Quelle TVA pour une LMNP ?

Lorsque vous achetez un logement neuf, vous payez la TVA au taux de 20% en plus du prix d’achat. Dans certains cas, il est possible de récupérer cette TVA. Comment fonctionne la récupération de la TVA en location meublée non professionnelle (LMNP) ? Quelles sont les démarches à effectuer ?

Quand parle-t-on de TVA en LMNP ?

La TVA s’applique sur les loyers des locations meublées :

• Effectuées à titre onéreux et de manière habituelle
• Proposant, avec l’hébergement, des prestations accessoires de nature hôtelière. Il faut que la location meublée propose au moins trois des prestations suivantes : l’accueil, le petit déjeuner, le nettoyage régulier du logement et la fourniture de linge de maison.

Il existe deux taux de TVA sur les loyers en LMNP :

• Une TVA au taux de 10% pour les loyers des biens LMNP en résidence services (résidence seniors, résidence étudiants, résidence d’affaires ou de tourisme).
   
• Une TVA au taux de 5,5% notamment pour les loyers des établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad). L’article 278-0 bis du Code général des impôts (CGI) prévoit ainsi : « La taxe sur la valeur ajoutée est perçue au taux réduit de 5,5% en ce qui concerne […] la fourniture de logement et de nourriture dans les maisons de retraite, les établissements accueillant des personnes handicapées, les logements-foyers mentionnés à l’article L. 633-1 du Code de la construction et de l’habitation et les établissements mentionnés au b du 5° et aux 8° et 10° du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles. » Toutefois, la fourniture de nourriture à destination du personnel de ces établissements est soumise au taux réduit de 10%.

Quand récupérer la TVA en LMNP ?

Lorsque vous achetez un bien LMNP neuf, vous vous acquittez d’une TVA au taux de 20% sur le prix du logement neuf. Il est possible de récupérer la TVA ainsi versée à condition :

• D’acheter un logement neuf dans une résidence services. Pour en savoir plus sur les critères de choix d’un appartement en résidence services, retrouvez notre guide résidence services entièrement gratuit.
   
• De louer le bien pour une durée minimum de neuf ans. La location doit avoir lieu dans le cadre d’un bail commercial signé avec l’exploitant de la résidence. L’exploitant peut fixer une durée de location supérieure à neuf ans s’il le souhaite. Pendant toute cette période, l’investisseur bénéficie de loyers sécurisés et délègue la gestion locative de son bien au professionnel. L’exploitant prend à bail le bien et le sous-loue à un locataire ayant le profil correspondant au type de résidence (un étudiant, une personne âgée…).

Dans la mesure où un logement en résidence services est associé, par définition, à la fourniture de services, l’activité de location est soumise à la TVA. Le loueur en meublé collecte donc la TVA pour le compte de l’État au moment de la perception des loyers et a la possibilité de récupérer la TVA payée au moment de l’achat du logement neuf. Pour ce faire, l’investisseur doit impérativement opter pour la délégation de gestion (dans le cadre du bail commercial) et garder le bien immobilier en patrimoine pendant une durée de 20 ans au minimum. En cas de revente avant les 20 ans, l’investisseur devra rembourser la TVA au prorata de la somme déjà perçue.

Comment récupérer la TVA en LMNP ?

Pour récupérer la TVA en LMNP, il convient :

• De demander une immatriculation LMNP. La déclaration de début d’activité doit être réalisée au moyen du formulaire P0i. Ce dernier est à compléter et à renvoyer signé au centre de formalités des entreprises (CFE) compétent. Dans ce cas précis, il s’agit du greffe du tribunal de commerce. L’investisseur reçoit ensuite un numéro de SIRET.
   
• De demander à récupérer la TVA. Votre demande doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception au centre des impôts dont vous dépendez. Dans votre demande, vous devez préciser que vous souhaitez confier la gestion de votre investissement locatif à un professionnel et demandez à être inscrit à la TVA. Vous recevez ensuite un numéro de TVA.
   
• D’effectuer une demande de remboursement grâce au formulaire n° 3519-SD. Vous devez y indiquer les caractéristiques de votre logement, préciser que le bien est mis en location à travers l’exploitant d’une résidence services pendant neuf ans et joindre les justificatifs obligatoires (acte notarié avec le décompte du notaire, copie du bail commercial et RIB).

Le montant du remboursement de TVA vous est ensuite réglé par virement. Bon à savoir, vous ne pouvez solliciter le remboursement de la TVA que dans un délai de trois à six mois après la signature de l’acte authentique chez le notaire.

LMNP : comment déclarer la TVA sur les loyers ?

Vous devez calculer le montant de la TVA en effectuant l’opération suivante : TVA sur les biens et services d’exploitation - TVA collectée sur les loyers.

Vous devez reporter le montant ainsi obtenu sur le formulaire n° 3517-SD. Ce formulaire doit ensuite être adressé au centre des impôts dont vous dépendez. La fréquence de déclaration de la TVA varie selon le régime d’imposition :

• Si l’investisseur est imposé sous le régime réel simplifié, la déclaration peut se faire une fois par an.
   
• Si l’investisseur est imposé au régime réel normal, la TVA doit être déclarée et payée tous les mois directement sur l’espace professionnel du site Impots.gouv.fr.

Pour approfondir ce sujet, retrouvez notre article consacré au dispositif LMNP avec amortissement.