à un courtier, plus besoin de courir les banques et de multiplier les rendez-vous, parfois à des horaires peu pratiques. Le courtier s’occupe de tout et joue les intermédiaires avec les établissements de crédit. Vous n’avez qu’un seul dossier à constituer et à envoyer. S’il manque des pièces, le courtier se chargera de centraliser les demandes et de vous les adresser.

Enfin, le courtier en financement immobilier peut vous faire gagner de l’argent en négociant pour vous les meilleures conditions de crédit.

 

Comment effectuer une simulation de crédit immobilier avec un courtier ?

Pour effectuer une simulation de crédit avec un courtier immobilier, il vous suffit de prendre contact par e-mail ou par téléphone. Si la simulation de prêt peut se faire à distance, il est parfois préférable d’organiser une rencontre en raison des nombreux justificatifs à fournir. Cette discussion peut aussi être l’occasion d’identifier plus aisément et plus rapidement les points forts et les points faibles de votre dossier, en vue bien sûr de le présenter sous son meilleur jour auprès des établissements prêteurs.

 

Quel est le tarif d’un courtier en prêt immobilier ?

Le courtier en financement peut se rémunérer de deux manières différentes. Il peut percevoir une commission versée par la banque qui accorde le prêt immobilier. L’intérêt pour la banque de rémunérer ainsi un intermédiaire est d’aller chercher des profils d’emprunteurs qu’elle n’aurait peut-être pas trouvé parmi sa clientèle habituelle.

De plus, le courtier en financement immobilier peut facturer des frais de courtage à l’emprunteur, qui peuvent être forfaitaires ou calculés en pourcentage du montant du capital emprunté.

 

Quelles sont les différentes catégories de courtiers immobiliers ?

Il existe trois catégories de courtiers en financement immobilier : les réseaux de courtiers, qui disposent d’agences ; les courtiers en ligne ; les courtiers indépendants.

 

Comment bien choisir son courtier en financement immobilier ?

Pour bien choisir un courtier en financement immobilier, trois critères principaux peuvent être pris en compte : le montant des frais de courtage ou des honoraires facturés, l’étendue des services rendus (de la simple mise en relation avec les banques à l’accompagnement dans toutes les démarches jusqu’à la signature du compromis) ainsi que la taille du réseau. Si l’exception demeure la règle, un courtier faisant partie d’un réseau important est susceptible de vous proposer de meilleures conditions en raison d’un volume d’affaires plus conséquent pour les banques.