Ce qui change pour les propriétaires d'une passoire thermique

Une nouvelle réglementation vise à inciter les propriétaires bailleurs à réaliser des travaux de rénovation énergétique dans les logements assimilés à des « passoires thermiques », c’est-à-dire les logements mal isolés d’un point de vue thermique. Ces logements, caractérisés par d’importantes consommations énergétiques en hiver et un faible confort d’été, font l’objet d’une nouvelle réglementation qui pourrait s’avérer défavorable à l’immobilier ancien. Dans ce contexte, investir dans un logement neuf prend tout son sens.

Définition : c’est quoi une passoire thermique ?

passoire thermique

D’un point de vue technique, une passoire thermique est un logement appartenant aux catégories les plus énergivores. Il s’agit de logements classés F et G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE). 4,8 millions de logements sont concernés en France d’après le ministère de la Transition écologique.

Depuis 2023, une passoire thermique n’est plus considérée comme un logement décent. Le gouvernement entend éradiquer les passoires thermiques d’ici 2028. L’objectif est d’inciter les propriétaires de logements énergivores à réaliser les travaux de rénovation énergétique nécessaires.

En quoi consiste la nouvelle réglementation des passoires énergétiques ?

Afin de lutter contre les effets négatifs des passoires thermiques, le gouvernement a engagé une réforme qui repose sur deux textes réglementaires :

  • Dans un premier temps, le décret du 31 décembre 2020 a posé l’interdiction d’augmenter les loyers des passoires thermiques (note F ou G) dans 28 communes françaises, dont Paris, Marseille et Toulouse 
  • Dans un second temps, le décret du 13 janvier 2021 a interdit, à compter de 2028, de louer un appartement ou une maison avec un DPE classé G. Depuis le 1er janvier 2023, l’ensemble des logements dont la consommation énergétique excède les 450 kWh/m²/an sont interdits à la location. La loi Climat et Résilience, promulguée le 24 août 2021, prévoit l’interdiction à la location dès le 1er janvier 2025 des logements classés G et, en 2028, de ceux classés F.

Par ailleurs, le DPE est devenu opposable depuis le 1er juillet 2021. Cela signifie qu’un locataire pourra se retourner contre son propriétaire et engager des poursuites si le logement ne correspond pas aux nouvelles normes environnementales. Posséder un logement assimilé à une passoire thermique est donc susceptible, en l’absence de travaux, d’engendrer un risque juridique pour son propriétaire.

Pourquoi les passoires énergétiques sont-elles un problème ? 

Concrètement, l’état de passoire thermique peut se traduire de différentes manières pour un logement ancien. Cela peut notamment se manifester par des difficultés à chauffer le logement durant l’hiver, des difficultés à rafraîchir l’été, l’accumulation d’humidité dans le logement… Le plus souvent, les occupants des logements concernés doivent faire face à des factures d’énergie très élevées.

Comment savoir si ma maison est une passoire thermique ?  

Pour savoir si votre maison est une passoire thermique, il vous suffit de consulter le DPE de votre logement. Ce dernier est annexé au contrat de location ou au contrat de vente de votre maison. Ce diagnostic doit être réalisé par un professionnel certifié RGE (reconnu garant de l’environnement) selon une méthode harmonisée. Le DPE permet donc d’obtenir une base de comparaison fiable entre les différents types de logement.

Vente de passoire thermique : ce qu’il faut savoir 

La mise en vente d’une passoire thermique est encadrée de façon très stricte. En effet, la vente d’un bien classé F ou G par le DPE doit désormais être accompagnée d’un audit énergétique. Le but de ce document est d’évaluer la consommation d’énergie d’un logement ou d’un bâtiment et ses émissions de gaz à effet de serre au travers d’un classement allant de A à G. 

L’audit énergétique présente un état des lieux détaillé de la performance énergétique et environnementale d’un logement. Il contient également des propositions de travaux de rénovation permettant d’améliorer le niveau de performance énergétique, un estimatif des économies d’énergie, une évaluation des coûts des travaux proposés, ainsi qu’une vue globale des principales aides publiques mobilisables.

L’audit énergétique sera élargi aux logements classés E à partir du 1er janvier 2025, et aux logements classés D à partir du 1er janvier 2034.

Quels travaux pour rénover une passoire thermique ?  

Plusieurs types de travaux peuvent être envisagés afin de faire sortir un logement de l’état de passoire thermique :

  • L’isolation des murs
  • L’isolation de la toiture
  • L’isolation du plancher bas
  • Le changement des menuiseries extérieures
  • L’installation d’un système de ventilation performant, permettant notamment d’éviter les problèmes d’humidité et de garantir une qualité de l’air intérieur optimale
  • L’installation d’un système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire plus respectueux de l’environnement (chaudière gaz à très haute performance énergétique, pompe à chaleur, système fonctionnant à l’énergie solaire…).

Selon les données communiquées par l’Agence de la transition écologique (Ademe), les principales interventions de rénovation portent sur les gestes d’isolation (38 % des données), les changements d’appareils de chauffage (26 %), les remplacements de fenêtres (24 %), la ventilation et l’eau chaude sanitaire solaire et non solaire.

L’isolation du logement est une des priorités. On estime en effet que 25 à 30 % de la chaleur d’un logement s’échappe par le toit. Isoler les combles dans une maison est, par exemple, un bon moyen de réaliser des économies d’énergie. Il est également recommandé d’isoler les murs, notamment ceux qui sont exposés au nord et aux vents. Les menuiseries extérieures font également partie des travaux à cibler en première intention, puisque 10 à 15 % de la chaleur s’échappe par les fenêtres.

Quelles sont les aides possibles si mon logement est une passoire thermique ? 

Plusieurs aides gouvernementales peuvent être mobilisées par les particuliers et/ou les copropriétés afin de compléter le financement de travaux de rénovation énergétique :

  • MaPrimeRénov’ permet de financer un bouquet de travaux. Ce dispositif se décompose en plusieurs volets : MaPrimeRénov’ Sérénité (pour les propriétaires occupants à revenus modestes ou très modestes qui envisagent des travaux de rénovation permettant un gain énergétique d’au minimum 35 %) ; MaPrimeRénov’ Copropriétés (pour financer des travaux de rénovation énergétique globale permettant un gain d’au moins 35 % sur les parties communes des copropriétés) ; et les forfaits « rénovations globales » qui visent à inciter les Français à rénover leur logement de manière globale. Le montant de l’aide accordée peut atteindre 35 000 € dans le cas de MaPrimeRénov’ Sérénité.
  • La prime énergie et son coup de pouce Rénovation globale au sein du dispositif CEE (certificats d’économie d’énergie)
  • La TVA réduite au taux de 5,5 % 
  • L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ)
  • Les aides des collectivités locales
  • Etc.

Investir dans l’immobilier neuf : une solution écologique 

L’immobilier neuf permet d’éviter les contraintes liées à la rénovation énergétique grâce à plusieurs atouts. L’utilisation de matériaux performants permet de garantir l’efficacité énergétique globale du bâtiment et d’assurer la durabilité des constructions. Des choix en termes d’implantation et d’orientation qui permettent d’optimiser la consommation énergétique.

Le respect d’exigences poussées en matière de construction permet aussi d’offrir une très bonne isolation acoustique, vis-à-vis des bruits intérieurs ou extérieurs. La pollution sonore, au même titre que la pollution atmosphérique ou de l’air intérieur, peut en effet avoir des conséquences sur la santé humaine.

Investir dans l’immobilier neuf : un choix pertinent sur le plan environnemental

VINCI Immobilier est récompensé par plusieurs labels environnementaux, qui attestent de la valeur verte de ses réalisations. Nous nous engageons notamment dans le cadre des normes NF Habitat et NF Habitat HQE (haute qualité environnementale) afin de proposer le meilleur aux investisseurs mais aussi à leurs locataires.

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