Qu'est-ce qu'une résidence de services ?

Qu’elles s’adressent aux étudiants, aux seniors, aux touristes ou à une clientèle d’affaires, les résidences services apportent une réponse concrète aux besoins de publics bien particuliers.

Quelle est la définition d’une résidence services ?

L’article 15 de la loi du 28 décembre 2015 relative à l’adaptation de la société au vieillissement crée l’article L631-13 dans le code de la construction et de l’habitation (CCH). Aux termes de cet article, une résidence services est « un ensemble d'habitations constitué de logements autonomes permettant aux occupants de bénéficier de services spécifiques non individualisables ».

Outre les logements (appartements du studio au T3, ou maisons), on trouve généralement en rez-de-chaussée de la résidence un ensemble d’espaces communs (restaurant, salon, salle de sport, salon de beauté et d’esthétique, salon de coiffure…).

Il existe également une définition fiscale de la résidence services. Pour bénéficier de la récupération de la TVA, le code général des impôts (CGI) liste un certain nombre de services obligatoires que doit délivrer la résidence. Il n’est ainsi possible de récupérer la TVA au taux de 20% que dans la mesure où la résidence propose au moins trois des quatre services suivants :

L’accueil
Le service de petit-déjeuner
La fourniture de linge de maison
Le nettoyage des logements.

Quelles sont les prestations en résidence services ?

Une résidence services est susceptible de proposer deux grandes catégories de services :

D’une part, des services communs à l’ensemble des résidents. On les appelle les services spécifiques non individualisables. Le CCH définit ces derniers comme étant « ceux qui bénéficient par nature à l'ensemble des occupants. » Un décret du 14 décembre 2016 précise la liste de ces services non individualisables. Il s’agit de « l'accueil personnalisé et permanent des résidents et de leurs visiteurs » ; de « la mise à disposition d'un personnel spécifique attaché à la résidence, le cas échéant complétée par des moyens techniques, permettant d'assurer une veille continue quant à la sécurité des personnes et à la surveillance des biens » et du « libre accès aux espaces de convivialité et aux jardins aménagés ». Les services spécifiques non individualisables sont, par définition, des services rendus à l’ensemble de la population de la résidence de services. Ces services ne peuvent pas être « privatisés » ou leur coût est partagé entre tous les habitants de la résidence de services, de telle sorte que la fourniture de ces services est inhérente au fonctionnement et à la vie de la résidence.
D’autre part, des services optionnels. Facturés à la carte, ces services peuvent venir compléter ce socle commun de services. Il peut s’agir du ménage, de la blanchisserie, de l’aide à la mobilité, du portage de courses, de l'aide aux démarches administratives… « Les services spécifiques individualisables peuvent être souscrits par les occupants auprès de prestataires. Le délai de préavis préalable à la résiliation de ce contrat ne peut excéder un mois. », précise le CCH à son article L631-13.

Comment fonctionne une résidence services ?

La présence d’un gestionnaire professionnel est une caractéristique essentielle des résidences de services. C’est pourquoi on parle également de résidences gérées. Cet exploitant professionnel prend à bail les logements et les sous-loue aux occupants de la résidence, qui peuvent notamment être des étudiants ou des personnes âgées. La prise à bail se fait dans le cadre du bail commercial. L’exploitant se charge de la gestion locative (recherche des locataires, formalités d’entrée et de sortie, entretien courant de la résidence…) et emploie généralement le personnel qui est présent au sein de la résidence.

L’investisseur est celui qui détient les logements, qui peuvent être des chambres ou des appartements voire des maisons selon les cas. Il peut s’agir d’un investisseur particulier qui a investi en défiscalisation. Mais il peut également s’agir d’un investisseur institutionnel (fonds immobilier, compagnie d’assurances, asset manager…). Dans ce cas, on dit que l’investisseur achète « en bloc » : cela signifie qu’il acquiert l’intégralité de la résidence. Cette dernière ne comptant qu’un seul propriétaire, elle n’est pas régie par les règles de la copropriété.

Qui peut habiter en résidence services ?

Il n’existe pas de règles spécifiques pour encadrer les règles d’admission en résidence services. Bien entendu, il est plus probable qu’une personne âgée de 75 ans ou plus choisisse d’emménager dans une résidence seniors plutôt que dans une résidence étudiants. On voit également se développer des résidences intergénérationnelles qui mêlent plusieurs générations soit au sein d’un même bâtiment, soit dans des ailes ou étages séparés. Les résidences services sont ainsi à l’image de la ville dans son ensemble : elles présentent une certaine mixité.

Quelles aides pour vivre en résidence services ?

Les résidences services appartiennent au secteur privé et ne bénéficient généralement pas d’aides à la création. Les locataires peuvent néanmoins bénéficier d’aides individuelles. Un jeune pourra notamment bénéficier de l’APL (aide personnalisée au logement) Etudiant, tandis qu’une personne âgée pourra éventuellement recevoir l’APA (allocation personnalisée d’autonomie) dès lors qu’elle présente des signes de fragilité.

Les organismes qui attribuent ces aides (caisse d’allocations familiales, conseil départemental…) ne sont pas toujours les mêmes. De plus, pour en bénéficier, il est généralement nécessaire de déposer un dossier individuellement.

Pourquoi investir dans une résidence services ?

Les résidences de services répondent à de nombreux besoins du quotidien pour leurs locataires, qu’ils soient présents pour une courte durée ou une plus longue période (entre plusieurs mois et plusieurs années). Mais il s’agit aussi d’un placement attractif. L’investissement en résidence de services s’adapte à de nombreux objectifs. Ce type d’investissement permet notamment de se constituer un complément de revenus peu ou pas fiscalisé et de préparer sa retraite. Investir dans une résidence de services permet également d’investir plus sereinement dans l’immobilier, à travers la possibilité de déléguer à un exploitant professionnel la gestion de son bien. C’est, enfin, un outil de diversification d’un patrimoine immobilier, notamment si vous disposez déjà d’un ou plusieurs biens gérés en direct.

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