Lissage PTZ : définition & démarche pour 2024

Le prêt à taux zéro (PTZ) est un outil de financement immobilier garanti par l’État. Ce crédit avantageux représente un coup de pouce appréciable pour les ménages, mais il peut aussi s’accompagner de défis en termes de gestion de budget. Heureusement, le lissage de crédit peut régler ce problème. Dans cet article, découvrez ce qu’est le lissage de PTZ et comprenez ses avantages à l’aide d’un exemple concret.

Avant de commencer, qu’est-ce que le PTZ ?

Le prêt à taux zéro est un prêt aidé mis en place par l’État pour faciliter l’achat d’une résidence principale. C’est un prêt sans intérêts qui peut financer jusqu’à 50 % du prix de revient du bien, avec un montant maximum de 180 000 €.

Pour en profiter, il faut remplir les conditions d’éligibilité suivantes : 

• Être primo-accédant
• Choisir un bien neuf ou ancien avec travaux
• Respecter certaines conditions de ressources.

Une des caractéristiques du PTZ 2026 est la possibilité de différer le prêt pour une durée maximale de 10 ans. Ainsi, vous ne commencez à rembourser le PTZ que la 11e année. Cette disposition a l’avantage de reporter les mensualités de remboursement.

Le principe du lissage de prêt immobilier

Le lissage intervient lorsqu’un achat est financé par plusieurs prêts immobiliers. Chaque prêt est indépendant et se caractérise par un taux d’intérêt, une durée et une mensualité de remboursement. Ainsi, un emprunteur peut cumuler plusieurs crédits, avec des mensualités qui commencent et se terminent à différents moments, ce qui crée des « paliers » dans ses remboursements.

Le principe du lissage est de fusionner les mensualités de remboursement des différents crédits pour que le montant des échéances soit constant. Ainsi, les crédits restent indépendants, mais leurs remboursements sont regroupés. Cela est particulièrement utile si : 

• Les prêts immobiliers ont des durées différentes
• Un des prêts s’accompagne d’un différé de remboursement.

Justement, ces deux conditions sont généralement remplies lorsqu’un bien est partiellement financé par un prêt à taux zéro.

Les avantages du lissage de prêt immobilier

Le lissage de prêt offre des avantages aux emprunteurs qui combinent plusieurs crédits ou qui souhaitent stabiliser leurs mensualités dans le temps.

Une mensualité constante, sans mauvaise surprise

Grâce au lissage, vous remboursez une mensualité unique et stable tout au long de votre emprunt immobilier. Vous évitez ainsi les changements de palier ou les hausses soudaines de mensualités souvent liées à la coexistence de plusieurs prêts.

Une meilleure visibilité sur votre budget

Le lissage simplifie votre plan de financement en intégrant l’ensemble de vos emprunts dans une mensualité globale. Cela vous permet d’anticiper vos dépenses mensuelles et d’ajuster vos autres postes de dépenses sans craindre un déséquilibre. En d’autres termes, le lissage facilite une gestion financière prévisible sur la durée du crédit.

Une optimisation du coût global de l’emprunt

Le lissage de prêt peut aussi générer des économies sur le coût total du crédit. En adaptant le rythme de remboursement à la durée et au taux de chaque prêt, il permet de réduire le montant des intérêts cumulés.

Une solution idéale pour les projets à plusieurs prêts

Ce dispositif est particulièrement recommandé lorsque votre financement inclut plusieurs sources : prêt principal, prêt à taux zéro (PTZ), prêt employeur ou encore prêt épargne logement. En les regroupant dans un plan de remboursement cohérent, le lissage évite toute complexité.

Les démarches à suivre pour lisser un prêt

Vous souhaitez financer votre projet avec un prêt à taux zéro et faire un lissage de vos prêts ? Dans ce cas, voici les étapes à suivre :

• Vérifiez votre éligibilité grâce au simulateur PTZ de VINCI Immobilier
• Choisissez un établissement financier autorisé à accorder un prêt à taux zéro
• Faites une demande de prêt immobilier classique pour compléter le PTZ, en fonction du montant restant à financer et de votre capacité de remboursement
• Montez votre dossier de prêt
• Demandez à la banque d’optimiser le montage financier avec le lissage du PTZ.

Cas concret : exemple de simulation de lissage

Imaginons la situation suivante. Vous voulez réaliser un achat immobilier de 250 000 €, avec un financement composé de deux prêts : 

• Un prêt à taux zéro à hauteur de 40 % du prix de l’achat, soit 100 000 € empruntés sans intérêts. Vous devez rembourser ce prêt à hauteur de 556 €/mois pendant 15 ans, avec un différé de 5 ans
• Un crédit immobilier classique de 150 000 € avec 3,50 % d’intérêts sur 20 ans. La mensualité pour ce crédit s’élève à 914 € par mois, avec un taux d’assurance emprunteur à 0,35 %.

Simulation de remboursement sans lissage des prêts

Si vous ne faites pas de lissage, vous devrez payer : 

• 914 € par mois (prêt classique) pendant les 5 premières années
• 1 470 € par mois (prêt classique + PTZ) pendant les 15 années suivantes.

Au total, les crédits immobiliers vous auront coûté 69 286 €, ce qui correspond aux intérêts générés par le prêt principal.

En conséquence, vous devrez rembourser deux mensualités différentes au cours des 20 ans des crédits. De plus, la mensualité de 1 470 € peut dépasser votre capacité mensuelle de remboursement et vous mettre en difficulté.

Simulation de remboursement avec lissage des prêts

Supposons maintenant que vous choisissiez de lisser le PTZ et le crédit immobilier. Dans ce cas, vous devrez payer une mensualité unique de 1 365 € par mois pendant la totalité des 20 ans.

Le coût total des crédits immobiliers s’élèvera désormais à 66 960,80 € (toujours au titre des intérêts du prêt principal). Pourquoi le montant des intérêts a-t-il baissé ? Tout simplement parce que vous profitez du différé du PTZ pour rembourser davantage du prêt principal pendant les cinq premières années. En effet, vous remboursez 1 365 €/mois au lieu de 914 €/mois dans le scénario sans lissage. Vous réduisez donc plus rapidement le capital restant à payer, ce qui génère moins d’intérêts.

Rappelons que c’est durant les premières années d’un prêt que vous remboursez le plus d’intérêts. Le lissage permet d’augmenter vos remboursements du prêt principal pendant la durée du différé du prêt à taux zéro. C’est donc une arme redoutable pour payer moins d’intérêts.

Ce qu’il faut retenir sur le lissage de PTZ

Lisser un prêt à taux zéro présente plusieurs avantages : 

• Vous payez toujours la même mensualité, ce qui facilite la tenue de votre budget
• Vous payez moins d’intérêts, donc votre achat immobilier vous coûte finalement moins cher
• Vos mensualités respectent votre taux d’endettement maximum et votre capacité mensuelle de remboursement.