Comment changer de statut LMNP et LMP ?
Si vous réalisez un investissement locatif en location meublée, vous pouvez relever d’un de ces deux régimes : le LMNP (loueur en meublé non professionnel) ou le LMP (loueur en meublé professionnel). Quels sont les critères qui déterminent votre appartenance à tel ou tel régime ? Comment passer du LMNP au LMP ?
Comment passer du LMNP au LMP ?
L’appartenance au LMNP ou au LMP n’est pas un droit d’option. Cette affectation se fait de manière automatique, en fonction du montant des revenus locatifs (qui peut être inférieur ou supérieur à 23 000€ par an) et de la part que ces revenus représentent au sein des revenus d’un foyer fiscal.
Si les revenus locatifs annuels du loueur en meublé dépassent la barre de 23 000€ et qu’ils représentent la principale source de revenus du foyer fiscal considéré, alors le régime qui s’applique de plein droit est celui du LMP. En deçà de ces seuils, la location meublée est régie par le statut LMNP.
Il n’est donc pas possible de passer volontairement du LMNP au LMP, sauf à avoir une action sur le montant de ses recettes locatives.
Quand passer du LMNP au LMP ?
Le seul moyen de passer du LMNP au LMP est de dépasser les seuils du LMNP. Cela signifie que vous devez augmenter vos périodes de location pour augmenter vos revenus locatifs. Cependant, même si vous mettez votre logement en location pendant un nombre de mois plus important au cours de l’année, cela ne signifie pas pour autant que vous allez louer automatiquement. Votre capacité à devenir LMP dépend en partie du dynamisme de la demande locative locale et de l’attractivité de votre bien.
Devenir LMP : quelles conséquences fiscales et sociales ?
Trois conséquences principales sont à prévoir au plan fiscal en cas de passage au régime LMP, au niveau de :
L’imputation des déficits sur les revenus du foyer fiscal. Lorsque le montant de vos charges dépasse celui de vos recettes locatives, vous constatez des déficits. Dans le cadre du régime LMP, les éventuels déficits peuvent être déduits du revenu global sans limitation de montant.
L’exonération d’impôt sur les plus-values immobilières. En cas de cession d’un bien immobilier LMP, vous bénéficiez d’avantages fiscaux spécifiques. Lorsque l’activité de LMP est exercée depuis plus de cinq ans et que les recettes de location ne dépassent pas 90 000€ HT au cours des deux dernières années, vous êtes totalement dispensé du paiement d’un impôt. Si vos recettes sont comprises entre 90 000€ et 126 000€ HT, vous bénéficiez toujours d’une exonération, mais celle-ci est partielle.
L’exonération d’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Un contribuable est redevable de l’IFI dès lors que la valeur total de son patrimoine immobilier est supérieure à 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition. Les biens immobiliers concernés par l’IFI sont les immeubles bâtis (maisons, appartements ou dépendances) mis en location ou non, les immeubles en cours de construction au 1er janvier, les terrains constructibles ou agricoles, les parts de sociétés immobilières ainsi que les places de parking. La résidence principale bénéficie d’un traitement spécial avec un abattement d’environ 30% de sa valeur locative au 1er janvier. Néanmoins, l’IFI porte uniquement sur le patrimoine personnel du contribuable : il ne s’applique donc pas aux immeubles utilisés à des fins professionnelles. Par conséquent, les loueurs en meublé professionnel sont exonérés d’IFI.
Au plan social, il convient de souligner que les investisseurs en LMP sont redevables de cotisations et contributions sociales. Ces cotisations sont calculées en fonction des recettes de location, avec un taux compris entre 30% à 35%. Les cotisations ne portent que sur le montant des recettes supérieures à 23 000€, après un abattement de 60% pour la location meublée à titre de résidence principale et la location courte durée. Il existe une cotisation minimale forfaitaire, d’un montant de 1 145€. En contrepartie, le loueur en meublé professionnel bénéficie d’une véritable couverture sociale (assurance maladie, invalidité, décès, assurance vieillesse…).
Les inconvénients du régime LMP
Parmi les inconvénients du LMP, on peut citer :
La nécessité de générer plus de 23 000€ de revenus locatifs annuels et d’atteindre la part des revenus du foyer fiscal d’au moins 50% pour continuer à bénéficier du LMP. En cas de baisse des recettes locatives – par exemple, en cas de vacance locative qui s’éternise – le statut de LMP peut donc être perdu.
L’obligation de tenir une comptabilité détaillée des charges locatives, des charges déductibles et des amortissements. Parmi les obligations déclaratives du loueur en LMP, il est nécessaire de compléter la déclaration n° 2033. Pour cela, il faut être capable de renseigner un bilan, un relevé de provisions ainsi qu’un tableau d’immobilisation. Le recours – payant – à un expert-comptable est alors indispensable.
Une durée du bail plus courte en location meublée. En matière de location meublée, la durée du bail est d’un an et peut être ramenée à neuf mois dans certains cas particuliers. Si cette souplesse peut représenter un avantage pour l’investisseur, elle peut aussi être perçue comme un inconvénient car elle nécessite de renouveler plus fréquemment la recherche d’un locataire. L’examen des dossiers de location, de même que les formalités d’entrée et de sortie, peuvent être assez chronophages. Toutefois, ce point n’est pas spécifique à la location meublée professionnelle et concerne aussi le statut LMNP.
Ainsi, le statut LMP comporte un certain nombre d’avantages… mais aussi un certain nombre d’inconvénients. C’est le montant de vos recettes locatives annuelles et la part que celles-ci représentent dans les revenus totaux de votre foyer qui déterminent votre appartenance au régime LMP ou LMNP.
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