Quels sont les avantages fiscaux du LMNP ?

La location meublée non professionnelle (LMNP) demeure un choix incontournable si vous souhaitez réaliser un investissement locatif. Quels sont les avantages fiscaux auxquels vous pouvez prétendre ? Et comment faire votre choix ?

Quel régime fiscal pour une location meublée ?

avantages fiscaux lmnp

Les revenus tirés de la location meublée sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce régime d’imposition s’applique quel que soit le type de location. Il s’applique, que le logement soit loué à titre de résidence principale ou secondaire (locations saisonnières, location de gîtes ruraux, de chambres d’hôtes).

Au sein de la catégorie des BIC, il est possible, pour l’investisseur, d’arbitrer entre deux options fiscales : d’une part, le régime forfaitaire (ou micro-BIC) et, d’autre part, le régime réel.

Quel est le fonctionnement du régime micro-BIC ?

Ce régime s’applique de plein droit si les recettes du foyer fiscal issues de la location meublée sont inférieures ou égales à 72 600 € (176 200 € pour les meublés de tourisme classés). Dans le cadre de ce régime, l’investisseur bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50 % sur ses recettes locatives. Cette déduction est portée à 71 % pour les meublés de tourisme

Dans le cadre de la location meublée classique, cela signifie donc que le loueur en meublé est imposé dans sa tranche d’imposition sur la moitié des recettes perçues (loyers charges comprises). Au-delà de ce seuil, il n’est pas possible de bénéficier d’une déduction supplémentaire de charges ou d’amortissements.

À noter que, si vous possédez un bien locatif en indivision, vous ne pouvez pas bénéficier du régime micro. Vous devez obligatoirement vous inscrire au régime réel.

Quel est l’avantage de louer en meublé au régime réel ?

Avec ce régime, le loueur en meublé peut déduire un certain nombre de charges telles que l’entretien et la réparation du logement, les frais d’assurance et de gestion, les frais de comptabilité ou encore les intérêts d’emprunt. 

Bon à savoir, si le loueur a fait l’acquisition de son logement l’année de la déclaration, il aura la possibilité de déduire les frais de notaire liés à l’achat du logement, ainsi que les honoraires d’agence. Seule condition : ces dépenses doivent être comptabilisées l’année de leur décaissement. Si le loueur ne respecte pas cette règle, alors ces dépenses ne seront plus déductibles et considérées comme perdues.

Qui peut bénéficier de l’avantage LMNP ?

Pour être considéré comme un loueur en meublé non professionnel et pouvoir bénéficier de l’avantage LMNP, deux conditions cumulatives doivent être remplies par l’investisseur :

  • Ne pas dépasser 23 000 € de recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée (montant retenu au niveau de l’ensemble des membres composant le foyer fiscal)
  • Avoir des recettes locatives qui ne dépassent pas les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux.

En cas de dépassement des seuils LMNP, le loueur est considéré comme exerçant l’activité de location meublée à titre professionnel.

En quoi consiste l’avantage LMNP amortissement ?

Le régime du LMNP réel permet d’amortir le bien immobilier et les meubles qui le garnissent, en fonction d’un barème bien précis. Pour cela, il faut que les locaux et le mobilier soient inscrits à l’actif. Le principe de l’amortissement est de réduire la valeur d’une immobilisation, afin de prendre en compte sa dépréciation au fil du temps et en fonction de son usage. Concrètement, l’avantage LMNP amortissement est de pouvoir réduire le montant de l’imposition sur les revenus locatifs en retirant une quote-part correspondant à l’amortissement du bien. 

Ce mécanisme comptable et financier ne s’applique pas de la même manière au logement lui-même et aux travaux. L’amortissement du bien immobilier peut se dérouler sur une période comprise entre 25 et 40 ans. S’il est amorti sur une durée de 20 ans par exemple, la dépréciation s’élève à 5 % par an. 

En ce qui concerne les travaux réalisés dans le bien, tout dépend du type de travaux entrepris. Les périodes d’amortissement généralement admises sont de :

  • 10 ans pour les travaux de plomberie, les revêtements de murs ou une nouvelle cuisine 
  • 15 ans pour les travaux de maçonnerie ou la pose d’un nouveau parquet 
  • 20 ans pour les travaux de rénovation du système électrique.

Au niveau du mobilier, la durée d’amortissement est de l’ordre de 5 à 10 ans, ce qui correspond à un taux d’amortissement de 10 à 20 % par an. Il est très important de bien conserver tous vos justificatifs afin de pouvoir prouver la date d’achat et le montant investi dans les meubles en cas de contrôle de l’administration fiscale.

Avantage location meublée : comment choisir le dispositif fiscal adapté ?

Le choix du dispositif fiscal le mieux adapté à votre situation dépend avant tout du niveau de vos charges :

  • Si vos charges sont inférieures à 50 % de vos recettes locatives, alors vous avez plutôt intérêt à opter pour le régime micro-BIC.
  • Si vos charges dépassent la moitié des revenus tirés de la location meublée, alors vous avez plutôt intérêt à vous tourner vers le régime réel.

Pourquoi investir dans la location meublée ?

La location meublée comporte de très nombreux avantages :

  • Vous avez la possibilité de facturer un loyer plus élevé compte tenu du fait que le logement est loué meublé et équipé. Dans un logement meublé, un locataire n’a plus qu’à poser ses valises. Cela représente donc un avantage considérable par rapport à une location vide. Vous limitez les risques liés aux impayés de loyers : la durée du bail est limitée à un an et vous pouvez ainsi changer de locataire plus facilement. Si vous avez des difficultés à recouvrer vos loyers, cette souplesse vous permet donc de rebondir plus facilement.
  • Votre logement est plus attractif du point de vue des locataires et cela peut vous permettre de louer plus rapidement. Lorsque vous achetez à crédit, vous devez rembourser, chaque mois, une échéance d’un certain montant. Mieux vaut avoir un loyer à percevoir en face, au risque de voir votre trésorerie s’éroder à vitesse grand V.
  • Vous bénéficiez d’une fiscalité avantageuse, notamment dans le cadre du LMNP avec amortissement. Ce régime fiscal vous permet de déduire une partie du prix de revient du bien correspondant à sa perte de valeur comptable.
  • Vous profitez d’un régime fiscal particulièrement souple. Le cadre juridique du LMNP est très peu contraignant, ce qui constitue un réel avantage de la location meublée. De plus, vous avez la possibilité de choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel, ce qui constitue un véritable avantage LMNP.
  • La durée du bail location meublée est plus courte que dans le cadre de la location vide. Cela est d’autant plus vrai dans le cadre d’un bail mobilité dont la durée s’étend entre 1 et 10 mois.

Avantage LMNP géré : quels sont les avantages spécifiques aux résidences services ?

Lorsque vous investissez en LMNP dans une résidence services, vous bénéficiez des avantages du LMNP mais aussi :

  • De la possibilité de récupérer la TVA (taxe sur la valeur ajoutée). Dans la mesure où les loyers sont associés à la prestation de services, ils sont éligibles à la TVA. Dans ces conditions, le loueur en meublé peut bénéficier du remboursement de la TVA facturée par le promoteur immobilier sur l’achat du logement neuf.
  • De l’absence de soucis de gestion locative. Dans le cadre de la location en résidence services, via un bail commercial, l’investisseur délègue à un exploitant professionnel la gestion locative de son bien. Autrement dit, c’est le professionnel qui se charge de la recherche du locataire, des formalités d’entrée et de sortie, ainsi que de l’encaissement des loyers.
  • De loyers sécurisés dans le cadre du bail commercial. Conclu pour une durée minimale de neuf ans, le bail commercial permet à l’investisseur de bénéficier d’une grande visibilité sur ses revenus locatifs. La plupart du temps, ces revenus sont indexés sur l’IRL (indice de révision des loyers), permettant ainsi de protéger de l’inflation les revenus tirés de la location.
  • D’une activité de location meublée pérenne et à forte visibilité, compte tenu des évolutions démographiques : augmentation de la population d’étudiants pour les résidences étudiants, augmentation de l’espérance de vie pour les résidences seniors.

Comment déclarer son avantage LMNP correctement ?

La déclaration des revenus LMNP doit être effectuée sur la déclaration des revenus complémentaire (n° 2042 C PRO). Plus précisément, les recettes locatives retirées de l’activité de location meublée doivent apparaître dans le cadre « Revenus » des locations meublées non professionnelles.

Parallèlement, les propriétaires bailleurs doivent déclarer leurs biens locatifs ainsi que le nom des occupants dans l’espace dédié « Gérer mes biens immobiliers » sur le site des impôts. En cas de non-déclaration des locations immobilières, vous vous exposez à une amende de 150 €. Cette nouvelle obligation est en vigueur depuis le 1er janvier 2023. À terme, l’objectif est de pouvoir répondre en ligne aux obligations déclaratives relatives aux locaux, dématérialiser les déclarations foncières, liquider les taxes d’urbanisme, déclarer l’occupant des locaux d’habitation ou encore collecter l’information sur les loyers des locaux d’habitation mis en location.

Envie d’en savoir plus ? Faites un point complet sur les avantages du statut LMNP grâce à notre article consacré à ce dispositif fiscal.

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