Comment fonctionne le régime réel en LMNP ?

Si vous pratiquez la location meublée, vous devez arbitrer entre le régime micro-BIC et le régime réel. Comment fonctionne le régime réel en LMNP ? Et quelles sont les démarches associées ?

Quel régime fiscal pour un LMNP ?

Les revenus tirés d’une activité LMNP sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En tant que loueur LMNP, vous pouvez choisir entre deux régimes fiscaux.

Le régime micro-BIC

Vous relevez de plein droit de ce régime si vos recettes locatives de l’année précédente ou de l’avant-dernière année ne dépassent pas 72 600 € (pour une location meublée classique) ou 176 200 € (pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôtes). Dans le cadre du régime micro, vous bénéficiez d’un abattement de 50 % sur vos revenus. Il est porté à 71 % pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes. Cet abattement est représentatif de vos charges et s’applique automatiquement : vous n’avez donc aucune démarche particulière à effectuer. Vous déclarez l’ensemble des loyers perçus, charges comprises, puis l’administration fiscale calcule l’abattement de 50 % ou 71 %. Le résultat ainsi obtenu est ajouté aux autres revenus de votre foyer fiscal pour être soumis à l’impôt sur le revenu au barème progressif.

Bon à savoir, le montant minimum de l’abattement forfaitaire est de 305 €. Attention, si vos charges sont supérieures à 50 % des revenus tirés de cette location, vous ne pourrez pas les déduire en micro-BIC.

Le régime réel

Vous relevez automatiquement de ce régime dès lors que vos revenus dépassent les seuils du micro-BIC. Autrement dit, il faut que vos recettes tirées de la location soient supérieures à 23 000 € par an et dépassent le montant des autres revenus de votre foyer fiscal. Vous pouvez également choisir ce régime si vous avez des revenus inférieurs aux limites d’application du régime micro-BIC mais que vous estimez que vos charges sont supérieures à la moitié de vos revenus. Vous pouvez alors opter pour le régime réel et déduire le montant exact de vos charges ou amortir votre bien.

Comment déclarer un LMNP au réel ?

Pour déclarer un LMNP au réel, c’est très simple. Il vous suffit de suivre les étapes suivantes :

  • Étape 1 : vous devez, dans les 15 jours suivant le début de votre activité, déclarer votre activité de loueur en meublé via le formulaire P0i et le remettre au greffe du tribunal de commerce. Vous pouvez indiquer votre choix pour l’imposition au régime réel sur le formulaire. Bon à savoir, la loi de finances pour 2022 a étendu le délai d’option jusqu’à la date limite de dépôt de la déclaration d’ensemble des revenus (déclaration n° 2042) souscrite au titre de l’année de la première période d’activité. Il existe une autre méthode pour indiquer votre souhait d’opter pour le régime réel : vous pouvez signaler cette information à l’administration fiscale en déposant une déclaration de résultat n° 2031 (et ses annexes) dans les délais. Vous pouvez souscrire cette déclaration de façon dématérialisée au plus tard le deuxième jour ouvré du mois de mai
  • Étape 2 : vous recevez ensuite un numéro SIRET nécessaire à la déclaration au régime réel. Pour être affilié, il est essentiel d’adresser un courrier de levée d’option joint à la première déclaration de revenus locatifs au réel, ou de l’adresser par lettre recommandée au centre des impôts des entreprises
  • Étape 3 : vous déclarez votre LMNP au régime réel grâce au formulaire 2031-SD (Cerfa n° 11085) accompagné des annexes 2033 (Cerfa n° 10956). Il est nécessaire de joindre à votre déclaration un bilan et un compte de résultats
  • Étape 4 : vous actualisez votre choix de régime fiscal. Votre option pour le régime réel se renouvelle chaque année de manière automatique. Vous avez toutefois la possibilité de revenir au régime micro-BIC – à condition de respecter les seuils applicables – en dénonçant cette option. Vous pouvez effectuer cette démarche jusqu’à la date limite de dépôt de la déclaration de résultat n° 2031 de l’année précédant celle au titre de laquelle vous souhaitez renoncer au régime réel. La renonciation peut être signée par lettre recommandée avec accusé de réception auprès de votre service des impôts des entreprises (SIE).

régime réel lmnp

Quels sont les avantages du régime réel en LMNP ?

Les trois grands avantages du régime réel en LMNP sont :

  • L’opportunité de déduire toutes les dépenses liées à l’activité
  • La possibilité d’amortir la valeur du bien, du mobilier, des travaux
  • La compatibilité de ce dispositif avec tous les avantages de l’investissement dans une résidence services. Zéro souci de gestion locative, des loyers sécurisés dans le cadre du bail commercial signé avec l’exploitant, un marché porteur (qu’il s'agisse du logement étudiant ou senior), un marché de la revente bien organisé : ce type d’investissement a tout pour plaire.

Quelles sont les charges déductibles en régime fiscal LMNP ?

Le régime réel en LMNP permet de déduire des recettes locatives les charges réelles liées au bien loué. Ces dépenses doivent :

  • Être engagées dans l’intérêt du bien meublé
  • Correspondre à une charge effective
  • Être justifiables au moyen de factures ou d’autres éléments de preuve
  • Être intégrées dans les charges de l’exercice au cours duquel elles ont été payées.

S’il n’existe pas de liste officielle pour les dépenses déductibles des revenus BIC – contrairement aux revenus fonciers –, les dépenses que vous pouvez déduire en LMNP réel comprennent :

  • Les charges ou frais fixes (électricité, eau, téléphone et internet)
  • Les impôts et taxes (taxe foncière, taxe d’habitation, CFE)
  • Les assurances (assurance PNO du bien, assurance pour loyers impayés)
  • Les dépenses d’entretien et petites réparations
  • Les charges de copropriété non récupérables (hors travaux)
  • Une partie des frais de comptabilité
  • Les frais de notaire
  • Les honoraires d’agence immobilière
  • Les intérêts d’emprunt et les frais de dossier
  • Les frais de publicité pour trouver un locataire.
  • L’adhésion à un centre de gestion agréé (CGA), qui peut permettre de faciliter toutes ces démarches tout en ouvrant droit à certains avantages fiscaux.

Qu’est-ce que l’amortissement en régime LMNP réel ?

Il existe d’autres types de dépenses qui, sans pouvoir être déduites, peuvent être amorties. L’amortissement correspond à la constatation comptable de la perte de valeur d’un bien au fil du temps. Pour pouvoir en bénéficier, il faut que les meubles et immeubles amortis soient inscrits à l’actif de son bilan.

La quote-part qui peut être amortie est limitée dans le cadre du LMNP avec amortissement. Le loueur en meublé imposé au régime réel ne peut ainsi amortir que le montant égal à la différence entre le total des loyers et les autres charges payées dans l’intérêt de l’activité de location meublée. Autrement dit, les amortissements ne peuvent pas entraîner de déficits.

Voici un exemple d’investissement LMNP avec amortissement :

  • Soit un bien d’une valeur base de l’amortissement de 180 000 €. Les loyers perçus sont de 10 000 €/an et les charges déductibles sont de 8 000 €/an
  • Le taux d’amortissement est fixé à 2 %
  • Le montant de l’amortissement est de : 2 % x 180 000 € = 3 600 €
  • Le montant d’amortissement maximum (montant total des loyers – montant total des charges) est de : 10 000 € - 8 000 € = 2 000 €.

Dans cet exemple, le montant théorique de l’amortissement est de 3 600 € mais l’investisseur ne pourra amortir que 2 000 €. La différence (3 600 € - 2 000 € = 1 600 €) sera déductible les années suivantes. Les amortissements peuvent être reportés sans limitation de durée, tant que l’activité de location meublée est déficitaire. Pour pouvoir bénéficier de cet avantage, il est nécessaire de tenir à jour un tableau de suivi des amortissements dont la déduction est différée.

Ainsi, le régime réel d’imposition implique de tenir une comptabilité conforme au Code du commerce et au plan comptable général. Pour vous aider, vous pouvez vous tourner vers un expert-comptable. Celui-ci réalisera votre comptabilité dans les règles de l’art et vous accompagnera dans le dépôt de votre déclaration de résultat n° 2031-SD ainsi que de ses annexes.

Régime fiscal LMNP : le cas particulier des investisseurs Censi-Bouvard

Jusqu’au 31 décembre 2022, il était possible d’investir en LMNP Censi-Bouvard, un dispositif permettant de bénéficier d’un avantage fiscal en cas d’investissement dans une location meublée située dans une résidence services. La réduction d’impôt Censi-Bouvard était étalée sur neuf ans.

Aujourd’hui, ce dispositif a pris fin et les investisseurs peuvent se tourner vers le LMNP dit classique. Une très belle opportunité de profiter des avantages de la location meublée tout en touchant des revenus locatifs peu voire pas fiscalisés.

Mais que se passe-t-il pour les investisseurs qui ont investi en LMNP Censi-Bouvard il y a moins de neuf ans ? Les contribuables qui ont acheté en Censi-Bouvard avant le 31 décembre 2022 continuent de bénéficier de leur réduction d’impôt dans les conditions habituelles. Après neuf ans de détention d’un bien Censi-Bouvard, ils auront le choix entre plusieurs options : soit ils décident de conserver le bien et de le convertir en meublé classique, soit ils choisissent de le revendre afin de financer une nouvelle acquisition. Cela peut notamment être l’opportunité d’investir dans un bien loi Pinel.

Quel est l’intérêt du régime fiscal LMNP en résidence services ?

Il est tout à fait possible de combiner les avantages du LMNP régime réel avec ceux de l’investissement en résidence gérée. Vous pouvez par exemple faire l’acquisition d’une chambre ou d’un appartement en résidence étudiante, ou bien d’un appartement en résidence seniors

Dans le cadre du LMNP, vous avez le choix entre les deux régimes fiscaux : micro-BIC ou réel. Vos revenus doivent être déclarés en BIC, comme dans les autres situations. Cependant, le régime réel en LMNP est particulièrement intéressant dans ce cas précis, car vous allez avoir la possibilité de déduire toute une série de dépenses liées à votre investissement (intérêts du crédit immobilier, montant de la taxe foncière, achat de mobilier, charges de copropriété…).

Cerise sur le gâteau : vous bénéficiez de loyers garantis dans le cadre du bail commercial. L’exploitant qui prend à bail votre appartement meublé s’engage en effet à vous verser le loyer prévu, que le logement soit occupé ou non. Il s’agit donc d’une sécurité supplémentaire pour l’investisseur. Enfin, en tant qu’investisseur, vous n’avez pas à vous soucier de la gestion immobilière de votre appartement LMNP, puisque c’est le gestionnaire de la résidence qui prend en charge la recherche d’un locataire ayant le profil adapté, ainsi que les états des lieux d’entrée et de sortie et la gestion courante.

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