Panorama des lois de défiscalisation dans l’immobilier neuf

L’immobilier neuf propose de nombreux avantages fiscaux tout en offrant la possibilité d’investir dans un placement sûr et rentable. Quels sont les principaux dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier neuf ?

Plusieurs dispositifs permettent de défiscaliser dans l’immobilier neuf. Nos outils gratuits et en ligne, comme le simulateur LMNP, vous permettent d’évaluer de façon simple et rapide votre potentiel de défiscalisation.

Qu’est-ce qu’une opération de défiscalisation immobilière ?

La défiscalisation immobilière consiste à récupérer une partie du prix du bien ou des travaux sous forme de réduction d’impôt. Il est possible de réaliser une opération de défiscalisation immobilière dans le cadre de l’investissement locatif.

Qu’est-ce qu’une loi de défiscalisation immobilière ?

Une loi de défiscalisation immobilière est un texte législatif qui vise à définir les conditions dans lesquelles l’investisseur peut bénéficier ou non d’un avantage fiscal. Chaque loi de défiscalisation immobilière (loi Denormandie, loi Malraux, LLI…) poursuit des objectifs qui lui sont propres, tels que la stimulation de la construction de logements neufs dans les zones tendues ou la rénovation de logements anciens.

Peut-on défiscaliser dans l’immobilier neuf ?

Il est possible de réduire ses impôts en investissant dans l’immobilier neuf, mais aussi dans l’immobilier à rénover ou à réhabiliter. En règle générale, l’investisseur peut déduire une quote-part du prix du bien immobilier neuf ou des travaux réalisés dans l’ancien. Certains dispositifs de défiscalisation permettent également de récupérer la TVA sur l’immobilier neuf.

L’investissement en LMNP

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) offre un régime d’imposition favorable. Ce dispositif permet ainsi de bénéficier d’un abattement de 50 % (micro-BIC) ou d’une comptabilisation au réel des charges, avec en plus des amortissements (régime réel). Grâce au régime LMNP réel, il est ainsi possible d’amortir jusqu’à 85 % du prix de revient du bien sur une période de 30 ans.

Depuis la loi de finances pour 2025, au moment de la revente, les amortissements doivent être réintégrés afin de calculer l’imposition des plus-values immobilières. Autrement dit, la base imposable étant plus importante, le montant des plus-values l’est aussi.

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Le dispositif Cosse d’investissement locatif

Le dispositif Cosse (appelé aussi Louer abordable puis Loc’Avantages) s’applique aux propriétaires de logements loués nus, récents ou anciens (avec ou sans travaux), qui sont donnés en location depuis le 1er janvier 2017 dans le cadre d’une convention conclue jusqu’au 31 décembre 2027 avec l’Agence nationale pour l’habitat (Anah). Ils doivent être affectés à l’habitation principale du locataire et atteindre un certain niveau de performance énergétique. Le montant de la déduction fiscale varie en fonction de la zone dans laquelle est situé le logement. L’avantage fiscal est égal à 15 % des revenus bruts pour les logements mis en location dans le cadre d’une convention à loyer intermédiaire et 35 % dans le secteur social ou très social.

La fiscalité Malraux

Créé en 1962 et révisé à plusieurs reprises, le dispositif Malraux vise à préserver le patrimoine historique français. Concrètement, l’investisseur qui fait l’acquisition d’un immeuble de caractère pour y effectuer des travaux de rénovation importants peut déduire de ses impôts une quote-part des travaux réalisés. Pour en bénéficier, le bien immobilier doit être loué à titre de résidence principale pendant une période de neuf ans.

Le montant de l’avantage fiscal Malraux dépend de la zone dans laquelle est situé l'immeuble. Il s’élève ainsi à :

• 30 % pour les zones classées en site patrimonial remarquable (SPR) bénéficiant d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV)
• 22 % pour les zones classées en site patrimonial remarquable (SPR) bénéficiant d’un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) ou déclarées d’utilité publique (UP).

Le dispositif Denormandie

Inspiré du dispositif Pinel, le Denormandie s’applique cette fois à l’immobilier ancien. Il s’adresse aux investisseurs souhaitant acquérir un bien à rénover dans une ville moyenne engagée dans la redynamisation de son centre-ville. Pour être éligibles, les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération et être réalisés par des professionnels qualifiés. En échange de cet engagement, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % selon la durée de mise en location du bien (6, 9 ou 12 ans).

Le dispositif combine avantage fiscal immédiat et valorisation patrimoniale à long terme, grâce à la modernisation du logement et à la revalorisation du centre urbain concerné. Il constitue un complément pertinent au statut LMNP, notamment pour les investisseurs cherchant à diversifier leur stratégie entre immobilier neuf et ancien rénové.

Le logement locatif intermédiaire (LLI)

Le logement locatif intermédiaire (LLI) répond à un enjeu majeur : offrir une solution accessible aux ménages aux revenus intermédiaires, trop aisés pour le logement social mais exclus du marché libre. En contrepartie d’un loyer plafonné inférieur de 10 à 15 % aux prix du marché, les propriétaires bénéficient de plusieurs avantages :

• Exonération partielle de taxe foncière pendant 20 ans dans les zones éligibles
• TVA réduite à 10 % lors de l’acquisition d’un logement neuf
• Rentabilité locative stable, soutenue par une forte demande structurelle.

Pour un investisseur à long terme, le LLI constitue une opportunité associant rendement durable, sécurité locative et impact social positif. VINCI Immobilier accompagne cette démarche en développant des résidences éligibles au LLI dans les métropoles et les territoires où la tension sur l’offre de logements reste forte.

Vous hésitez entre l’un ou l’autre de ces dispositifs d’investissement locatif ? Découvrez nos résidences éligibles et parlez-en à votre conseiller VINCI Immobilier. Nous sommes à vos côtés pour donner naissance à vos projets.