LMNP ou LMP 2026 : différences, seuils et comment choisir

Investir dans un logement meublé permet de bénéficier d'un cadre fiscal spécifique, mais encore faut-il choisir le statut le plus adapté à votre situation entre celui de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et de loueur en meublé professionnel (LMP). Quelles sont les différences entre ces deux régimes ? Quels sont les critères qui vous font basculer dans l’un ou l’autre des régimes ? On vous explique.

LMNP ou LMP : quelles différences ?

Le LMNP et le LMP relèvent tous deux de la location meublée. Ils permettent de déclarer les loyers dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), mais leur fonctionnement diffère sur plusieurs points.

Le LMNP s'adresse principalement aux investisseurs qui souhaitent percevoir des revenus complémentaires grâce à un ou plusieurs logements meublés. Le LMP, quant à lui, concerne les bailleurs dont l'activité locative occupe une place plus importante dans leur patrimoine et leurs revenus.

Les seuils à respecter

En fonction du montant de vos recettes locatives et de la part que celles-ci représentent dans les revenus globaux de votre foyer fiscal, vous relevez :

• Soit du statut LMNP si les revenus annuels n'excèdent pas 23 000 € OU 50 % des revenus globaux du foyer.
• Soit du statut LMP si les revenus locatifs annuels dépassent le seuil de 23 000 € ET représentent plus de 50% des revenus du foyer.

Les points à comparer entre LMP et LMNP

Les principales différences entre les deux régimes fiscaux LMP et LMNP concernent :

• La gestion des éventuels déficits : en LMNP, les déficits sont déductibles des revenus locatifs et reportables pendant dix ans lorsque le loueur en meublé a opté pour l’imposition au régime réel (normal ou simplifié). En LMP, les déficits s’imputent sur le revenu global et sont reportables pendant une période de six ans.
• L’imposition des plus-values à la revente : en LMNP, la plus-value réalisée lors de la revente du bien locatif est taxée au taux de 19 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. En LMP, les plus-values sont exonérées en totalité si vous exercez votre activité de loueur meublé depuis au moins cinq ans et que vos recettes locatives ne dépassent pas 90 000 € HT en moyenne sur les deux années précédant la vente. Si votre chiffre d’affaires total est compris entre 90 000 € et 126 000 € HT, l’exonération de taxation sur les plus-values professionnelles devient partielle.
• L’imposition à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) : l’IFI concerne tous les contribuables dont le patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition. Les biens en statut LMNP entrent dans l’assiette de calcul de l’IFI. Les biens en LMP peuvent en être exonérés si les conditions sont remplies (activité exercée à plein temps avec peu d'autres revenus dans le foyer fiscal).
• Le paiement des cotisations sociales :
  • En LMNP, des prélèvements sociaux sont généralement dus. Certains loueurs sont également soumis à des cotisations sociales selon leur activité.
  • En LMP, des cotisations et des contributions sociales sont à régler, avec l'affiliation en tant que travailleur indépendant au régime général via l'Urssaf. Le montant à payer varie entre 35 % et 40 % des bénéfices réalisés. Une cotisation minimale d’un montant de 1 145 € est due en l’absence de bénéfices.

Comment choisir entre LMNP et LMP ?

Le choix le plus pertinent dépend essentiellement de votre stratégie patrimoniale, de vos revenus locatifs et de vos objectifs à moyen ou long terme.

Vous recherchez un complément de revenus

Le LMNP constitue généralement la solution la plus adaptée. Il permet de bénéficier d'un cadre fiscal attractif tout en conservant une gestion relativement simple. Ce statut convient particulièrement aux investisseurs qui souhaitent acquérir un premier logement meublé ou préparer progressivement leur patrimoine immobilier.

Vous développez une activité locative importante

Lorsque la location meublée représente une part significative de vos revenus et que les conditions légales sont réunies, le LMP peut devenir plus approprié. Il ouvre notamment droit à un régime spécifique concernant l'imputation des déficits et le traitement des plus-values professionnelles.

Vous privilégiez une gestion patrimoniale sur le long terme

Le choix dépend alors de nombreux paramètres : niveau d'imposition, stratégie de détention, objectif de transmission ou encore perspectives de revente. Il est recommandé d'étudier l'ensemble des conséquences fiscales avant d'opter pour un statut.

Bon à savoir : si votre activité évolue avec le temps, il est possible de passer du LMNP au LMP lorsque les conditions sont remplies. Découvrez les démarches dans notre guide consacré au changement de statut LMNP vers LMP.

Quel régime fiscal choisir en LMNP ?

Le point commun entre les deux régimes – LMNP et LMP – est l’imposition des revenus locatifs dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), rappelle Service Public Entreprendre.

Le micro BIC est-il adapté à votre situation ?

Le régime micro BIC convient aux investisseurs dont les recettes en 2026 restent sous le plafond annuel de 83 600 € pour la location meublée longue durée ou la location de meublés de tourisme classés (15 000 € pour la location de meublés de tourisme non classés).

Il permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire représentatif des charges, sans avoir à justifier les dépenses réellement engagées. Cet abattement est de 50 % pour la location meublée longue durée ou la location de meublés de tourisme classés (30 % pour la location de meublés de tourisme non classés).

Bon à savoir : cette solution séduit les propriétaires qui recherchent une gestion administrative simplifiée ou dont les charges demeurent limitées.

Dans quels cas le régime réel est-il plus intéressant ?

Le régime réel permet de déduire les charges effectivement supportées (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, frais de gestion...) ainsi que, dans de nombreux cas, l'amortissement du bien et du mobilier. Il devient souvent plus avantageux lorsque les charges sont importantes ou lorsque le financement du projet génère des intérêts d'emprunt élevés.

LMNP ou LMP : que choisir selon votre profil ?

Le tableau ci-dessous vous aide à identifier la solution la plus adaptée à votre situation.

Quels changements depuis la loi de finances 2025 ?

La loi de finances 2025 a fait évoluer plusieurs règles applicables à la location meublée.

La fiscalité de la plus-value a évolué en LMNP

Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits dans le cadre du régime réel doivent, dans la plupart des situations, être réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente d'un bien détenu en LMNP. Cette évolution réduit l'avantage fiscal dont bénéficiaient auparavant les investisseurs au régime réel.

Le régime des plus-values des particuliers continue toutefois de s'appliquer au LMNP, avec les abattements liés à la durée de détention. En LMP, les cessions relèvent du régime des plus-values professionnelles, qui obéit à des règles différentes.

Cette évolution peut-elle modifier votre choix ?

Le régime réel demeure souvent très avantageux pour les investisseurs supportant des charges importantes ou finançant leur acquisition à crédit. En revanche, la fiscalité applicable à la revente doit désormais être intégrée dans votre réflexion patrimoniale.

À retenir : en cas d'option pour le LMNP avec amortissement dans le cadre du régime réel d’imposition, les amortissements immobiliers déduits doivent, dans la plupart des situations, être réintégrés dans le calcul de la plus-value.

LMNP ou LMP : quel statut choisir ?

Le choix entre le LMNP et le LMP ne repose pas uniquement sur le montant des loyers perçus. Il dépend également de votre stratégie patrimoniale, de votre fiscalité, de vos objectifs de rentabilité et de votre projet de revente. Le LMNP reste particulièrement adapté aux investisseurs souhaitant générer des revenus complémentaires tout en bénéficiant d'une gestion relativement souple. Le LMP s'adresse davantage aux propriétaires dont la location meublée constitue une véritable activité et qui souhaitent profiter des spécificités du régime professionnel.

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