Quelles conditions pour un LMP ?

Lorsque l’activité commerciale de loueur en meublé est exercée à titre professionnel, en société ou non, on parle de régime LMP (loueur en meublé professionnel). Ce statut est accessible dans certaines conditions. Quelles sont-elles ?

Avoir des recettes supérieures à un certain montant

Pour être éligible au régime LMP, vous devez encaisser des recettes supérieures à un certain montant.

Les recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée par l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent ainsi dépasser 23 000 €. Le montant des recettes prises en compte correspond au total des loyers toutes taxes et charges comprises. Ce montant est calculé sur l'année civile, c’est-à-dire sur la période courant du 1^er janvier au 31 décembre.

Bon à savoir, il est impératif de dépasser le seuil de 23 000 € même si la clôture de l'exercice comptable est faite en cours d'année. Si l’activité est créée en cours d'année, le plafond est ajusté. Les recettes rattachées à cet exercice sont recalculées sur 12 mois. Si le bien n'était pas affecté à la location meublée dès son acquisition ou son achèvement, l'ajustement est effectué au prorata temporis du nombre de jours de location sur un total de 365 jours.

Avoir des recettes supérieures aux autres revenus du foyer

Les recettes locatives annuelles doivent être supérieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal.

Ces autres revenus peuvent être :

• Des traitements et salaires, y compris les pensions et rentes viagères ;
• Des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée (y compris ceux qui ne seraient pas perçus dans le cadre d'une activité professionnelle) ;
• Des bénéfices agricoles ;
• Des bénéfices non-commerciaux ;
• Des revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du Code général des impôts (CGI).

« Les traitements, remboursements forfaitaires de frais et toutes autres rémunérations sont soumis à l'impôt sur le revenu au nom de leurs bénéficiaires s'ils sont admis en déduction des bénéfices soumis à l'impôt sur les sociétés par application de l'article 211, même si les résultats de l'exercice social sont déficitaires, lorsqu'ils sont alloués : aux gérants majoritaires des sociétés à responsabilité limitée n'ayant pas opté pour le régime fiscal des sociétés de personnes dans les conditions prévues à l'article 3-IV du décret n° 55-594 du 20 mai 1955 modifié, ou dans celles prévues à l'article 239 bis AA ou à l'article 239 bis AB ; aux gérants des sociétés en commandite par actions ; aux associés en nom des sociétés de personnes, aux membres des sociétés en participation et aux associés mentionnés aux 4° et 5° de l'article 8 lorsque ces sociétés ou exploitations ont opté pour le régime fiscal des sociétés de capitaux », précise l’article 62 du CGI.

Fiscalité : comment s’applique le statut LMP ?

En matière de fiscalité, la location meublée n’est pas soumise à la TVA dès lors qu’elle n’est pas associée à la prestation de services.

Les revenus locatifs sont en revanche imposés selon des modalités qui découlent de la structure juridique choisie par l’investisseur :

• Les recettes tirées de l’activité de location meublée professionnelle sont ainsi imposées à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ;
• Lorsque l’investisseur a opté pour l’impôt sur les sociétés (IS), la déclaration des revenus locatifs doit être effectuée via le formulaire n° 2065-SD ;
• Enfin, l’investisseur a la possibilité de cumuler le statut LMP avec celui de micro-entrepreneur dès lors que son chiffre d'affaires hors taxes ne dépasse pas 72 600 € (pour les meublés non classés) ou 176 200 € (pour les meublés classés).

Les déficits éventuels peuvent être déduits du revenu global.

Enfin, en cas de revente du bien LMP, l’investisseur peut bénéficier d’une exonération des plus-values de cession. Cette exonération est :

• Totale lorsque les recettes de location ne dépassent pas 90 000 € hors taxes au cours des deux années civiles précédant la cession. L'activité de location meublée doit également avoir démarré depuis au moins cinq ans ;
• Partielle lorsque les recettes sont comprises entre 90 000 € et 126 000 € hors taxes.

Le statut LMP est-il compatible avec la location saisonnière ?

La loi Hoguet n° 70-9 du 2 février 1970 réglemente l'activité des professionnels de l'immobilier. Elle précise notamment que la location saisonnière est un type de contrat de location conclu pour une durée maximale de 90 jours consécutifs, non renouvelables. Le terme « location saisonnière » peut être utilisé pour désigner un « meublé de tourisme ».

Ce type de location est compatible avec le statut LMP. L’activité peut être intégralement saisonnière, à condition que cette activité soit exercée à titre professionnel et habituel.

Enfin, il convient de rappeler que le loueur en meublé professionnel n'est nullement tenu d'être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés.

Le statut LMP se distingue du statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP), qui obéit à des règles spécifiques. Faites le point sur les différentes caractéristiques du régime LMNP et ses avantages à travers ce décryptage du statut LMNP !