Immobilier : quels sont les avantages du régime micro-BIC ?

Les revenus tirés de la location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En ce qui concerne vos obligations déclaratives à l’impôt sur le revenu, vous pouvez opter pour le régime réel ou le régime micro-BIC, sous conditions.

C’est quoi un régime micro-BIC ?

Le micro-BIC est un régime fiscal qui permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire sur le chiffre d’affaires, en vue d’alléger la fiscalité sur le bénéfice imposable.

Le micro-BIC ne doit pas être confondu avec le micro-BNC qui concerne les bénéfices non commerciaux. Dans le cadre du micro-BNC, le bénéfice imposable se calcule à partir du chiffre d’affaires annuel. Ce chiffre d’affaires est diminué d’un abattement forfaitaire pour les frais professionnels de 34 % du chiffre d’affaires, avec un abattement minimum de 305 €.

Que peut-on déclarer en micro-BIC ?

Plusieurs types d’activités sont compatibles avec le micro-BIC :

• Les activités d’achat/revente de marchandises, qui permettent de bénéficier d’un abattement de 71 % du chiffre d'affaires.
• Les activités de service, qui permettent de bénéficier d’un abattement de 50 % du chiffre d’affaires. La location meublée est assimilée à une activité de service.

Existe-t-il un plafond au régime micro-BIC ?

Il n’est pas possible de bénéficier du régime micro-BIC au-delà d’un certain montant de chiffre d’affaires. Le micro-BIC est en effet soumis à des plafonds réglementaires, qui diffèrent selon la nature de l’activité exercée.

Le plafond du régime micro-BIC s’élève à :

• 176 200 € pour la vente de marchandises.
• 72 600 € pour les prestations de service, dont l’activité de location meublée.

Pour rappel, c’est le chiffre d’affaires hors taxes qui est pris en compte.

Quelles différences avec le régime réel ?

La principale différence entre le régime micro-BIC et le régime réel est que le montant des charges prises en compte est plafonné à 50 % du montant de votre chiffre d’affaires. Si vos charges sont inférieures à ce seuil de 50 %, vous êtes gagnant sur le plan fiscal. Si vos charges représentent plus de 50 % de votre chiffre d’affaires, vous ne pouvez pas déduire de votre chiffre d’affaires la fraction supérieure à 50 %. 

Si vos charges sont plutôt élevées, vous avez donc généralement plutôt intérêt à opter pour le régime réel. Pour mémoire, voici les charges que vous pouvez notamment déduire au régime réel :

• Les frais de notaire et les frais d’agence payés au moment de l’acquisition du bien meublé.
• Les frais d’entretien et de réparation .
• Les charges de copropriété.
• La taxe foncière.
• Les frais d’assurance (assurance emprunteur et assurance propriétaire non occupant, par exemple).
• Les frais de gestion locative, si vous avez confié la gestion immobilière de votre bien à une agence.
• Les intérêts de l’emprunt, les frais de dossier et les frais de garantie.
• Les honoraires de l’expert-comptable, le cas échéant.
• Les frais de centre de gestion agréé, en cas d’adhésion.
• Les frais de procédure en cas de différend avec un locataire.

Pourquoi investir dans une location meublée en micro-BIC ?

Lorsque vous faites un investissement immobilier, vous avez la possibilité de louer votre logement vide (location nue) ou meublé (location meublée). Le choix du type d’investissement fait partie des étapes essentielles pour qui souhaite investir sur le marché locatif.

La location meublée comporte de nombreux avantages. Tout d’abord, il s’agit d’une solution attractive du point de vue du locataire, qui n’aura ainsi pas à se soucier d’acheter du mobilier ou d’organiser un déménagement d’envergure. Le locataire peut aussi compter sur la souplesse du contrat de location (durée, préavis…). Autant d’avantages qui peuvent aider à louer votre bien locatif plus rapidement.

Du côté de l’investisseur aussi, il y a des avantages. La location meublée gérée en résidence services est particulièrement intéressante. L’investisseur n’a pas à se préoccuper des formalités liées à la gestion locative (qui sont prises en charge par le gestionnaire) et bénéficie de loyers garantis. Parallèlement, la fiscalité de la location meublée et, en particulier, le régime micro-BIC ajoute à l’attrait de ce type d’investissement locatif.

Qui peut bénéficier du régime micro-BIC ?

Le régime micro-BIC est accessible dès lors que le montant des recettes de l’année précédente ou de l’avant-dernière année ne dépasse pas 72 600 € pour les locations de locaux d’habitation meublés ou 176 200 € pour les locations de chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés. Dès lors que vos recettes locatives sont inférieures à ces seuils, vous pouvez donc bénéficier du régime micro-BIC.

Quels sont les avantages du régime micro-BIC ?

Le régime micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire sur les revenus locatifs de 50 % pour les locations de locaux d’habitation meublés ou 71 % pour les locations de chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés (avec un abattement minimum de 305 €).

Si les charges liées à votre investissement locatif sont inférieures à 50 % de vos revenus locatifs, vous constatez un gain financier. Mais ce n’est pas le point fort du régime micro-BIC. Ce régime se distingue également par son formalisme relativement réduit.

Quels sont les inconvénients du régime micro-BIC ? 

Le respect des seuils du régime micro-BIC implique un suivi strict des revenus locatifs. Ainsi, si les obligations déclaratives découlant du régime micro-BIC sont relativement simples, il est indispensable de suivre correctement l’ensemble des revenus encaissés et des charges payées. Pour vous accompagner dans vos démarches, il est possible d’utiliser un logiciel de tableau de bord ou un logiciel de comptabilité simplifiée.

Sur le plan fiscal, il convient également de noter que le régime micro-BIC ne permet pas de déduire les charges réelles (intérêts d’emprunt, achat des meubles, assurances…). Si vous souhaitez changer de régime d’imposition en cours d’année, vous pouvez demander la levée d’option par lettre recommandée avec accusé de réception auprès de l’administration fiscale. Cette demande doit impérativement être effectuée avant le 1^er février.

L’impôt sur le revenu n’est pas la seule composante de la fiscalité du propriétaire. Dans certains cas bien précis (location d’un meublé de tourisme, par exemple), vous êtes susceptible de devoir verser d’autres contributions telles que des cotisations sociales. Si vous avez déjà versé des cotisations, vous devez déclarer le montant de vos recettes lignes 5NW à 5PJ pour éviter que les revenus correspondants ne soient soumis aux prélèvements sociaux par la DGFiP.

Comment déclarer des revenus locatifs en micro-BIC ?

Pour faire une déclaration de revenus BIC, il convient d’utiliser le formulaire n°2042 C Pro.

Dans le cadre du statut LMNP, vous devez suivre les étapes suivantes :

• Pour une location meublée classique, vous devez renseigner dans les lignes 5ND, 5OD ou 5PD, le montant total des sommes encaissées. Ce montant comprend (loyers, charges facturées au locataire et provisions pour charges). L’abattement forfaitaire de 50 % sera automatiquement appliqué.
• Pour une location de chambres d’hôtes ou de meublés de tourisme classés, vous devez saisir le montant total de vos recettes locatives dans les lignes 5NG, 5OG, 5PG. Un abattement forfaitaire de 71 % (avec un minimum de 305 €) sera appliqué.

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