Quelle fiscalité pour l'immobilier locatif ?

La fiscalité de l’immobilier locatif est présente lors de l’achat d’un bien immobilier, mais aussi pendant la période de perception des revenus locatifs ainsi qu’au moment de la revente. Retrouvez la liste complète des différents impôts et taxes qui s’appliquent à l’investissement locatif. Découvrez également comment réduire votre imposition en vous appuyant sur les nombreux dispositifs de défiscalisation immobilière existants.

Quelle fiscalité pour l'immobilier locatif ?

La fiscalité d’un investissement locatif se décompose en plusieurs strates :

• Les coûts liés à l’acquisition d’un bien immobilier. Appelés droits d’enregistrement ou taxe de publicité foncière, ces impôts et taxes sont liés à l’acquisition du bien et versés à l’État ou aux collectivités locales. Ils sont calculés en fonction du prix de vente du bien, mais aussi des taux votés par les collectivités : leur montant peut donc varier selon la zone géographique. La fiscalité liée à l’acquisition d’un bien immobilier est incluse dans ce qu’on appelle communément les frais de notaire. Elle s’ajoute aux honoraires perçus par le notaire pour établir l’acte notarié qui permet d’authentifier la transaction immobilière. Il est à noter que les « frais de notaire » sont significativement moins importants pour l’achat d’un bien neuf que pour un bien immobilier ancien.

• La fiscalité locale sur l’immobilier. La taxe foncière est due par tous les investisseurs, sauf s’ils n’étaient pas encore propriétaires au 1^er janvier de l'année courante. Il faut également prévoir de verser la cotisation foncière des entreprises (CFE), voire la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) s’il s’agit d’une location meublée. En ce qui concerne la taxe d'habitation, celle-ci est due chaque année par l'occupant du logement au 1^er janvier. La taxe d'habitation sur les résidences principales est supprimée depuis le 1er janvier 2023. Certaines communes mettent néanmoins en place des taxes sur les logements vacants (TLV et THLV) afin de renforcer la fluidité du parc immobilier. Pour en savoir plus, vous pouvez vous renseigner auprès de la mairie dont dépend votre investissement locatif.

• La fiscalité sur les revenus locatifs. Les modalités d'imposition des loyers diffèrent selon qu’il s’agit d’une location vide ou meublée. S’il s’agit d’une location vide, les loyers encaissés sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Les impôts correspondants n'entrent pas dans le cadre du prélèvement à la source, mais sont prélevés –chaque mois ou chaque trimestre – sous forme d’acomptes calculés en fonction des recettes de l’année précédente. Le montant de l’imposition est actualisé chaque année, à l’été, après réception par l’administration fiscale de la nouvelle déclaration de revenus. S’il s’agit d’une location meublée, les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous avez alors la possibilité de choisir entre deux régimes fiscaux bien distincts : soit le régime micro-BIC (qui ouvre droit à un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs, avec un minimum de 305 €), soit le régime réel (qui permet de déduire les charges en fonction de leur montant réel, d’imputer les éventuels déficits et d’appliquer un système d’amortissement).

• La fiscalité à la revente. Vous devez payer des impôts si le prix de vente de votre bien locatif est supérieur à son prix d’acquisition. Cette imposition est forfaitaire pour les particuliers et les sociétés de personnes. Divers abattements peuvent s’appliquer (abattements pour durée de détention, abattements exceptionnels temporaires). La taxation des plus-values immobilières se fait au taux de 19 % au titre de l'impôt sur le revenu. S’y ajoutent des prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %. Ce taux se décompose entre : la contribution sociale généralisée (9,9 %), la contribution pour le remboursement de la dette sociale (0,5 %), le prélèvement social (4,5 %), la contribution additionnelle solidarité autonomie (0,3 %) et le prélèvement de solidarité (2 %). Dans certains cas précis, il convient également d’inclure à l’imposition sur les plus-values immobilières, la taxe forfaitaire sur les cessions de terrains nus devenus constructibles et/ou la taxe sur les plus-values immobilières élevées.

• L’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Vous êtes redevable de l’IFI dès lors que la valeur nette de votre patrimoine immobilier est supérieure à 1,3 million d'euros. Ce patrimoine inclut les logements locatifs, qu’il s’agisse de biens immobilier détenus en direct, d’investissements en résidences services ou bien de parts de sociétés civiles immobilières (SCI), de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ou d’organismes de placement collectif en immobilier (OPCI).

• La fiscalité en cas de transmission d’un bien immobilier. Des impôts s’appliquent en cas de succession, qui peuvent être réduits. Une réduction forfaitaire ou proportionnelle est ainsi appliquée en fonction du lien de l’ayant-droit avec le défunt.

Comment optimiser son impôt sur les revenus locatifs ?

Afin de réduire la fiscalité sur vos revenus locatifs, sachez qu’il existe de nombreux dispositifs de défiscalisation immobilière, dont :

• La loi Pinel, qui donne droit à une réduction d’impôt calculée sur le prix d'achat du logement. Cette réduction peut atteindre 10,5 %, 15 % ou 17,5 % en 2023 en fonction de la durée de l’engagement de location (6, 9 ou 12 ans). Le dispositif Pinel, sous sa forme actuelle, est voué à s’éteindre au 31 décembre 2024. Les avantages fiscaux de la loi Pinel seront réduits en 2024, il est néanmoins toujours possible de bénéficier des taux de réduction d’impôt Pinel 2022 sous réserve d’investir dans une zone QPV (quartiers prioritaires de la politique de la ville) ou dans un logement respectant certains critères de confort et de performance énergétique. On parle alors de Pinel + (Pinel Plus).

• Le LMNP avec amortissement. Comme son nom l’indique, le mécanisme de l’amortissement permet, dans le cadre d’une location meublée, d’amortir une partie de la valeur du bien et de son mobilier chaque année. Cet amortissement correspond à la constatation comptable de la perte de valeur du bien au fil du temps. Pour pouvoir profiter de cet avantage fiscal, il est indispensable de tenir une comptabilité et de faire appel aux services d’un expert-comptable spécialiste de l’immobilier.

• Le LMNP Censi-Bouvard. La loi Censi-Bouvard a été créée en 2012 et a connu de nombreuses évolutions au fil du temps. Elle a pris fin le 31 décembre 2022.

• La nue-propriété. Le démembrement de propriété comporte de très nombreux avantages pour un investisseur. Il permet notamment de bénéficier d’une décote intéressante sur le prix du bien (d’environ 40 % en moyenne), de n’avoir aucune charge à payer pendant toute la durée d’usufruit, de réduire la fiscalité sur son investissement locatif et de faciliter la transmission de son patrimoine immobilier en cas de décès.

Vous avez acheté dans le neuf ? On vous en dit plus sur la fiscalité du propriétaire d’un appartement neuf. Pour aller plus loin, vous pouvez également consulter notre FAQ de l’immobilier.