Depuis plusieurs siècles, Lyon continue d’afficher un fort dynamisme commercial tout en attirant de nombreux habitants. Comment tirer parti de cette attractivité tout en bénéficiant des avantages de la loi Pinel ?

En quoi consiste la loi Pinel ?

La loi Pinel ouvre droit à un avantage fiscal de 10,5 %, 15 % ou 17,5 % pour une durée d’engagement de location de 6, 9 ou 12 ans en 2023. Pour en bénéficier, l’investissement doit être réalisé dans un bâtiment d’habitation collectif. De plus, la réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient d’au plus deux logements. Les sommes totales investies sont retenues dans la limite des 2 plafonds suivants : 300 000 € par personne et par an ; et 5 500 € par m² de surface habitable.

Le ou les biens acquis en loi Pinel peuvent être un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement. Sous certaines conditions, l’investissement Pinel peut également concerner les logements réhabilités. Autre point concernant le logement : il doit être impérativement loué nu. La loi Pinel est donc incompatible avec la location meublée. La location est également soumise au respect de plafonds de loyers fixés par décret.

Pour avoir droit à l’avantage fiscal, d’autres conditions doivent être réunies concernant le profil du locataire :

Les revenus du locataire doivent être inférieurs à un plafond qui dépend de la zone du logement ;
Le locataire peut être un ascendant ou un descendant du propriétaire, à condition qu’il ne fasse pas partie de son foyer fiscal et que les plafonds de loyer et de ressources du locataire soient respectés.

Envie d’aller plus loin ? Devenez un expert de la loi Pinel grâce à notre Guide Pinel à retrouver sur notre site.

Quel est l’intérêt d’investir à Lyon ?

Lyon est la troisième métropole de France, avec 1,4 million d’habitant. Elle rassemble 59 communes.

Investir dans la pierre à Lyon revient à investir dans un territoire dynamique et au rayonnement international. Depuis 2013, les Conseillers du commerce extérieur (CCE), en collaboration avec Eurogroup Consulting, mesurent l’attractivité du territoire français depuis l’étranger. Lyon se classe en tête des villes les plus attractives à l’international, d’après la 9^ème édition de l’indice d’attractivité des CCE. Lyon et sa région constituent le 2^èmetissu économique en France. Plus de 140 400 entreprises sont implantées dans la région lyonnaise, qui totalise près de 16 000 créations d’emplois par an.

Le rayonnement de Lyon en France et à l’international s’explique aussi par le fait que la métropole concentre de nombreux sites touristiques. Fourvière et sa basilique surplombent le panorama urbain. Le Vieux Lyon, quartier médiéval et Renaissance, multiplie les témoignages de l’architecture passée. Les amoureux d’histoire sont heureux d’emprunter les fameuses traboules, ces raccourcis en forme de passages intérieurs, permettent de communiquer d’une rue à une autre. La place des Célestins et son théâtre à l’italienne, et la liste ne s’arrête pas là. L’industrie touristique lyonnaise représente plus de 34 000 emplois. L’activité touristique lyonnaise rassemble quelque 269 hébergements pour 18 798 nuitées (chiffres 2021).

Lyon se classe à la 5^ème place du classement des villes étudiantes, d’après la 16^ème édition du palmarès des villes étudiantes du magazine L’Étudiant, paru en septembre 2022. La métropole se classe derrière d’autres grandes villes françaises comme Toulouse, Rennes, Strasbourg et Montpellier. La forte augmentation des loyers explique en grande partie le fait que Lyon soit moins bien classée que ces villes aux loyers plus abordables. Une bonne nouvelle pour les investisseurs cependant, alors que Lyon reste incontournable en raison de son offre de formation diversifiée et de qualité.

Enfin, Lyon se trouve à deux pas de la mer et de la montagne. Véritable carrefour géographique, la ville est située au nord du couloir naturel de la vallée du Rhône (qui s’étend de Lyon à Marseille). On retrouve le Massif central à l’Ouest et le Massif alpin à l’Est. Lyon se situe à 470 km de Paris, 320 km de Marseille, 160 km de Genève, 280 km de Turin, 630 km de Barcelone. Lyon occupe ainsi une position stratégique dans la circulation Nord-Sud en Europe.

Dans quel quartier investir à Lyon ?

En tant qu’investisseur locatif, il est tout à fait légitime de vous intéresser au profil de locataire que vous visez. Or, entre Lyon et sa périphérie, ce ne sont pas les mêmes habitants qui choisissent de s’installer. « La Métropole de Lyon est la porte d’entrée pour les étudiants et les jeunes actifs arrivant des agglomérations de la région et de l’extérieur de la région. Elle perd en revanche des habitants au jeu des échanges à courte distance et plus précisément au profit du reste de l’aire d’attraction des villes (AAV) de Lyon. Ce sont le plus souvent des retraités et des familles avec de jeunes enfants qui s’installent en périphérie, où devenir propriétaire d’une maison est plus aisé », commente ainsi l’Insee.
Alors, dans quel quartier investir à Lyon ?

Si cette liste n’est pas exhaustive, voici quelques-uns des secteurs incontournables pour investir dans la pierre à Lyon :

Lyon Confluence. Le secteur de Lyon Confluence a fait l’objet d’un vaste programme de réhabilitation à partir de 2003, sous l’impulsion du Grand Lyon. Ce secteur s’étend de la place des Archives, au Nord, jusqu’à une large bande au Sud-Ouest de la zone, le long de la Saône. Lyon Confluence concentre de nombreux équipements et espaces ouverts au public (parc de Saône, place nautique, espaces publics du port Rambaud, pôle de loisirs et de commerces, hôtels de région…), ainsi que 145 000 m² de logements et 130 000 m² de bureaux ;
Lyon Gerland. Ce secteur concentre quelque 30 000 habitants et environ autant d’emplois. Après avoir connu une vaste transformation, le quartier offre désormais une grande qualité de vie. Les nouveaux nœuds incontournables du quartier se situent dorénavant autour des stations de métro Debourg et Place Jean-Jaurès. L’enseignement supérieur et la recherche sont au cœur du développement de Gerland, notamment du fait de la proximité avec l’université. Le projet de Campus Charles-Mérieux, la réalisation de l’Institut de recherche technologique (IRT) Bioaster et le Biopôle de Gerland font de Gerland un campus mondial de référence de l’innovation scientifique et technologique à visée biomédicale ;
Lyon La Duchère. Né dans les années 1960, La Duchère est au cœur d’un vaste projet de renouvellement urbain depuis 2001. L’avenue Rosa-Parks joue le rôle d’axe Est-Ouest pour structurer le quartier et relier La Duchère à l’Ouest de Lyon. De nouvelles polarités s’organisent autour de l’avenue commerçante du Plateau et de la place Abbé-Pierre. Ce quartier fait également la part belle à la nature, notamment grâce à la présence du parc du Vallon et des cœurs d’îlots paysagers qui font office de poumons verts des nouvelles résidences ;
Lyon Mermoz. Le 8^ème arrondissement de Lyon connaît, depuis quelque temps, d’importantes mutations à la faveur du développement du projet Lyon Mermoz. Cette opération a été engagée par la Métropole de Lyon et ses partenaires, dont la ville de Lyon et l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU). Elle contribue à redynamiser l’Est de Lyon en densifiant les fonctions du quartier. Modernisation de l’habitat et du cadre de vie, aménagement des espaces publics, création de nouveaux locaux destinés aux services et commerces : rien n’est laissé au hasard ;
Lyon Part-Dieu. Organisé autour de la gare TGV, le secteur de Lyon Part-Dieu constitue un pôle d’échanges multimodal majeur pour la métropole lyonnaise. Ce quartier structurant assure la connexion entre 3 lignes de tramway, 1 ligne de métro, 11 lignes de bus ainsi que les dessertes TER et cars interurbains. Un ambitieux projet de réaménagement est actuellement en cours, avec pour objectif de désaturer la gare. 2 nouvelles entrées, 3 nouvelles galeries et 6 accès supplémentaires aux quais sont ainsi créés ;
Lyon Presqu’île. Ce quartier emblématique de Lyon n’est pas laissé de côté, bien au contraire. Le programme « Lyon Une presqu’île à vivre » se fixe ainsi une double ambition : d’une part, libérer l’espace public pour permettre à l’ensemble des usagers d’y trouver une place (notamment les piétons et cyclistes) et, d’autre part, végétaliser le secteur en vue d’adapter la ville au réchauffement climatique. Ce projet fait le lien avec d’autres programmes structurants tels que la requalification M6/M7, le développement des voies lyonnaises, l’aménagement de la gare de covoiturage sur le quai du Docteur-Gailleton ou encore le réaménagement des berges du Rhône et de la Saône.

Comment se porte le marché immobilier à Lyon ?

Dans la capitale des Gaules, le prix immobilier moyen se situe toujours au-dessus de la barre des 5 500 €. D’après le baromètre LPI-SeLoger, le prix de vente moyen s’établit à 5 525 €/m², soit un montant largement supérieur à la moyenne nationale (3 385 €/m²).

Cependant, l’évolution semble plus favorable aux acquéreurs avec un ralentissement de la hausse des prix. En 2022, la progression des prix est ainsi de +2,8 % sur un an. Un chiffre à mettre en regard de l’évolution dans les autres villes de France. La hausse a ainsi dépassé 10 % dans 32 % des villes de plus de 50 000 habitants. L’analyse de Meilleurs Agents dans son Baromètre national des prix de l’immobilier, paru en octobre 2022, conforte ce point de vue : « Si Nice, Rennes et Lyon ont légèrement marqué le pas ce mois-ci (respectivement, -0,5%, -0,2% et 0%), la majorité des dix plus grandes villes françaises demeurent orientées à la hausse, à l’instar de Bordeaux et Nantes, qui ont connu chacune +0,6% d’augmentation. » Pour les investisseurs, cela peut être l’opportunité d’acheter relativement moins cher que dans d’autres métropoles et d’améliorer le rendement locatif de leur investissement.

Autre élément qui joue en faveur des investisseurs, les loyers dans le Grand Lyon ne cessent d’augmenter. « Le marché locatif se porte bien dans la métropole lyonnaise. Le secteur attire de nombreux locataires, que ceux-ci soient locaux ou originaires d’autres régions françaises », décrivent ainsi les experts du site SeLoger. La demande locative demeure très importante à Lyon et l’offre de biens disponibles à la location a tendance à se raréfier. Un phénomène qui se répercute sur le prix des loyers, notamment dans le secteur des Monts d’Or et dans le 6^ème arrondissement lyonnais.

Quelles sont les conditions pour investir avec la loi Pinel à Lyon ?

Vous recherchez un locataire pour votre investissement Pinel à Lyon ? Vous devez respecter les plafonds de ressources applicables à la zone A dans laquelle se situe la ville de Lyon :

Composition du foyer locataire	Zone A
Personne seule	39 363 €
Couple	58 831 €
Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge	70 718 €
Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge	84 708 €
Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge	100 279 €
Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge	112 844 €
Majoration par personne à charge supplémentaire	12 573 €

Vous devez également respecter les plafonds de loyer de la loi Pinel à Lyon.

Calcul du loyer à Lyon en Pinel

Lyon se situant en zone A, le plafond de loyers à respecter est de 13,09 € par m².

Le calcul des loyers est effectué grâce au coefficient multiplicateur Pinel 0,7 + (19/surface utile), la surface utile correspondant à une surface habitable pondérée de la moitié des surfaces annexes (balcon, cave, grenier, véranda…) dans la limite de 8 m².

À qui louer votre bien à Lyon ?

Vous pouvez louer votre bien Pinel à Lyon à un large panel de locataires : étudiants, jeunes actifs, couples avec enfant…

Ainsi, Lyon recèle de nombreuses opportunités d'investissement en loi Pinel. Le dynamisme de son économie et la richesse de son patrimoine constituent des atouts de taille pour attirer les futurs locataires, qui peuvent avoir un profil très varié. Pour en savoir plus, n'hésitez pas à vous rapprocher de votre conseiller VINCI Immobilier.

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(a) TVA à 5,5% sous réserve que les conditions de l'article 278 sexies 11° du Code Général des Impôts soient remplies. Applicable dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale neuve, dans la limite d’un plafond de prix d’achat, aux personnes physiques dont les ressources - à la date de signature du contrat préliminaire ou à défaut, à la date du contrat de vente - ne dépassent pas les plafonds prévus pour le bénéfice de l’aide personnalisée au logement (APL) conformément à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation. La TVA à 5,5% est applicable uniquement aux opérations réalisées en zone ANRU ou situées à moins de 300 m de cette zone. Dans la limite des stocks disponibles. Renseignements et conditions disponibles en espace de vente.
(b) TVA à 7% sous réserve que les conditions de l'article 278 sexies 11° du Code Général des Impôts soient remplies. Applicable dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale neuve, dans la limite d’un plafond de prix d’achat, aux personnes physiques dont les ressources - à la date de signature du contrat préliminaire ou à défaut, à la date du contrat de vente - ne dépassent pas les plafonds prévus pour le bénéfice de l’aide personnalisée au logement (APL) conformément à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation. La TVA à 7% est désormais applicable uniquement aux opérations situées à plus de 300 et à moins de 500 m d'une zone ANRU et dont le permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2013 conformément aux dispositions de l'article 29,III-B de la loi de finance du 29 décembre 2013. Dans la limite des stocks disponibles. Renseignements et conditions disponibles en espace de vente.
(c) Le BRS ou Bail Réel Solidaire est un dispositif juridique qui permet à un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) de dissocier le foncier du bâti. Sur le terrain acquis par l’OFS, un programme immobilier résidentiel est construit et les ménages qui respectent certaines conditions de ressources peuvent y acquérir un logement. Grâce au BRS, ces ménages acquéreurs conservent les droits réels sur leur logement pour une durée allant de 18 à 99 ans, en échange d’une redevance payée à l’OFS. L’éligibilité au BRS n’est pas garantie par VINCI Immobilier, les conditions d’application étant fixées et vérifiées par l’administration fiscale. Renseignements et informations disponibles auprès de nos conseillers commerciaux ou à l’adresse : https://www.vinci-immobilier.com/achat-immobilier/acheter-neuf/bail-reel-solidaire
(d) Prix maîtrisés : L’accession à prix social ou à prix maîtrisé est soumise à certaines conditions comme le non dépassement des plafonds de ressources, l’usage du bien comme résidence principale et l’obligation de ne pas avoir été propriétaire les deux dernières années précédant l’acquisition du bien. Conditions détaillées des dispositifs à l'accession aidée disponibles auprès d’un conseiller en espace de vente.
(e) Le Dispositif Malraux (article 199 tervicies du CGI) permet à l’acquéreur d’un immeuble ancien situé dans un site patrimonial remarquable couvert par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur de bénéficier d’une réduction d'impôt sur le revenu égale à 30% des dépenses de travaux mises à sa charge. Compatible avec le régime de la Vente d’Immeuble à Rénover (VIR), les dépenses éligibles à cette réduction d’impôt sont celles correspondant au prix des travaux réalisés par le vendeur et effectivement payées par l’acquéreur tel que prévu au contrat. Ces dépenses sont retenues dans la limite de 400.000 euros appréciée sur une période globale de quatre ans et doivent être versées par le contribuable jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant celle de la délivrance de l’autorisation d’urbanisme soit jusqu’au 31 décembre 2026 au cas présent. Dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux, le contribuable s’engage à donner le logement en location nue pendant une durée de 9 ans à usage de résidence principale d’un locataire autre que le propriétaire, un membre de son foyer fiscal ou un ascendant/descendant. Aucune condition de ressources ou de plafonnement du loyer (en dehors des communes appliquant le plafonnement des loyers) ne sont applicables à la mise en location. Le non-respect de l’engagement de conservation et de location du logement ou des conditions de mise en location entrainent la remise en cause de la réduction d’impôt obtenue. La réduction d’impôt Malraux n’est pas soumise au plafonnement des niches fiscales et le montant de réduction d’impôt non imputée sur l’imposition des revenus de l’année de versement des dépenses travaux y ayant ouvert droit est reportable sur l’impôt sur le revenu des trois années suivantes. Votre acquisition poursuit un objectif patrimonial pouvant comprendre un volet fiscal. Votre investissement repose sur la réalisation de travaux immobiliers pour lesquels un professionnel sera votre maître d’ouvrage au travers d’une Vente d’Immeuble à Rénover (VIR) au sens des articles L.262-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation assortie d’une Garantie Financière d’Achèvement (GFA).

Toute publicité relative à une opération d'acquisition de logement destiné à la location et susceptible de bénéficier des dispositions prévues aux articles 199 tervicies, 199 sexvicies et 199 novovicies du code général des impôts :
1° Permet raisonnablement de comprendre les risques afférents à l'investissement ;
2° Comporte une mention indiquant que le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales, qui doit :
a) Figurer dans une taille de caractères au moins aussi importante que celle utilisée pour indiquer toute autre information relative aux caractéristiques de l'investissement ;
b) S'inscrire dans le corps principal du texte publicitaire.
Tout manquement aux dispositions du présent article est passible d'une amende administrative dont le montant ne peut excéder 100 000 €.
L'amende est prononcée dans les conditions prévues au chapitre II du titre II du livre V du présent code.